“深圳客”回歸東莞樓市
“深圳客”回歸東莞樓市
成交占比由去年上半年的12.66%，升至今年同期的19.57%
隨著“深圳客”獲得購房資格人數(shù)增加，加上一些深圳企業(yè)遷入東莞，“深圳客”開始回流東莞樓市。近日，地產(chǎn)研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年“深圳客”在東莞入市的比例有所回升。“深圳客”的成交占比由去年上半年的12.66%，升至今年同期的19.57%，接近兩成。
與以往不同的是，在東莞樓市實施限購一年半后，在“房住不炒”的大基調(diào)下，“深圳客”在莞的置業(yè)方向，正從投資轉(zhuǎn)向自住。
在莞置業(yè)比例回升至接近兩成
據(jù)東莞中原CCES來訪系統(tǒng)顯示，受政策持續(xù)加碼影響，2018年一季度東莞樓市客戶來訪量有所回落，進入二季度，部分房企為沖刺半年業(yè)績，加大推貨力度，同時部分項目理性定價入市，其中5月和6月來訪量回暖顯著，刺激市場人氣上升。
從本土客戶屬性來看，一是投資屬性增強；二是改善性需求增加；其次，在樓價差及水鄉(xiāng)等片區(qū)規(guī)劃利好下，本地客戶跨區(qū)置業(yè)現(xiàn)象亦十分明顯。
值得關(guān)注的是，“深圳客”在莞置業(yè)比例逐漸回升。東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“深圳客”在莞置業(yè)的比例，2017年上半年的占比為12.66%，到2017年下半年小幅上升為13.30%，至2018年上半年已經(jīng)升為19.57%，接近兩成。
東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳分析稱，目前本土客戶仍為成交主導，但隨著符合社保期限要求的人數(shù)增多，一些符合政策規(guī)定的“深圳客”獲得購房資格，再加上項目聯(lián)動加大、本地客入市有所疲軟，因此上半年“深圳客”入市比例有所回升。
“在建設(shè)粵港澳大灣區(qū)的利好下，東莞前景看好，房地產(chǎn)市場需求活躍，今年來東莞樓市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了北方客戶的身影。”車德銳說。
商品房貨量積壓現(xiàn)象有所改善
回顧2015和2016年，“深圳客”都是東莞樓市的年度關(guān)鍵詞，是所有東莞開發(fā)商最愿意打交道的客人，以臨深片區(qū)表現(xiàn)的尤為明顯。
2016年初，東莞成交火熱的樓盤多由“深圳客”推動，臨深片區(qū)樓盤“深圳客”占比達八九成以上，而一些距離較遠的泛臨深片區(qū)樓盤“深圳客”占比也達六七成。
這兩年深圳樓價上升，大量“深圳客”外溢到東莞、惠州購房。由于深圳與東莞的樓價有著較大的差值，“深圳客”在東莞買房出手比較闊綽。東莞樓市連續(xù)兩年飄紅，并連續(xù)兩年創(chuàng)出成交量的歷史新高。
2017年4月10日晚，緊隨全國多個樓市熱點城市的腳步，東莞也出臺了樓市限購的政策，以前所未有的力度，正式向樓市投機者關(guān)上了大門。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，帶動“深圳客”最有效的方法就是二、三級市場聯(lián)動，由深圳二手中介將客戶直接帶到東莞樓盤現(xiàn)場買房。但是自從“4·10”新政后，二、三級市場聯(lián)動這一“帶客神器”失效，很多“深圳客”失去在東莞的購房資格，想買房也買不了，深圳二手中介在東莞也沒有了用武之地。
在“五限一緊”的樓市緊箍咒下，失去“深圳客”強大購買力的東莞樓市迅速降溫，市場也逐漸回歸理性。
去年樓市新政后，東莞樓市成交轉(zhuǎn)由本地客戶支撐，本地客戶又以剛性自住需求為主。城區(qū)、水鄉(xiāng)、松山湖、東部產(chǎn)業(yè)園由于房價相對合理成為了市場的主力成交片區(qū)，而臨深一帶由于價格較高而相對低迷，商品房貨量出現(xiàn)積壓的情況。
這一情況，到今年上半年開始有所改善。
塘廈洋房產(chǎn)品六成由“深圳客”購入
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年“深圳客”置業(yè)仍然首選臨深區(qū)域，塘廈熱度最高，其次分別為東坑、樟木頭、橋頭、大朗。
東莞出臺樓市限購調(diào)控政策后，東南臨深片區(qū)樓市受影響最為明顯，“深圳客”退潮，加上前期項目房價高企，本地置業(yè)客戶難以接受。個別區(qū)域的樓盤為加速出貨，逐步下調(diào)價格，刺激購房者的入市欲望。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年東南臨深片區(qū)住宅簽約均價為19221元/平方米，同比下降3%。在實際市場上，降價幅度更為明顯。車德銳介紹，東南臨深片區(qū)在限購后價格一直在調(diào)整，部分樓盤的價格下調(diào)甚至超過10%。客觀來看，目前塘廈、鳳崗房價在2萬元—2.3萬元/平方米之間，而以前則是2.5萬元/平方米左右，下降明顯。房價下調(diào)，吸引東莞、深圳購房者加快入市，促使今年上半年的成交量明顯上升。
根據(jù)東莞中原統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，塘廈鎮(zhèn)成交的洋房產(chǎn)品里，有60%由“深圳客”購入，30%為塘廈本地人，另有10%來自其他鎮(zhèn)區(qū)。在鳳崗鎮(zhèn)成交的洋房產(chǎn)品里，來自深圳龍崗的購房者占據(jù)了70%的比重。東坑、石排等非臨深區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)，洋房產(chǎn)品的購買者里“深圳客”占比也達到了46%—55%。
此外，臨深片區(qū)二手房市場也出現(xiàn)不少“深圳客”的身影。
根據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，東莞上半年二手住宅成交熱門的10個樓盤中，其中有5個樓盤在臨深鎮(zhèn)區(qū)，這也說明了在限購后，深圳客戶并沒有撤出東莞樓市，而是選擇了尚未限購的二手房。
購房由投資轉(zhuǎn)向自住為主
“深圳客”在東莞置業(yè)喜歡買什么樣的房子？數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，“深圳客”在莞購買公寓、洋房、別墅的占比分別為59%、39%、2%。
一名東莞樓市業(yè)內(nèi)人士告訴記者，主要是因為住宅、別墅限購限貸，而商業(yè)公寓不限購不限貸，所以公寓最受“深圳客”青睞。
不過，到了2018年上半年，各類產(chǎn)品的占比發(fā)生了很大變化。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年“深圳客”在莞購買公寓、洋房、別墅的占比分別為23%、76%、1%?？梢钥吹剑≌蠓砍蔀椤吧钲诳汀蓖顿Y置業(yè)首選，公寓也是以自住為主。
“因為半年、一年社保期限逐步到期，粵港澳大灣區(qū)以及軌道交通利好，再加上商改住已被明文禁止。因此，‘深圳客’更傾向于購買住宅產(chǎn)品?！睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心有關(guān)人士分析。
此外，今年“深圳客”在東莞置業(yè)還有一個新特點，就是購買面積較大的商業(yè)公寓用于自住。記者了解到，自去年開始，不受限購政策影響的商業(yè)公寓成為開發(fā)商主推產(chǎn)品，而一些50—60平方米的商業(yè)公寓被改造成兩房、三房產(chǎn)品，可以供家庭居住，由于總價低，不限購，受到?jīng)]有在莞購房資格的“深圳客”的喜愛。
這種情況在東南臨深片區(qū)的鎮(zhèn)街樓市表現(xiàn)得特別明顯，不少“深圳客”受到東莞房價吸引，購買商業(yè)公寓用于自住。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，與2015—2016年相比，今年回歸的“深圳客”在東莞置業(yè)的目的更多是為了自住，而不是以前的投資炒房。
車德銳認為，今年上半年來，用于自住的住宅洋房是“深圳客”投資置業(yè)首選，不限購、不限貸的商業(yè)公寓往常是用于投資，但如今也成為“深圳客”自住需求的選擇之一。
“東莞本土投資客喜歡購買總價低的小面積公寓，‘深圳客’則喜歡大一些的兩房、三房商業(yè)公寓，因為這樣的公寓可以自住，滿足‘深圳客’的自住需求”。車德銳說。
車德銳表示，因為小公寓轉(zhuǎn)手困難、升值慢等原因，今年“深圳客”對小戶型公寓不太感興趣，反而更看好大戶型商業(yè)公寓的自住屬性。
