2018年北京寫字樓新增供應(yīng)迎來峰值
7 月 18 日，全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際于金隅地產(chǎn)旗下錦湖中心成功召開“融通創(chuàng)新筑夢新時(shí)代”高力國際華北區(qū)物業(yè)市場 2018年上半年回顧及下半年展望媒體發(fā)布會。就 2018 年上半年北京市的寫字樓、零售、工業(yè)地產(chǎn)、投 資四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2018 年下半年做出展望。
會上，高力國際特邀清華大學(xué)副教授、建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所、恒隆房地產(chǎn)研究中心楊贊博士就“寫字樓租金指數(shù)：方法和進(jìn)展”發(fā)表演講。此外，高力國際持續(xù)關(guān)注前沿話題，就長租公 寓、城市更新、人工智能對房地產(chǎn)市場影響以及“一帶一路”政策對海外投 資的影響等市場熱議話題開展座談會。
北京甲級寫字樓物業(yè)市場表現(xiàn)活躍，供應(yīng)高峰將現(xiàn)
2018年上半年，北京甲級寫字樓市場共有合計(jì)約 25.0萬平方米的三個(gè)新項(xiàng)目完工入市，總存量半年環(huán)比上升約 4.0%至 662 萬平方米。受益于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，租賃需求亦保持穩(wěn)健。其中 IT、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)仍為需求的主要驅(qū)動力。凈吸納量在2018年上半年達(dá)到 24.4 萬平方米，較 2017 年下半年上升約 54.2%。上半年活躍的租賃市場也將全市平均空置率半年環(huán)比拉低 0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 8.1%。其中新興子市場表現(xiàn)亮眼，大量空置面積被快速吸納。就租金而言，在需求穩(wěn)定且供應(yīng)有限的子市場及上半年表現(xiàn)活躍的子市場均錄得不同幅度的租金上揚(yáng)。因此，雖然上半年的新增供應(yīng)均選擇以低于全市平均租金水平的價(jià)格入市，且發(fā)展較早的子市場因競爭加劇、樓宇品質(zhì)等因素租金受到小幅沖擊，但 2018 年上半年全市平均租金水平仍維持在人民幣 331.7 元每月每平方米，與2017年末持平。此外，一宗位于非核心區(qū)域的寫字樓整售交易在2018年上半年被錄得。
展望未來，2018 年全年的新增供應(yīng)將達(dá)北京市甲級寫字樓市場的歷史頂峰。下半年有6個(gè)合計(jì)約 66 萬平方米的項(xiàng)目計(jì)劃新增入市。其中，72%的供應(yīng)位于麗澤金融商務(wù)區(qū)和CBD 核心地塊，這兩個(gè)子市場也將成為未來 5 年新供應(yīng)的目標(biāo)區(qū)域。伴隨著大量新項(xiàng)目的入市，我們預(yù)計(jì)北京市整體空置率在 2018 年底將由目前的 8.1%被推升至約 11.2%。雖然新增供應(yīng)大幅增加，但受堅(jiān)實(shí)需求的保障，位于成熟核心子市場的高品質(zhì)項(xiàng)目大都已取得理想的預(yù)租情況，業(yè)主對即將迎來的供應(yīng)高峰也普遍樂觀。因此我們預(yù)測租金僅將面臨小幅下降，預(yù)計(jì) 2018 年末將比第二季度末下降 0.9%至 328.7 元每月每平方米。
優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場強(qiáng)勁的需求推動空置率持續(xù)下調(diào)，租金小幅提升
2018 年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，市場總存量半年環(huán)比增加1%至約 566 萬平方米。隨著個(gè)別項(xiàng)目大面積空置逐漸被吸納，整體空置率半年環(huán)比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)至 2.6%。通過對新技術(shù)的運(yùn)用，購物中心運(yùn)營商能夠更為精準(zhǔn)地定位消費(fèi)者的需求，從而有針對性地持續(xù)調(diào)整租戶和業(yè)態(tài)配比。餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)保持蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，服飾品牌拓展速度有所提升，同時(shí)生活休閑類品牌也錄得大量新租。新零售業(yè)態(tài)持續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，為新開業(yè)項(xiàng)目保證出租率奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)也不斷推陳出新，以滿足消費(fèi)者日益多元的需求。2018 年上半年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金比 2017 年末增長 1.0%至人民幣 824.0 元每月每平方米。其中，核心區(qū)域租金半年環(huán)比增長 0.8%；新興區(qū)域租金半年環(huán)比增長 0.3%。投 資市場成交頻繁，共錄得四筆大宗交易，其中包括兩宗資產(chǎn)包交易。
展望未來，建筑面積總計(jì)約 32 萬平方米的四個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)有望于 2018 年下半年入市，即將入市項(xiàng)目租賃進(jìn)程良好，預(yù)計(jì)將使得空置率在 2018 年末持續(xù)下降至 2.4%。預(yù)計(jì)未來餐飲、服裝、生活休閑等業(yè)態(tài)仍將保持積極的擴(kuò)張態(tài)勢。現(xiàn)有成熟項(xiàng)目不斷通過品牌調(diào)整來提升項(xiàng)目吸引力，同時(shí)保證租金收入的穩(wěn)定增長。新增項(xiàng)目平均租金將大體與市場水平相當(dāng)，因此我們預(yù)計(jì) 2018 年下半年租金將比上半年小幅提升約 0.3%。
京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場：需求延續(xù)高漲態(tài)勢，租金漲幅創(chuàng)歷史新高
2018上半年，京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場共有合計(jì)建筑面積約 12.6萬平方米的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，新增項(xiàng)目分別位于北京及天津，廊坊無新增供應(yīng)。區(qū)域市場總存量半年環(huán)比擴(kuò)大 2.3%至約 552 萬平方米。區(qū)域內(nèi)針對優(yōu)質(zhì)倉儲面積的需求延續(xù)去年底的高漲態(tài)勢，2018 年上半年繼續(xù)保持強(qiáng)勁。絕大部分現(xiàn)有項(xiàng)目及新增供應(yīng)均已達(dá)到滿租，電子商務(wù)零售商及第三方物流仍為主要需求來源。上半年北京及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場均維持滿租狀態(tài)，天津空置率半年環(huán)比下降 3.3 個(gè)百分點(diǎn)至 1.8%。強(qiáng)勁的需求以及有限的可租賃面積與新增供應(yīng)推升區(qū)域內(nèi)平均租金創(chuàng)歷史最高漲幅；其中北京優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場平均租金半年環(huán)比攀升 11.7%至 48.0 元每月每平方米，天津及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場分別半年環(huán)比增長 10.8%與 9.1%至人民幣29.7 元每月每平方米及人民幣 35.6 元每月每平方米。投 資市場內(nèi)，由于優(yōu)質(zhì)倉儲項(xiàng)目極為旺盛的需求以及其較高的投 資 回報(bào)率，目前物流業(yè)已成為最受投 資者關(guān)注的領(lǐng)域。鑒于京津廊區(qū)域內(nèi)倉儲用地供應(yīng)十分有限，且大部分現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)主傾向于自持，因此整售成交多為基于股權(quán)/整體收購的老舊工業(yè)物業(yè)。
建筑面積共計(jì)約 75.9 萬平方米的十五座優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于 2018 年下半年入市，其中大部分將位于市場新興區(qū)域。北京優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場預(yù)計(jì)將有三座新項(xiàng)目完工入市，天津與廊坊將各有十座及兩座。鑒于國內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)仍處于高速擴(kuò)張期，來自電子商務(wù)零售商及相關(guān)第三方物流供應(yīng)商的大面積倉儲面積需求預(yù)計(jì)將在未來數(shù)年內(nèi)保持旺盛。受惠于此，區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)或?qū)⒃诙唐趦?nèi)被迅速吸納，市場空置率將大體保持現(xiàn)有水平。得益于京津廊區(qū)域強(qiáng)勁且穩(wěn)定的租賃需求，以及核心市場相對有限的新增供應(yīng)，租金將維持穩(wěn)健的增長水平；北京、天津及廊坊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場平均租金預(yù)計(jì)半年環(huán)比漲幅分別為 2.7%、3.0%及 2.6%。隨著京津廊優(yōu)質(zhì)物流市場核心區(qū)域愈發(fā)縮緊的土地供應(yīng)以及幾近無可租賃面積的現(xiàn)狀，擁有未來供應(yīng)的新興區(qū)域預(yù)計(jì)將引發(fā)市場更多的關(guān)注。此外，北京新機(jī)場即將于 2019年正式啟用，我們相信固安及永清等臨近新機(jī)場的河北區(qū)域或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)倉儲熱門市場，并吸引來自國內(nèi)外業(yè)主及租戶的新一波強(qiáng)勁需求。
投資市場交易活躍
2018 年上半年機(jī)構(gòu)投 資者在北京積極尋找可交易機(jī)會，共錄得 11 宗整售交易，總交易金額超過人民幣 80 億元。其中資產(chǎn)包交易活躍，兩宗交易涉及資產(chǎn)包交易。盡管投 資者仍最為關(guān)注寫字樓（包括商務(wù)園）業(yè)態(tài)，但實(shí)際成交以酒店（含服務(wù)式公 寓）和零售為主。其中酒店（包括服務(wù)式公 寓）交易最為頻繁，成交金額占比約 42%，位居首位。零售因有兩個(gè)資產(chǎn)包交易，成交金額占比約 31%，位居第二。與近幾年的成交區(qū)域略有不同，上半年成交項(xiàng)目中超過 60%位于四環(huán)路以內(nèi)，多為非知名項(xiàng)目。對這些區(qū)位較好的成交項(xiàng)目，買家多有項(xiàng)目提升的計(jì)劃。
由于國內(nèi)流動性持續(xù)收緊，將促使更多可交易資產(chǎn)浮出水面。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，投 資者仍看好房地產(chǎn)前景。預(yù)計(jì) 2018 年下半年將有更多大宗交易成交。未來可交易物業(yè)仍以非核心區(qū)域?yàn)橹鳎诵膮^(qū)域具有翻新改造潛力的老舊項(xiàng)目亦將吸引投 資者的持續(xù)關(guān)注。北京市 2018 年 3 月發(fā)布的“正負(fù)清單”限制了改造的空間，改變土地用途的改造可能受限。但政府對出租型公 寓業(yè)態(tài)的大力支持會促使該領(lǐng)域的整售交易出現(xiàn)。
