廈門樓市神話破滅！中國房價已“階段性見頂”
房價階段性見頂將是普遍現(xiàn)象。
文|社論
連日來，樓市調(diào)控的信息引發(fā)關(guān)注，與此同時，素有中國“最難買房城市”之稱的廈門樓市出現(xiàn)的“量價齊跌”局面，也被廣泛聚焦。
有“廈門樓市神話破滅：地價腰斬，房價下跌上萬元！”的消息稱，相比2017年3月高峰期，目前“(廈門)島內(nèi)房價普遍跌了1萬元至1.5萬元/平米，島外跌了6000元至1萬元/平米左右?！睆拇_鑿信息看，廈門房價談不上“大跌”，但其二手房降價明顯，地價回到兩三年前。
在調(diào)控一再升級的背景下，廈門房價只漲不跌的神話破滅，并非偶然。由于多重原因，廈門的房價上漲和回調(diào)都有其獨特性，尤其是飆升速度和回調(diào)幅度都有特殊一面，但背后支撐的主要邏輯線都是預期收益率，這與全國房價漲跌邏輯基本一致，所以也具有同性價值。
可以預見，在國家層面釋放出“堅決遏制房價上漲”的清晰信號后，類似廈門這樣房價出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象，不會只是個案。
拿廈門房價下跌而言，地價下跌無疑是直接原因。地價是房價的基礎。與國家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門出臺政策持續(xù)加大土地的供應力度，落實房住不炒穩(wěn)定預期，導致供給超出預期繼而土地流拍，成本下降房價自然而然地下降。
供多了，需也有變。長期以來，廈門房價比肩部分一線城市，與需求過剩分不開。而支撐超額需求的，既有看好其居住環(huán)境的真正需求者，也有看好投資機會的逐利套利者。
這也導致，廈門當?shù)鼐用褚荒晔杖脒€買不起一平方米房子——據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元，平均房價高峰時則為每平方米5萬到6萬，這難言正常。正因如此，有研究機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，在國內(nèi)城市中，房價收入比偏離度最高的就是廈門。
而如今，嚴厲調(diào)控措施和租售并舉舉措，將投機需求剔除，將正常居住需求向租房分流，看漲預期也為之降溫。
而無論是調(diào)控升級，還是市場價格到了某個高點后正?；卣{(diào)，核心都是預期收益率，因為預期收益率往往走在實際影響因素前面，造成價格波動。此次中央政治局會議釋放“堅決遏制房價上漲”信號對整個房地產(chǎn)市場影響巨大，原因亦在于此。而未來，明確的預期仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要選項。
接下來，房價階段性見頂也會是普遍趨勢，國內(nèi)二三線城市乃至主要熱點城市，會更多地出現(xiàn)類似廈門這樣的房價“回調(diào)”而不再是大幅上漲的情形。
從政策層面看，高壓調(diào)控短期內(nèi)不可能出現(xiàn)松動的可能。從日前召開的中央政治局會議、國務院金穩(wěn)委會議等都可看出，雖說宏觀環(huán)境寬松，但卻不是大水漫灌，對實體經(jīng)濟定向防水意圖依舊明顯，意在防止貨幣政策助推房價上漲。住房需求向購房的溢出，也必定會隨著調(diào)控的加緊轉(zhuǎn)向低落。
從行業(yè)發(fā)展周期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已進入行業(yè)發(fā)展的下半場。不論是從需求、供給，還是從競爭力、利潤空間看，出現(xiàn)階段性“回調(diào)”應是大概率事件。目前房價水平遠遠超出居民可承受范圍，房地產(chǎn)市場的投資風險越來越大，也已逐漸成為共識。
就此看，廈門房價回調(diào)有著不容小覷的啟示意義：這既給“炒房客拉升房價，剛需族接盤”的模式帶來了震懾，也給了社會難得的窗口期，通過短期調(diào)控模式向長效機制的轉(zhuǎn)換以穩(wěn)定預期，也讓國內(nèi)樓市進入健康發(fā)展的“循環(huán)”。
