存量的焦慮：北京存量商辦何去何從
“存量商辦房不僅可改公租房，還可落戶居住”等一系列有關“商辦解凍”的消息尚待發(fā)酵，北京市住建委緊急澄清。盡管如此，“商辦解凍”的消息仍舊讓不少商住樓盤變得興奮起來，已經(jīng)退潮的“商改住”銷售似乎有復蘇跡象。對此，專業(yè)人士分析，炒作商辦“轉正”、“解凍”并不是一些開發(fā)商的新伎倆，但不可否認的是，目前市場仍有大量的商辦存量項目需要消化，而這部分項目如何消化，營銷策略如何調整，對于企業(yè)和土地資源本就稀缺的北京來說，將是一個長期的命題作文。
存量的焦慮
“商辦解凍消息的流傳在某種程度上顯示出部分企業(yè)的焦慮”，一位樓市分析師表示，從去年“326新政”以來，北京商辦市場（含商改?。┏山粩?shù)據(jù)大幅下滑，市場幾乎陷入停滯。
據(jù)地產(chǎn)營銷人士提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年寫字樓與商務公寓新增供應864套，同比下降89%；成交3670套，下降70%；成交面積54.12萬平方米，下降56%；成交均價26373元/平方米，下降23%；成交金額142.74億元，下降66%；目前整個市場的存量為41662套，同比上漲15%。
地產(chǎn)營銷人士韓樂分析，由于“寫字樓與商務公寓”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋寫字樓成交數(shù)據(jù)，雖然在一定程度上也可以反映當下“商改住”市場的狀況，但另一組“北京上半年商住供銷存統(tǒng)計”數(shù)據(jù)則更為精確。該統(tǒng)計顯示，2018年上半年，北京商住產(chǎn)品供應為368套，供應面積為5.06萬平方米。成交套數(shù)則為1423套，成交面積為10.45萬平方米，成交金額30.01億元。
同時數(shù)據(jù)還顯示，目前北京商住類產(chǎn)品存量為1.94萬套，存量面積為154.7萬平方米。如果預估年內(nèi)將實現(xiàn)20萬平方米左右的成交面積來推算，要消化掉目前北京市場上的存量商住類產(chǎn)品至少需要七年半的時間。
從商住房的存量區(qū)域上來看，通州區(qū)以27.74萬平方米的存量面積排在全市各區(qū)之首，順義以22.9萬平方米緊隨其后，朝陽區(qū)以20.68萬平方米排在存量榜第三位。此外，門頭溝、大興、房山區(qū)域的存量面積也都在10萬平方米以上，昌平區(qū)的存量也接近10萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，以上這些存量較多的區(qū)域將成為去化的重災區(qū)，這些板塊內(nèi)庫存樓盤的去化周期不會太短。
被迫入市
從持有較多商辦項目的企業(yè)來看，旭輝、和裕、首開、龍湖、泰禾、恒大、萬科等不少知名房企在北京的商住類產(chǎn)品的存貨都為數(shù)不少。實際上，部分存量較大的房企已不得不啟動停滯許久的商辦產(chǎn)品的銷售。以龍湖為例，旗下龍湖長安天街、西宸廣場兩個項目在2018年上半年均采取積極推盤的策略。長安天街則成為北京商業(yè)市場1-5月銷冠，西宸廣場在1-4月銷售額也排在豐臺區(qū)域前列。按照計劃，下半年，龍湖位于房山的天街項目和位于海淀區(qū)的商辦項目也將入市銷售。
據(jù)一位熟悉龍湖的人士透露，當前購買長安天街的商辦客戶中，自用需求客戶占比高達60%，其中寫字樓自用客戶高達80%。
實際上，由于商住政策壓力，北京商住產(chǎn)品價格普遍出現(xiàn)顯著回調。據(jù)機構統(tǒng)計，北京的商住產(chǎn)品平均價格出現(xiàn)了30%以上的跌幅。以西宸廣場為例，商住政策出臺前，總價300萬元左右三環(huán)附近的商住產(chǎn)品基本是不可想象的。
業(yè)內(nèi)人士分析，目前來看，品牌房企打擦邊球炒作“商辦解凍”，以及其他違規(guī)銷售的情況并不多，畢竟商住政策依舊保持高壓態(tài)勢。但市場上的確也有一些企業(yè)以代辦注冊公司等形式違規(guī)向客戶銷售商住樓盤。但無論是降價入市還是炒作概念，背后都顯示出企業(yè)面臨業(yè)績壓力的焦慮心態(tài)。
去化依舊承壓
“短期內(nèi)商住松綁的可能性不大，但不排除一些區(qū)域可能會出臺與人才、職住平衡之類相關的政策，間接影響當?shù)氐纳剔k市場?！币晃粯鞘杏^察人士告訴北京商報記者。他了解到，有一些品牌房企正在北京考慮整體收購一些商住類項目。一方面這些項目陷入銷售困境后因急于套現(xiàn)，整棟出售的價格遠低于市場價；另一方面，收購方也考慮將這些項目整體改造成長租公寓等產(chǎn)品進行持續(xù)經(jīng)營，而且長租類項目也便于企業(yè)再融資。
實際上，上海、廣州等地曾對商辦政策有過微調。例如上海寶山區(qū)發(fā)布的《寶山區(qū)首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批準三個項目轉型為租賃住宅。廣州發(fā)布的《市城市更新局關于實施城市更新商服類房地產(chǎn)項目管理新政執(zhí)行問題的通知》指出，屬于舊改商服類項目，可以不執(zhí)行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規(guī)定。這也意味著舊改商服項目又將可以開發(fā)小戶型公寓。
但現(xiàn)階段，這種“商改租”、“商改住”的經(jīng)營模式在北京并未放開，依然存在政策風險。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，還沒有看到一個可能放松的跡象，如果從個人購房者購買商住類產(chǎn)品不能再使用杠桿，必須100%支付購房款的要求來看，在今年這樣一個相對緊縮的購房環(huán)境下，更不可能單獨對商辦類的貸款放松，從購房者角度上來看，購買商辦類產(chǎn)品還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比。
“商住項目的去化也許沒有市場想象的那么大。”韓樂分析，商住產(chǎn)品可以分為兩種情況，一種是政策前已經(jīng)規(guī)劃或已經(jīng)建成的小面積產(chǎn)品，由于總價低，受政策的限制影響較小。雖然限購政策抬高了購買門檻，但隨著項目價格的回落，總價也在走低。隨著時間的推移去化壓力不算大；但200平方米以上的大面積商住產(chǎn)品就另當別論，事實上，開發(fā)商基本都沒有太好的促進銷售策略和辦法，只能選擇等待。
也有觀點認為，雖然北京商辦政策依舊嚴格，但與一些城市相比并不算是最嚴厲的。據(jù)了解，杭州已禁止以企業(yè)名義購房買房。對于商辦項目而言，當前市場和客戶需求都已經(jīng)發(fā)生改變，短期投資行為大幅減少，轉而關注持有性資產(chǎn)的保值功能。因此，企業(yè)如何做好產(chǎn)品的品質、招商以及實現(xiàn)產(chǎn)品和服務的創(chuàng)新，可能更能吸引稀缺客戶關注。
