深圳“房改”正式落地！商品房只占四成，讓全體市民住有所居
8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保。
保障性住房占60%
安居型住房售價為市場價一半
《意見》指出，近年來，隨著深圳市人口持續(xù)凈流入，商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現行住房制度已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設創(chuàng)新引領型全球城市的新要求。為此，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應，擴大保障范圍，不斷提升城市對人才的吸引力，不斷增強市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。
《意見》提出的近期目標是，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場解決的住房需求得到較好滿足。
根據新的住房供應體系，深圳市場商品住房，將僅占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。而其余60%將由三部分組成，分別是：——人才住房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經營管理、專業(yè)技術、高技能、社會工作、黨政等方面人才供應，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優(yōu)惠的政策。
——安居型商品房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
——公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體供應，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
此外，政府還將對符合條件的各類人員進行住房貨幣補貼，探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼。
擺脫房地產依賴
減少商品住房的銷售量或成為趨勢
中國社會科學院金融所研究員尹中立看來，在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年（當年的國務院18號文件）之后，我國城鎮(zhèn)住房供應結構大約是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位。住房供應過度倚重商品住房是導致住房價格偏離普通工薪階層收入水平的主要原因，深圳出臺的新文件將住房供應結構進行了重大調整是落實中央“房住不炒”精神的有力措施。
尹中立認為，未來的深圳市的住房供應主要有保障性住房主導。雖然《意見》是一個深圳市出臺的文件，但它是住房制度改革啟航的重大信號。深圳歷來是改革的先行先試者，30多年前的土地制度改革就是從深圳發(fā)端的。不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有里程碑意義。
“十九大報告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售并舉，深圳出臺的《意見》可以看成是深化改革的體現，也體現了讓全體人民住有所居的目標?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌說道。
在顧云昌看來，房地產對經濟的貢獻無可爭議，但是未來減少商品住房的銷售量或成為趨勢。
“深圳有其特殊性，GDP對于房地產的依賴性也不是很大，因此深圳有條件減少新房銷售量，建設保障性住房?！鳖櫾撇赋觥?
據58安居客房產研究院數據，2017年深圳的GDP是22439億元，房地產投資是2136億元，房地產投資僅占GDP的9.5%，而對房地產依賴度最高的三亞，其依賴度是103.9%，其他的三個一線城市對房地產的依賴度均在12%以上。
58安居客房產研究院分析師王林燕認為，深圳對房地產的依賴度低于10%，這在全國來說都是很低了，這也說明深圳是最有條件“告別土地財政”的，深圳在金融以及高科技兩大產業(yè)的支撐下，經濟高速發(fā)展，動力強勁。
“深圳出臺的新政對其他城市具有借鑒意義，當前，中央明確房地產市場調控的主體責任是地方政府，因此各地政府都會根據自身情況進行決策?！鳖櫾撇赋觥?
以下是全文：
深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見
信息來源：深圳市人民政府辦公廳發(fā)布日期：2018-08-03
各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，全面落實黨的十九大關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的部署，系統(tǒng)構建面向2035年的住房供應與保障體系，結合深圳實際，提出以下意見。
一、改革意義
深圳經濟特區(qū)建立以來，我市住房制度改革和發(fā)展取得了歷史性成就，基本解決了住房短缺問題，有力支撐了經濟社會快速健康發(fā)展，也為全國住房制度改革提供了深圳經驗。近年來，隨著我市人口持續(xù)凈流入，商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現行住房制度已難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰(zhàn)略的新需要，難以滿足深圳建設創(chuàng)新引領型全球城市的新要求。進入新時代，面對新任務，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應，擴大保障范圍，不斷提升城市對人才的吸引力，不斷增強市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。
二、指導思想
全面貫徹黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，正確處理住房經濟屬性和民生屬性的關系，把民生屬性擺在更加突出的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，進一步深化住房制度改革，構建系統(tǒng)完善的住房供應與保障體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為深圳打造國際一流的營商環(huán)境和宜居環(huán)境，構建現代化經濟體系，率先建設社會主義現代化先行區(qū)，努力走在“四個走在全國前列”的最前列提供有力支撐。
三、總體設計
堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會組織等各類主體作用，優(yōu)化調整增量住房結構，盤活規(guī)范存量住房市場。
（一）多主體供給。
1．以房地產開發(fā)企業(yè)為主，提供市場商品住房、安居型商品房。
2．以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓。
3．以市、區(qū)政府（含新區(qū)管委會）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
4．以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
5．支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房。
6．支持企事業(yè)單位利用符合規(guī)定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
7．支持各類金融機構，采取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
8．支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
（二）多渠道保障。
1．增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發(fā)模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區(qū)等區(qū)域建設大型安居社區(qū)。
2．盤活存量用地，加大棚戶區(qū)改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、征地返還用地等開發(fā)建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
3．利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
4．盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。
5．實施公共設施綜合開發(fā)，通過軌道交通車輛段和停車場、公交場站等城市基礎設施和公共配套設施綜合開發(fā)建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
6．開展城際合作，落實粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
（三）租購并舉。
1．實物供應。
——市場商品住房，占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。
——人才住房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經營管理、專業(yè)技術、高技能、社會工作、黨政等方面人才供應，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優(yōu)惠的政策。
——安居型商品房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
——公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體供應，建筑面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
2．貨幣補貼。
——面向符合條件的基本住房保障對象發(fā)放住房租賃補貼。
——面向符合條件的人才發(fā)放人才安居補貼。
——面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。
探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼。
四、工作目標
2018年至2035年，我市住房發(fā)展的主要目標是：
——統(tǒng)籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過市場解決的住房需求得到較好滿足。
——到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
第一階段（近期），2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。
第二階段（中期），2021—2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。
第三階段（遠期），2026—2035年建設籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。
——住房品質和宜居水平持續(xù)提升，住房空間布局更加合理，交通、教育、醫(yī)療等市政公共服務配套設施更加完善，住房綠色化、智能化水平顯著提高。
五、主要措施
（一）完善住房規(guī)劃和用地供應機制。
編制全市住房中長期發(fā)展規(guī)劃（2018—2035年），堅持住房供應與需求總量相適應、居住用地面積和比例與住房建設規(guī)模相適應、產業(yè)發(fā)展與住房布局相適應、公共服務設施配套與住房建設供應相適應，分近期、中期、遠期三個階段實施，并根據住房需求變化，對規(guī)劃進行綜合評估、滾動調整、及時優(yōu)化。
完善住房用地供應機制，適當提高居住用地在城市建設用地總量中的比例和開發(fā)強度，明確人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的用地指標和空間布局，公共租賃住房用地應保盡保，優(yōu)先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
實行軌道交通車輛段上蓋及其站點一定范圍內的居住用地用途控制，主要用于建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
（二）強化基本住房保障。
基本住房保障對象主要為低收入和部分中等偏下收入的戶籍住房困難居民。對特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，對經我市認定的殘疾人、重點優(yōu)撫對象、計生困難家庭、見義勇為人員等特殊群體優(yōu)先保障；對符合條件的為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體，安排一定比例的公共租賃住房房源。
優(yōu)化基本住房保障工作機制，落實區(qū)級政府（新區(qū)管委會）的基本住房保障屬地責任，加強全市房源統(tǒng)籌調劑和區(qū)際協(xié)作。完善基本住房保障方式，采取公共租賃住房、住房租賃補貼兩種形式，加大住房租賃補貼力度。優(yōu)化公共租賃住房輪候配租規(guī)則，合理劃定基本住房保障收入財產限額，建立健全保障對象經濟狀況認定核對機制，加強核查機構工作力量，充分運用大數據、云計算等先進技術提高核查效率和精準度。
（三）全面實施人才安居工程。
完善人才安居政策體系，通過貨幣補貼、租售人才住房、免租入住等多種方式，有效解決各類人才的住房困難。加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才通過市場方式解決居住問題。探索人才住房先租后購、以租抵購制度，在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規(guī)定的人才，可申請購買人才住房。
進一步優(yōu)化高層次人才安居措施，符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內免租入住相應面積標準的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。
充分發(fā)揮人才住房專營機構的作用，積極調動企事業(yè)單位、社區(qū)股份合作公司等社會力量共同參與人才住房建設籌集。出售的人才住房在土地出讓、建設模式、建設階段的規(guī)費標準等方面，適用安居型商品房的相關政策；出租的人才住房在土地出讓、建設階段的規(guī)費標準等方面，適用公共租賃住房的相關政策。
（四）完善安居型商品房制度。
合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財產限額。完善安居型商品房的分配制度，實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，以輪候、抽簽、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
（五）建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度。
出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規(guī)定回購。
購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規(guī)定條件的，其所購人才住房或安居型商品房經政府批準后可以進入市場流轉，但應當向政府繳納一定比例的增值收益。
（六）大力發(fā)展住房租賃市場。
建立全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務監(jiān)管平臺，將各類租賃住房房源有序納入平臺交易，提供真實、透明、便捷、安全的租賃信息服務，減少中間收費環(huán)節(jié)，強化住房租賃信用管理和市場監(jiān)測，引導市場合理定價，逐步實現租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務全納入。建立住房租賃糾紛調處機制，切實保障租賃利益相關方合法權益。
加快制定住房租賃管理政策法規(guī)，大力培育租賃住房供應主體，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。鼓勵發(fā)展長期租賃，支持房地產開發(fā)企業(yè)、金融保險機構、房地產經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)等拓展住房租賃業(yè)務，調動各類主體建設籌集租賃住房的積極性，多渠道增加租賃住房。
（七）促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
優(yōu)化市場商品住房供應戶型結構，加大中小戶型普通商品住房供應。正確引導居民住房消費觀念，保障合理自住需求，抑制投資投機性行為。
保持房地產調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，嚴格落實各項調控措施。規(guī)范房地產市場秩序，堅決查處開發(fā)、銷售、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。健全房地產統(tǒng)計和監(jiān)測預警體系，防范房地產金融風險。綜合運用金融、土地、財政、投資、立法等手段，加快建立適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。
（八）加強人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分配管理。
健全誠信申報和信息公示制度，完善準入和退出機制，強化用人單位的管理責任，引入社會監(jiān)督，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的公平分配。嚴肅查處騙租騙購、轉租轉售、重復享受住房保障等違法違規(guī)行為，并將違法違規(guī)信息納入全國信用信息共享平臺，讓失信人處處受限。
根據實際需要和市場變化情況，合理調控各類住房的供應節(jié)奏，并酌情對人才住房、安居型商品房、公共租賃住房等住房類型進行適當的轉換。
（九）加大住房貨幣補貼和住房金融創(chuàng)新力度。
住房租賃補貼、人才安居補貼等貨幣補貼納入市、區(qū)財政預算。根據經濟社會發(fā)展水平、政府財政狀況以及居民住房消費能力等因素，合理確定貨幣補貼的發(fā)放標準和發(fā)放規(guī)模，并實行動態(tài)調整。
深化住房公積金制度改革，探索建立住宅政策性金融機構，為市民租購住房提供長期穩(wěn)定的政策性金融支持。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金試點，支持金融機構創(chuàng)新住房金融產品和服務。
（十）全面提升住房品質和物業(yè)服務水平。
堅持新建住房與市政公用配套基礎設施、公共服務設施同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用，建設住房質量更加優(yōu)良、交通出行更加便捷、教育醫(yī)療更加完善、文化體育設施更加完備、人居環(huán)境更加舒適的宜居社區(qū)。
加強街道黨工委、社區(qū)黨委、社區(qū)工作站、社區(qū)居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導監(jiān)督，形成黨委領導下的政府治理、專業(yè)服務和社區(qū)自治良性互動格局。加快完善物業(yè)管理法規(guī)政策體系，維護業(yè)主和租戶合法權益，切實做到同一住宅區(qū)居民共享公共服務配套設施，促進鄰里和諧。全面推進綠色物業(yè)和智慧社區(qū)建設，打造和諧、美麗、宜居的幸福家園。
六、工作保障
（一）加強組織領導。
成立由市政府主要負責同志任組長的市深化住房制度改革工作領導小組，統(tǒng)籌全市住房制度改革工作，負責研究落實中央、省關于住房制度改革的方針政策，充分發(fā)揮組織領導、統(tǒng)籌協(xié)調等作用。
（二）加強政策銜接。
加快修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制定深圳市公共租賃住房建設和管理辦法，妥善解決公共租賃住房、安居型商品房在冊輪候家庭租購住房的問題，確保住房制度改革平穩(wěn)過渡、新舊政策有序銜接。
（三）加強信息共享。
加快形成住房租賃、房地產交易、不動產登記、住房公積金、房屋安全、物業(yè)服務、網格化管理和居民家庭經濟狀況核對等信息化平臺的互聯互通、信息共享和業(yè)務協(xié)同，加強住房市場和監(jiān)管服務的信息公開，主動接受社會監(jiān)督。
（四）加強資金保障。
加大財政投入，按照不低于當年度土地出讓凈收益的10%安排資金，統(tǒng)籌用于安居工程建設。鼓勵社會資本參與人才住房、安居型商品房和公共租賃住房建設籌集和運營管理。
（五）加強宣傳引導。
加大宣傳力度，做好政策解讀，及時釋疑解惑，提高政策透明度，增進公眾對住房制度改革工作的理解與支持，為深化住房制度改革營造良好的輿論氛圍。
（六）加強考核管理。
深化強區(qū)放權改革，加強區(qū)級住房保障力量，按照全市統(tǒng)籌、屬地管理原則，完善市、區(qū)協(xié)調推進機制。健全考核評價體系，將住房供應與保障工作納入政府績效考核內容，加強對各單位履責情況的檢查和督辦。
深圳市人民政府
2018年7月27日
