杭州宅地價格回調(diào) 樓市開閘放量趨勢或“隱現(xiàn)”
7月6日，杭州引來新一輪土地出讓熱潮，主城區(qū)和余杭區(qū)共10宗地塊上市，總出讓面積66.3萬平方米，總建筑面積133.7萬平方米，總起價236.95億元。經(jīng)過一下午的競拍，10宗土地全部成功出讓，總成交金額270億，為杭州土地史上單日成交歷史第二高，僅次于2016年12月26日的創(chuàng)下的284億元成交價。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者同時也注意到，本次出讓的地塊多為涉宅土地，在當(dāng)天掛牌出讓的之江、翠苑、西興三宗宅地，均未溢價封頂，樓面價甚至有所回調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，杭州市場上土地供應(yīng)經(jīng)過一大波放量之后，或?qū)⒂瓉碇芷谛哉{(diào)整。從大環(huán)境來看，中美貿(mào)易戰(zhàn)給經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來不確定性，金融去杠桿對資金流動性產(chǎn)生影響。具體到杭州市場，潛在商品房供應(yīng)量趨高，棚改政策轉(zhuǎn)向需求端帶來不確定性，都是開發(fā)商對市場判斷趨于理性的原因。
宅地價格出現(xiàn)回調(diào)
此次主城區(qū)成交的之江度假區(qū)單元地塊，出讓面積77273平方米，起拍價26.6億元。根據(jù)出讓要求，該地塊有不少于3萬平方米的公共租賃住房，占比達(dá)20%。開拍后僅19輪，便由新加坡仁恒置業(yè)競得，成交總價29.43億元，樓面價19040元/平方米，溢價僅10.5%。
值得一提的是，新出讓土地的樓面價有了下調(diào)，今年1月8日祥生競得的之江項(xiàng)目，其拿地樓面價為19608元/平方米，自持比例達(dá)到50%。
不僅如此，當(dāng)日其他宅地項(xiàng)目價格也出現(xiàn)回調(diào)，比如更加稀缺的翠苑單元原杭師大美術(shù)學(xué)院地塊，在近三個半小時的爭奪后，由中海以33.39億元總價競得，樓面價36894元/平方米，溢價39.19%。該地塊出讓面積39344平方米，總起價約24億元，樓面起價26506元/平方米，上限樓面價39656元/平方米。
而資料顯示，上一次翠苑的宅地出讓，中冶項(xiàng)目的拿地樓面價39571元/平方米，自持16%，并且須現(xiàn)房銷售。
土地?zé)岢庇型禍?
除此之外，余杭區(qū)出讓的3宗五常車輛段上蓋綜合體項(xiàng)目，由于地塊設(shè)置競買人需具備軌道交通線路建設(shè)及運(yùn)營技術(shù)能力，且必須獨(dú)立參加本地塊競買，不接受聯(lián)合競買報名等條件，最終，均由杭州地鐵集團(tuán)底價包攬，成交樓面價分別僅18600元/平方米、14490元/平方米、18530元/平方米，目前，該區(qū)域二手房價在3萬~4萬元/平方米。
記者注意到，近期以來杭州土地持續(xù)放量，2017年，杭州土地出讓金突破2000億元,達(dá)2035億元，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計(jì)土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。
7月，杭州市區(qū)再推29宗土地，其中包括多個熱門板塊的寶地。推地之切，可見一斑。
不過，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，伴隨著多種綜合因素的疊加效應(yīng)，土地出讓熱潮有望降溫，與2017年及今年上半年相比，開發(fā)商拿地已經(jīng)更加理性。
丁建剛指出，中美之間爆發(fā)貿(mào)易戰(zhàn)，增加了今年中國經(jīng)濟(jì)的不確定性。此外，伴隨著金融去杠桿的推進(jìn)，企業(yè)現(xiàn)金流趨緊的情況愈發(fā)明顯。而在樓市調(diào)控政策依然收緊的情況下，對于前期囤積高價土地的開發(fā)商來說，資金狀況不會太好。
值得一提的是，7月4日，杭州空港新城地塊拍賣用時僅15分鐘結(jié)束，僅6.48%的溢價。今年以來，臨安更是有多宗地塊低溢價成交，甚至一度流拍。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，近期房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，包括棚改貨幣化安置的力度減弱，都會影響未來的市場預(yù)期。杭州本身有過周期性波動，一旦商品房存量趨于穩(wěn)定，價格便不會持續(xù)上漲，存在降溫的可能，房企拍地也將相對謹(jǐn)慎。
樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來
記者注意到，由于政府限價等因素，盡管去年以來杭州土地供應(yīng)量巨大，然而真正入市的房源依然沒有完全放開。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，拿地未開盤項(xiàng)目的總建筑面積已超1000萬平方米，隱性庫存劇增。
而伴隨著資金流動性趨緊，未來經(jīng)濟(jì)不確定性等因素，開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)，開閘放量的趨勢似乎“隱現(xiàn)”。記者注意到，就在7月6日當(dāng)晚，杭州連發(fā)7張預(yù)售證，無一樓盤要求凍資，最低35萬存款證明即可。
其中，因限價延期開盤長達(dá)半年的碧桂園?東旭府，突然一次性推出1266套房源。這是搖號以來，單盤推售規(guī)模之最。
另一方面，此前國開行將棚改合同簽訂審批權(quán)限上收至總行，分支行新項(xiàng)目暫停審批。或預(yù)示著房地產(chǎn)需求端已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)報道，今年以來，杭州的貨幣化安置比例已明顯下降，過去對于貨幣化安置的一些補(bǔ)貼和獎勵措施也面臨調(diào)整，重新鼓勵實(shí)物安置。
值得一提的是，近期以來，杭州房地產(chǎn)市場一路飆升，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，大密度的棚改拆遷是一大動力，2017年一季度，浙江省棚改開工率全國第一，杭州是省內(nèi)棚改項(xiàng)目最多的城市。今年一季度，浙江公布的第三批175個棚改項(xiàng)目中，杭州占61席。
然而伴隨著棚改貨幣化安置的調(diào)整，選擇貨幣安置的拆遷戶減少，存量房消化能力或?qū)⒂瓉硇乱惠喛简?yàn)。杭州我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市區(qū)（不含臨安）共成交二手房房4.83萬套，比去年同期跌了24.4%，甚至不如2016年上半年的5.29萬套。
