未來房價可能會降？孫宏斌到底啥意思
個稅新政終于塵埃落定。從啟動到落地，半年左右的時間，十一以后就開始執(zhí)行，效率很高。
遺憾的是，前不久杠桿游戲的最后一呼沒有被采納，5000元的起征點并沒有太多驚喜。
個稅之外，融創(chuàng)老總孫宏斌在今天（8月31日）融創(chuàng)業(yè)績發(fā)布會上的一番言論也頗有意味。
他表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴峻程度超出任何人想象，目前沒有放松跡象，未來也只會越發(fā)嚴峻，政策調(diào)控已改變市場購買預(yù)期。
此外，他和公司行政總裁汪孟德都認為，核心城市房價已到高點，未來房價可能會下降。
1、孫宏斌已經(jīng)不是第一次看空樓市
杠桿游戲依稀記得，這已經(jīng)不是孫總頭一回朝樓市潑冷水。
就在去年3月，同樣是業(yè)績發(fā)布會上，孫先生說得更直接：貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價肯定會受影響。
所以他表示對市場非常非常悲觀，也不大相信會放漲，因為房價已處在高位上了。
去年房價情況如何，相信各位桿友都了解，少量城市表面上是穩(wěn)住了，大部分城市卻開始瘋狂表演，從搶人大戰(zhàn)到搶房大戰(zhàn)，再到剛需保衛(wèi)戰(zhàn)。
過程如何不重要，口號也不重要，反正到最后房價漲了，還不少。
同樣是在去年，11月，針對房地產(chǎn)“白銀時代”這一觀點，孫老板怒懟，“這不扯嘛”。
沒錯，如孫老板所言，“當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現(xiàn)在隨便一個公司的利潤都超過100億了，2017年融創(chuàng)的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛”。
彼時的房地產(chǎn)市場對孫宏斌的融創(chuàng)來說，確實是塊鉆石。這話放到現(xiàn)在其實也應(yīng)景。
最近房企半年報的發(fā)布已經(jīng)接近尾聲，雖然數(shù)據(jù)顯示8成房企上半年利潤上漲，但漲幅的分化非常明顯，融創(chuàng)算是A股及港股上市房企中，成績較為優(yōu)異的那位。
不過在今天的業(yè)績發(fā)布會上，孫老板顯得沉穩(wěn)了很多，開始強調(diào)安全第一。
2、房企究竟有多不安全？
的確，這個行業(yè)風(fēng)險很大。排名前列的房企哪一個不是杠桿加到驚人，動輒百分之七八十的資產(chǎn)負債率太正常不過。鉆石級的融創(chuàng)也不例外。
我國的房地產(chǎn)市場有一個特點，就是開發(fā)商的數(shù)量很多。在很多發(fā)達國家，其實房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量只有幾十家或者上百家，而我們可能有成千上萬家房地產(chǎn)開發(fā)商。
這兩年調(diào)控兇猛，尤其是京滬等城市，就差把樓市全部凍結(jié)了。二線城市一輪熱度過后，可以預(yù)期后續(xù)的調(diào)控會越來越嚴，對于房企來說，調(diào)得越狠日子就越難過。尤其是小體量的 開發(fā)商，命運堪憂。
甚至有些小微開發(fā)商僅僅專注于一座城市，而如今，隨著調(diào)控層層深入，三四線城市的房地產(chǎn)市場未來可能會顯著收縮，加上巨頭開發(fā)商不斷擴張，三四線城市的本地開發(fā)商生存難度更大。
越來越多的數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)也正在進入寡頭時代。
年初中指院發(fā)布2018百強房企榜單，數(shù)據(jù)表明在史無前例的調(diào)控風(fēng)暴下，巨頭房企的市場份額卻達到歷史新高。
2017年，百強房企銷售額占比達到47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高于2016年3.3個百分點，也是近年來最快的增速。
近些年來，沒有哪一年百強房企的銷售額占比增速，可以和2017年比。
此外，綜合實力TOP10企業(yè)，2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個百分點，占百強企業(yè)銷售總額的50.2%，強者恒強趨勢凸顯。
2018年，調(diào)控情況比去年有過之而無不及，馬太效應(yīng)極有可能愈演愈烈。
當然，這并不意味著巨頭房企們的日子就更好過。正如孫老板說的，房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴峻程度超出任何人想象，政策調(diào)控已改變市場購買預(yù)期。
雖然杠桿游戲并不完全同意，但“堅決遏制房價上漲”的嚴令相信沒有人會視若無睹。
不安全的另一面表現(xiàn)在，房企融資壓力越來越大的事實。
如央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告披露，上半年，委托貸款、信托貸款和未貼現(xiàn)銀行承兌匯票同比多減。委托貸款減少8008 億元，比上年同期多減1.4 萬億元；信托貸款減少1863 億元，比上年同期多減1.5 萬億元。
融資壓力大疊加還債高峰來臨，將進一步增加房企的債務(wù)壓力，借新還舊有時候可能不好使。
這個時候，拼的就是現(xiàn)金流和土地儲備。
3、房價究竟會不會降
目前來看，孫老板這兩樣都不是很缺，融創(chuàng)暫時也還安全。
此外，孫老板的另一句話更加撥人心弦，他認為核心城市房價已到高點，未來房價可能會下降。
這句話杠桿游戲也就聽聽，各位桿友也盡量別放在心上，畢竟一切撇開具體區(qū)域談房價上漲或下降的都是耍流氓。
如何判斷自己所在城市房價跌不跌？杠桿游戲曾總結(jié)過四大指標：
1.頭一年新增宅地可建面積高于同期銷量；
2.銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；
3.房地產(chǎn)銷售金額比房地產(chǎn)投資還低；
4.土地出讓金占當年商品房銷售額比重較高，比如接近或超過60%。
在調(diào)控和貨幣政策不變的前提下，如果這幾個指標有一兩個中了，房價降不降不好說，但如果都中了，不跌可能不行。
從過去的經(jīng)驗看，一二線城市的房價還好，大部分二線以下城市房價，每輪調(diào)控都面臨深度調(diào)整。一些過去漲太猛的，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)又不夠好、人口流入情況又不太行的城市，需要警惕。
無論是房企還是房價，種種跡象都表明，野蠻增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。杠桿游戲此前也這么覺得過，結(jié)果……
到現(xiàn)在為止，大部分地產(chǎn)商包括融創(chuàng)在內(nèi)所致力的方向就是抓穩(wěn)杠桿，不要讓資金鏈太緊張，能夠確保hold得住各種情況。
現(xiàn)在大開發(fā)商集中度越來越高，動輒數(shù)千億、數(shù)百億債務(wù)，出了事怎么得了？所以堅決遏制房價上漲，同時也不允許跌太多。對誰都是。
