資產(chǎn)大時(shí)代下，看一眾大佬如何傾力打造《房企轉(zhuǎn)型突圍手冊(cè)》
行業(yè)變幻，硝煙四起。白銀時(shí)代,原有的規(guī)則正在被打破。存量時(shí)代，盈利模式正在生變。機(jī)遇和挑戰(zhàn)就像一個(gè)天平的兩端,總在此起彼伏中搖擺。
4月29日，由清華經(jīng)管房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)主辦的“新時(shí)代·新經(jīng)濟(jì)·新生態(tài)”首屆（2018）清華經(jīng)管學(xué)院地產(chǎn)金融峰會(huì)在清華經(jīng)管偉倫樓報(bào)告廳拉開(kāi)帷幕。一眾房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、思想學(xué)者同臺(tái)論道，以行業(yè)之辯暢談新時(shí)代下的新經(jīng)濟(jì)與新生態(tài),全方位探討新時(shí)代驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)、風(fēng)口契機(jī)以及未來(lái)走勢(shì)。
直擊痛點(diǎn) 大咖共論新時(shí)代的新經(jīng)濟(jì)
當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云變幻，多元力量博弈之下，全球資本市場(chǎng)正迎來(lái)全新洗牌。在十九大宣告中國(guó)邁入“新時(shí)代”之時(shí)，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的角色地位亦在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
對(duì)此，清華經(jīng)管學(xué)院弗里曼經(jīng)濟(jì)學(xué)講席教授、常務(wù)副院長(zhǎng)白重恩指出，人口紅利及就業(yè)參與率對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的作用。通過(guò)對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)速度的計(jì)算可以推算經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。
“從四個(gè)東亞經(jīng)濟(jì)體和14個(gè)西歐經(jīng)濟(jì)體對(duì)比來(lái)看，當(dāng)這些國(guó)家的人均GDP是美國(guó)的30%的時(shí)候，他們的勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)速度大概是3%，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推算。”隨著我們經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，我們離美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的距離將越來(lái)越近。預(yù)計(jì)到2050年時(shí)，中國(guó)的人均GDP將是美國(guó)人均GDP的53%，而總量會(huì)是美國(guó)的1.8倍
同樣對(duì)當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)有深刻理解的還有中國(guó) 指數(shù)研究院院長(zhǎng)、房 天下董事長(zhǎng)莫天全。他說(shuō)，縱觀國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)2017年的庫(kù)存最小，價(jià)格比較低，重點(diǎn)區(qū)域租金持續(xù)走高，去年美國(guó)成交大概600萬(wàn)到700萬(wàn)左右。受長(zhǎng)效機(jī)制及金融監(jiān)管、房地產(chǎn)稅等政策的影響，2017年中國(guó)房地產(chǎn)主要有兩個(gè)特點(diǎn)：控房?jī)r(jià)、保剛需。
北京師范大學(xué)“一帶一路”研究院院長(zhǎng)胡必亮指出，當(dāng)下“一帶一路”的倡議對(duì)資源的開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)類的開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)、旅游板塊、特色商品、金融合作等方面都帶來(lái)了全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。于房地產(chǎn)而言，“一帶一路”的倡議將為旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新的商機(jī)。
清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)朱巖表示，房地產(chǎn)的興衰是中國(guó)發(fā)展的晴雨表，某種程度上說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著某種程度的革命，這種革命在每個(gè)企業(yè)身上都有各種各樣的表現(xiàn)。
群賢畢至 解構(gòu)房地產(chǎn)+金融的轉(zhuǎn)型之道
在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，新時(shí)代下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)轉(zhuǎn)型與蛻變。從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)又有哪些最新推動(dòng)力？
鏈家集團(tuán)董事、愿景明德資產(chǎn)公司董事長(zhǎng)陶紅兵指出，在存量房時(shí)代下，房地產(chǎn)新動(dòng)能主要體現(xiàn)在交易、租賃、開(kāi)發(fā)三個(gè)方面。存量市場(chǎng)給發(fā)展商、投資商更多的機(jī)會(huì)。在此背景下，城市更新不是把房子推倒重來(lái)，而是“有機(jī)再生”。“存量房的有機(jī)更新需要需要基于生活場(chǎng)景的空間功能迭代，基于居民切實(shí)需求的軟性服務(wù)升級(jí)。”陶紅兵稱。
作為資金密集型行業(yè)，資金來(lái)源始終是房企其最主要的命門，可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的血脈里天生流著金融的血液。在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，金融機(jī)構(gòu)也在如何更好地為地產(chǎn)商服務(wù)的道路上不斷加碼。
對(duì)于房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，花樣年集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官潘軍、瀚德金融科技研究院院長(zhǎng)郭杰群皆從國(guó)內(nèi)外金融與房地產(chǎn)的不同進(jìn)行了對(duì)比。
“海外的房地產(chǎn)，如果沒(méi)有金融意識(shí)，按傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商，賣房的錢是不能用的，因?yàn)槎荚诮鹑跈C(jī)構(gòu)那監(jiān)管。按這種模式，實(shí)際上中國(guó)的開(kāi)發(fā)商是全世界最幸福的，因?yàn)閹缀跻粭l產(chǎn)業(yè)鏈所有的利潤(rùn)都由開(kāi)發(fā)商來(lái)決定，在國(guó)外是不可能的。”潘軍說(shuō)。
瀚德金融科技研究院院長(zhǎng)郭杰群則表示，在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)和金融是兩大類，在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)和金融是一個(gè)大類?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)面臨著政策的調(diào)控，面臨著銀行的收縮，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)相關(guān)房企銀行金融屬性進(jìn)行排查，是因?yàn)檫^(guò)渡依賴于銀行融資，在這一方面國(guó)內(nèi)和海外不一樣。
事實(shí)上，金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)在國(guó)家轉(zhuǎn)型升級(jí)處于重要的位置。鑫苑置業(yè)中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)張勇稱，金融行業(yè)是一個(gè)上百萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)的行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)去年有13萬(wàn)億新增交易額（不包括二手房）。
“金融是虛擬經(jīng)濟(jì)，是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的。房地產(chǎn)是類型化的產(chǎn)品，一方面是消費(fèi)品，另一方面是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的。”世紀(jì)星源股份有限公司CEO鄭列列指出了金融與房地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系。
那么在房地產(chǎn)金融化的背景下，房企如何應(yīng)對(duì)？“過(guò)去有句話說(shuō)，不轉(zhuǎn)型是等死，轉(zhuǎn)型是找死。從未來(lái)講新時(shí)代·新經(jīng)濟(jì)·新生態(tài)的背景下，轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)是不可避免的出路?！敝薪鸸径驴偨?jīng)理、中金智德投資管理公司總經(jīng)理單俊葆認(rèn)為，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)要圍繞跟怎么提供服務(wù)，怎么穩(wěn)定現(xiàn)金流等方面做轉(zhuǎn)型升級(jí)。
旭輝集團(tuán)北京區(qū)域總經(jīng)理孔鵬則表示，在新時(shí)代下，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展，金融是個(gè)變壓器，要用未來(lái)的信譽(yù)給今天的產(chǎn)能加杠桿?！胺孔硬粦?yīng)該是居住的機(jī)器，房子應(yīng)該升級(jí)為居住的機(jī)器人”孔鵬說(shuō)。
四大熱點(diǎn)解析 聚焦房地產(chǎn)新生態(tài)
在“房住不炒”“租售并舉”政策的影響下，房地產(chǎn)租賃時(shí)代已經(jīng)轟然開(kāi)啟，其商業(yè)邏輯也在以蝶變之勢(shì)擁抱變革。房企開(kāi)始“嘗鮮”諸多新領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等。對(duì)新興市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局，房企亟待構(gòu)建合理的商業(yè)模式，從而盡快形成持續(xù)盈利能力。
在大租賃時(shí)代商業(yè)邏輯有何變化？貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)表示，市場(chǎng)在變大，意味著品質(zhì)的服務(wù)、品質(zhì)的空間、品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)，就會(huì)獲得品質(zhì)的溢價(jià)。
在租賃市場(chǎng)崛起的北京下，租賃市場(chǎng)的服務(wù)也在升級(jí)。“未來(lái)，我們強(qiáng)調(diào)的品質(zhì)租賃，指針對(duì)全品類、全生命周期，不同人群普遍性的租房人群打造租賃產(chǎn)品。未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一個(gè)可循環(huán)再生的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”
針對(duì)存量時(shí)代的“時(shí)代寵兒”——城市更新，睿意德董事索珊表示，我們生活在一個(gè)有機(jī)會(huì)集體發(fā)明輪子的時(shí)代，城市更新必須要有全球格局、注重多元化、借助互聯(lián)網(wǎng)、注意文化產(chǎn)業(yè)的傳承。
如今，健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展也異常迅速。麥肯錫全球董事陳波稱，預(yù)計(jì)2030年的時(shí)候健康產(chǎn)業(yè)要有16億的規(guī)模，會(huì)是今天規(guī)模的三到四倍，從需求、供給，從國(guó)家政策來(lái)講，大健康都面臨一個(gè)非常好的發(fā)展機(jī)遇。為此，陳波稱，地產(chǎn)商的角色已經(jīng)由簡(jiǎn)單的蓋房子轉(zhuǎn)變成了建設(shè)城市，需要構(gòu)建一個(gè)健康生態(tài)圈，描出智慧、健康、美好
中國(guó)城促會(huì)城鎮(zhèn)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)曹兵表示，十九大報(bào)告中明確提出要實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。這兩項(xiàng)戰(zhàn)略的實(shí)施都與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)密不可分?！皬奈覈?guó)現(xiàn)階段城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)是當(dāng)務(wù)之急?！辈鼙f(shuō)。
資產(chǎn)證券化進(jìn)入發(fā)展快車道 REITs破冰在即
近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前租售并舉的政策背景下，類REITs向真REITs的轉(zhuǎn)變很可能在以租賃住房為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中首先取得突破。在峰會(huì)上，一眾大咖也暢談了對(duì)于資產(chǎn)證券化的真知灼見(jiàn)。
“如果把REITs比作單一資產(chǎn)的IPO，類REITs可能還在pre-IPO，比PE、VC再靠后一些，但本身還不是永續(xù)期的發(fā)行，發(fā)展再退出、再到期的過(guò)程，有一點(diǎn)像儲(chǔ)備具備IPO的條件的企業(yè)或資產(chǎn)做pre-IPO?！辈澈R金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理李耀光這樣講述類REITs與REITs的區(qū)別。
那么，制約公募REITs法陣的瓶頸有哪些？高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為有五個(gè)主要方面：第一，REITs法規(guī)未推出; 第二，估值問(wèn)題和專業(yè)投資人稀缺; 第三，稅收優(yōu)惠不明確; 第四，配套融資手段有待優(yōu)化; 第五，合格資產(chǎn)管理人缺失?！皩?shí)際上，這五個(gè)方面在實(shí)踐中正被逐個(gè)突破，已經(jīng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)的瓶頸。而專業(yè)的投資人和參與方進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)并購(gòu)、資產(chǎn)加工和金融實(shí)驗(yàn)等具體的實(shí)踐是行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力?！敝芤陨Q。
此外，中信資本房地產(chǎn)投資執(zhí)行董事柴志培則認(rèn)為，除了基金管理，資產(chǎn)管理也是制約REITs沒(méi)有落地的原因?？v觀國(guó)內(nèi)市場(chǎng)從購(gòu)物中心到寫字樓，還是缺乏系統(tǒng)體系的管理、上市的標(biāo)準(zhǔn)化及人員的培養(yǎng)。
新派公寓創(chuàng)始人王戈宏稱，長(zhǎng)租公寓成為中國(guó)繼共享單車滴滴之后的第三個(gè)燒大錢的行業(yè)。他建議開(kāi)發(fā)商在中國(guó)做REITs要轉(zhuǎn)變思維，第一，開(kāi)發(fā)商買房子的思維要扔掉。第二，傳統(tǒng)的投行思維，即算租售比的思維。做REITs必須要建立投資思維和資產(chǎn)管理兩種思維。
鼎諾資本總裁許余潔則以親身經(jīng)歷講述了推進(jìn)資產(chǎn)證券化的方式?！岸χZ現(xiàn)在一方面在做很多的pre-IPO，也在收一些資產(chǎn)。另一方面，利用證券化的方式退出一些不良資產(chǎn)。“現(xiàn)在資產(chǎn)證券化缺的是長(zhǎng)期資金?！痹S余潔說(shuō)。
激辯與思考過(guò)后，新思維，新模式正在重塑；匯聚與碰撞之后，新時(shí)代新經(jīng)濟(jì)亦呼喚新方向、新格局。未來(lái)，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)將聯(lián)合各方一同呈現(xiàn)更加精彩絕倫且干貨滿滿的房地產(chǎn)行業(yè)盛會(huì)，敬請(qǐng)期待
