北京寫字樓市場(chǎng)租金上調(diào)實(shí)體零售業(yè)持續(xù)回暖
北京寫字樓市場(chǎng)旺盛需求推動(dòng)了市場(chǎng)租金上調(diào)，截止2018年上半年，北京全市寫字樓市場(chǎng)凈吸納量共計(jì)達(dá)41.3萬平方米，同比上漲48.6%，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求拉動(dòng)本季度全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣394.4元，同比上漲0.6%，五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣430.2元，同比上漲3.6%。
科技創(chuàng)新和共享經(jīng)濟(jì)推動(dòng)發(fā)展聯(lián)合辦公與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求激增
隨著共享經(jīng)濟(jì)和高科技初創(chuàng)企業(yè)的快速發(fā)展，全市傳統(tǒng)寫字樓租金的高企不下使得近年來聯(lián)合辦公得以迅速發(fā)展。如"夢(mèng)想加"僅在今年上半年就簽約了多棟樓宇，自2015年以來僅北京累計(jì)租賃面積就高達(dá)8萬平方米，其中約有5個(gè)項(xiàng)目租賃面積高達(dá)1萬平方米以上。截止2018年上半年，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成交租賃占所有成交租賃總數(shù)比例高達(dá)30%，如愛奇藝租賃永利國(guó)際中心20,000平方米的辦公面積，騰訊視頻新租領(lǐng)航科技大廈12,378平方米的辦公面積。聯(lián)合辦公和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的大幅擴(kuò)張，致使本季度全市空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)7.1%，五大核心商圈空置率則繼續(xù)保持低位，為3.1%。
針對(duì)此趨勢(shì)，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示："下半年北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來約152萬平方米新增供應(yīng)，即將入市的在建項(xiàng)目有正大中心、中國(guó)人壽金融中心、三星中國(guó)總部大廈和中信大廈等，其中五大核心商圈寫字樓新增面積達(dá)37.9萬平方米，僅占總新增供應(yīng)的24.9%。而非核心商圈未來供應(yīng)主要集中在麗澤金融商務(wù)區(qū)、望京-酒仙橋區(qū)域，分別占總新增供應(yīng)的26.4%和20.6%。我們預(yù)計(jì)，新增項(xiàng)目的如期入市將拉動(dòng)整體市場(chǎng)空置率小幅上揚(yáng)，租金水平或?qū)⒚媾R下行壓力。"
業(yè)績(jī)?cè)鏊俜€(wěn)中向好實(shí)體零售業(yè)持續(xù)回暖
2018年一季度，中國(guó)錄得社會(huì)消費(fèi)品零售總額90275億元，同比增長(zhǎng)9.8%，居民消費(fèi)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額錄得14567億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重為16.1%，比上年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，傳統(tǒng)零售業(yè)積極拓展銷售渠道，加速線上線下的融合，繼續(xù)保持回暖態(tài)勢(shì)。今年一季度，實(shí)體零售業(yè)態(tài)零售額比上年同期增長(zhǎng)8.9%，增速較上年同期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2018年二季度中國(guó)一線城市零售市場(chǎng)報(bào)告》，實(shí)體零售業(yè)的持續(xù)回暖推動(dòng)了一線城市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空置率的進(jìn)一步回落。值得關(guān)注的是，今年年內(nèi)，北京、上海、廣州和深圳預(yù)計(jì)將迎來超過391.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，其中較多分布在城市的新興區(qū)域，推動(dòng)一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事羅俊崴表示："2018年下半年，北京還將有4個(gè)零售項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中僅有一個(gè)項(xiàng)目位于市區(qū)，其他三個(gè)均位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，屆時(shí)將為市場(chǎng)帶來超過42萬平方米的新增供應(yīng)。一線城市各大零售物業(yè)正在并將繼續(xù)開展業(yè)態(tài)調(diào)整及物業(yè)升級(jí)以期保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，考慮到年內(nèi)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)入市，在各項(xiàng)因素的綜合影響下，各地整體空置水平或?qū)⒃诙唐趦?nèi)出現(xiàn)小幅攀升；而一線城市零售市場(chǎng)對(duì)各大零售品牌持續(xù)不斷的吸引力使得市場(chǎng)租賃需求繼續(xù)保持旺盛，租金將保持平穩(wěn)。"
2018年二季度，北京零售市場(chǎng)迎來四個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)，即位于CBD區(qū)域的樂成SPACE3購物中心、亞奧商圈的中海環(huán)宇薈、亦莊的大族廣場(chǎng)購物中心和麗澤商圈的北京居然之家體驗(yàn)Mall，四個(gè)項(xiàng)目共為市場(chǎng)帶來約31.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間。盡管多個(gè)購物中心于本季度入市，但北京市場(chǎng)整體租賃表現(xiàn)活躍，本季度全市零售市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至11%。
另外，在城市更新的大環(huán)境下，北京零售市場(chǎng)的舊項(xiàng)目改造升級(jí)和去百貨化趨勢(shì)仍在繼續(xù)。比如大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)正在加速轉(zhuǎn)型為購物中心，尤其是住宅較為集中的區(qū)域，越來越多的中低檔專業(yè)市場(chǎng)或傳統(tǒng)的百貨大樓正在逐漸轉(zhuǎn)型升級(jí)為社區(qū)購物中心。
