匡健鋒：過去兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%
7月23日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行。會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合辦公分會特約研究員、好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒發(fā)布了《2018年2季度商辦市場報告》。
匡健鋒表示，我們看到所有通過租金選址的客戶中，接納聯(lián)合辦公作為首選的比例，在過去的1年半中一直加速的提升，最近的2018年第二季度比例達到了12.3%。另一方面，聯(lián)合辦公的租金增速顯著的高于傳統(tǒng)的寫字樓。在過去的兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%的比例，傳統(tǒng)寫字樓的價格增長只有1%到2%。
宏觀層面的數(shù)據(jù)，2018年上半年北京、上海兩市新開工面積和竣工面積雙雙走低，進入2018年后這兩個指標(biāo)都是維持大比例的負增長?？⒐っ娣e2017年上海相對高峰，2018年后，竣工的增速基本上維持在0%左右的幅度。北京竣工面積也是進一步的下探到接近60%的比例上。
我們關(guān)注了五個城市的商辦月度可租賃辦公面積的指標(biāo)。2017年較大市場的增量，上海市在2018年第二季度末累計可租賃的面積達到了1790萬平方米，環(huán)比增長7%。北京月累計可租賃面積達到1132萬平方米，增量來自于四環(huán)外和利澤等新興商圈，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)，帶動了商圈量價提升，達到了16.2%。深圳可租賃的面積環(huán)比下降4%，達到700萬平方米。廣州大約是240萬平方米，環(huán)比上漲了14.8%，增量來自于琶洲和白云的新增工業(yè)樓宇。成都的整體供應(yīng)量與廣州持平，大約是190萬平方米，環(huán)比增長7%。
商辦市場的辦公樓和租金價格走勢，除北京以外，上海、深圳、廣州、成都都是租賃價格略微下滑的趨勢。第一季度相對高成交率，將整個市場的均價拉高。北京市的第二季度租賃價格小幅上漲1.2%，主要的拉動來自于利澤商圈帶動商圈量價齊升。此外，CBD、中關(guān)村等區(qū)域也拉動了整個價格略微上漲。
5城市可租賃供應(yīng)與去化率對比
一線城市的整體市場相對活躍，保持相對旺盛的狀態(tài)。2018年第二季度，北京的去化率和速度再次超過其他的四個城市位居榜首，旺盛的需求帶來了快速的去化速度和較快的去化率。整個市場保持了活躍度的水準(zhǔn)。同樣我們從去化的絕對面積來看，整個上海的活躍度相對高，因為較大的月累計和租賃面積，將整體的去化率拉低。
北京傳統(tǒng)的商圈包括CBD、望京依舊在本季度呈現(xiàn)非?；钴S的去化趨勢。進入2018年后，東部四環(huán)外的區(qū)域，高碑店、文化傳媒區(qū)有大量新增的工業(yè)，去化相對的活躍。中關(guān)村作為傳統(tǒng)的熱點商圈，整個去化率很高，受限于整體空置率低，去化面積相對有限。豐臺2017年辦公樓持續(xù)供應(yīng)的周期，整體的去化率并不理想，后續(xù)面臨較大的空置壓力。
上海除了傳統(tǒng)的熱門商圈，例如陸家嘴、徐家匯之外，我們看到本季度大明區(qū)域成為小的熱點，可以看到紅色的區(qū)域，整個第二季度區(qū)域的成交相對處于旺盛的狀態(tài)。我們關(guān)注到虹橋有非常大體量的辦公樓宇入市，目前看到在第二季度整體的去化量尚可，后續(xù)面臨比較大的壓力。
廣州比較明顯的呈現(xiàn)了單中心的狀態(tài)。核心區(qū)珠江新城和天河北去化率最集中、速度最高的區(qū)域。同時外圍比較多的以新興的園區(qū)產(chǎn)品的方式進行供應(yīng)。
深圳與廣州相比是明顯的多中心的形態(tài)，我們看到第二季度南山區(qū)域整體的去化最集中，可以看到小的熱點是蛇口區(qū)域略有升溫。傳統(tǒng)的CBD區(qū)域，包括福田、華強北區(qū)域，可以看到比較大的熱點存在，外圍可以關(guān)注到可觀的去化量。
成都商辦的熱點，呈現(xiàn)線狀的分布，從中心區(qū)向南延伸，一直到高新區(qū)是成都商辦寫字樓集中的區(qū)域。我們可以看到高新區(qū)憑借類型豐富的產(chǎn)品供應(yīng)，整個成都市表現(xiàn)的非常的活躍。
從需求的層面關(guān)注整個商辦市場
北京選址企業(yè)租金承受能力整體提升，北京IT行業(yè)整個占比非常之高，同時可以通過沿時間線分布，第二季度選址基于的租金承受力有整體的提升。
與北京相比，上海市貿(mào)易批發(fā)、零售行業(yè)提升很大，在第二季度上海市的需求有明顯的提升。
廣州同樣看到租金承受能力也在整體的進行提升。
深圳更多的呈現(xiàn)出持平的分布。
成都非常突出的特征，IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的占比相對較高，與第一季度相比，租金承受能力略微提升。
聯(lián)合辦公品牌數(shù)量增速放緩，但增量依然可觀。2018年第二季度整體品牌數(shù)量增速放緩，絕對增量相對可觀。目前上海市遇到了超過了350個聯(lián)合辦公的品牌。絕大多數(shù)的品牌相對長的時間存在，品牌是一家或者是兩家網(wǎng)點的數(shù)量，我們在網(wǎng)點層面可以關(guān)注到類似的數(shù)據(jù)，2018年第二季度一樣呈現(xiàn)出增速相對放緩，但是增量相對可觀的分布。
整個行業(yè)開始進入激烈的競爭階段，根據(jù)好租內(nèi)部數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，我們統(tǒng)計到有18%的品牌在過去的半年內(nèi)沒有發(fā)生任何的動態(tài)，因此我們有比較大的把握確信說這部分的企業(yè)，處于相對發(fā)展不那么健康，有可能被收購并購或者是死亡的狀態(tài)。
整個行業(yè)處在收并購和死亡頻發(fā)的狀態(tài)，行業(yè)以快的速度變得越來越好。我們看到所有通過租金選址的客戶中，接納聯(lián)合辦公作為首選的比例，在過去的1年半中一直加速的提升，最近的2018年第二季度比例達到了12.3%。另一方面，聯(lián)合辦公的租金增速顯著的高于傳統(tǒng)的寫字樓。在過去的兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%的比例，傳統(tǒng)寫字樓的價格增長只有1%到2%。
