突發(fā)！千億降準(zhǔn)與西安搖號(hào)升級(jí)共舞！樓市喘氣？
周末不消停，6月24日，樓市再次出現(xiàn)了大新聞，資本市場(chǎng)也發(fā)布了預(yù)期中降準(zhǔn)的大消息：
1：6月24日下午，西安市人民政府下發(fā)《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》西安市房管局建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺(tái)，按照剛需家庭、普通家庭分類登記。每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。
2：中國(guó)人民銀行決定，從2018年7月5日起，下調(diào)國(guó)有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
首先：這次降準(zhǔn)將會(huì)釋放多少流動(dòng)性呢？今年春節(jié)前，央行1月25日實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性約4500億元。最近一次，4月25日降準(zhǔn)，央行下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，置換相關(guān)機(jī)構(gòu)9000億元MLF之后，凈釋放資金近4000億元。所以市場(chǎng)預(yù)計(jì)，這次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性也會(huì)有數(shù)千億。
其次：對(duì)樓市有什么影響？偉哥認(rèn)為，當(dāng)然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。
央行這一輪降準(zhǔn)的目的很明確，就是保證企業(yè)的流動(dòng)性，主要小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水，絕不是樓市、股市。因?yàn)闃鞘?、股市已?jīng)不堪之重，樓市今年各地即使出臺(tái)了多達(dá)180次的調(diào)控政策，但是某些城市仍是不斷上漲，甚至一房難求；股市2015年因高杠桿造成的股災(zāi)現(xiàn)在還沒(méi)恢復(fù)，不可能重蹈覆轍。
我國(guó)貨幣政策已無(wú)太多寬松的空間。5月末，廣義貨幣(M2)余額174.31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速與上月末持平，比上年同期低0.8個(gè)百分點(diǎn)；
而2017年的GDP總量是82萬(wàn)億，M2已沖至GDP的2倍以上，貨幣寬松的空間很少。居民杠桿快速上升，居民家庭總債務(wù)占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)50%，居民債務(wù)大都是房貸。
第三：歷史看，只要降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)肯定是利好，能緩解資金面壓力
1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長(zhǎng)5.1%，增速比1-4月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長(zhǎng)8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，增長(zhǎng)12.7%；個(gè)人按揭貸款9250億元，下降3.6%。
個(gè)人按揭貸款明顯下調(diào)。銀行降準(zhǔn)能一定程度緩解房地產(chǎn)資金收緊壓力。
截止2018年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆,293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆127.85億美元上漲幅度達(dá)到了130%。5月單月發(fā)現(xiàn)金額達(dá)到了32.9億美元（
1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大。海外融資成為很多企業(yè)的選擇。
在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企依然在非常明顯的拿地加速過(guò)程中。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅。房企越大漲幅越快。隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來(lái)越大。
6月截止日前，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，累計(jì)就有超過(guò)15城市再次發(fā)布調(diào)控政策。核心內(nèi)容依然是限售等升級(jí)政策。房?jī)r(jià)上漲的城市繼續(xù)加碼調(diào)控。
疊加1-5月的159次調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過(guò)180次。（4月單月33次，1-4月全國(guó)合計(jì)調(diào)控109次）5月單月刷新歷史記錄的50次調(diào)控。
在房?jī)r(jià)上漲向四線城市蔓延的同時(shí)，樓市調(diào)控繼續(xù)全面深入。但在各地加碼調(diào)控的同事，搖號(hào)下被放大的房地產(chǎn)供需緊張情緒依然持續(xù)蔓延。
最近包括西安，杭州、深圳等城市，出現(xiàn)了部分項(xiàng)目，幾百套房，幾萬(wàn)人排隊(duì)的現(xiàn)象。
西安的搖號(hào)加碼政策是為了給之前的內(nèi)定事件打補(bǔ)丁。目前全國(guó)特別是一二線城市新建商品房市場(chǎng)，都有限價(jià)現(xiàn)象，房源在限價(jià)下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是搖號(hào)的主流政策。
剛需、無(wú)房戶將優(yōu)先選擇房源。出現(xiàn)搖號(hào)的原因其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就是限價(jià)導(dǎo)致的新盤(pán)價(jià)格倒掛：
因?yàn)檎跋迌r(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，反正價(jià)格不能賣(mài)太高。但是周?chē)亩址績(jī)r(jià)格是無(wú)法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房?jī)r(jià)格隨著市場(chǎng)行情漲起來(lái)了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價(jià)格倒掛產(chǎn)生了。
搖號(hào)可以說(shuō)是一個(gè)無(wú)奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買(mǎi)房的概率，但這后果也非常嚴(yán)重，如果不配套其他政策，只限價(jià)、只搖號(hào)。那么各種暗箱操作會(huì)越來(lái)越多。
部分城市的萬(wàn)人搖號(hào)放大了市場(chǎng)的恐慌情緒，制造了供需結(jié)構(gòu)懸殊的市場(chǎng)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)很多購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)誤判。
西安的加碼搖號(hào)政策，是對(duì)之前搖號(hào)政策的補(bǔ)丁，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剛需率先搖號(hào)，一定程度上可以緩解剛需難買(mǎi)房的弊端。但從之前西安出現(xiàn)的內(nèi)定現(xiàn)象，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了搖號(hào)，其他更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是增加供應(yīng)等政策應(yīng)該繼續(xù)加碼。否則很難抑制當(dāng)下市場(chǎng)的高溫。
