租房比買(mǎi)房更應(yīng)該成為被關(guān)注的民生事項(xiàng)
近期，住房租金上漲、違規(guī)融資、配套裝修不規(guī)范等，使得住房租賃市場(chǎng)再次引起全民關(guān)注，其程度不亞于房?jī)r(jià)上漲。
近年來(lái)，購(gòu)房者或多或少都有投資的想法，但幾乎沒(méi)有人為了投資而租房。在各大城市，“先租后買(mǎi)”已成為居住的定式之一，加上房?jī)r(jià)上漲并長(zhǎng)期在高位運(yùn)行，人口流動(dòng)和工作變動(dòng)越來(lái)越頻繁等原因，在很多大城市租房人群早已超過(guò)買(mǎi)房人群。
基于此，租房更應(yīng)該成為被關(guān)注的民生事項(xiàng)，房租穩(wěn)定也是民生和社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
與房?jī)r(jià)未被納入CPI指數(shù)構(gòu)成不同，租房作為一種大眾消費(fèi)行為，決定了房租上漲會(huì)導(dǎo)致CPI上漲。自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，CPI中房租月均同比上漲3.32%，而同期CPI月均同比上漲2.8%，前者每月比后者高出0.53個(gè)百分點(diǎn)。
作為基礎(chǔ)性成本，房租上漲意味著人工成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本、門(mén)店成本等全部上漲，必然也會(huì)導(dǎo)致生活消費(fèi)價(jià)格上漲。從去年以來(lái)，大類(lèi)消費(fèi)品中的白酒、黑白家電普遍提價(jià)，再到近期家政服務(wù)和家裝建材漲價(jià)，人工、倉(cāng)儲(chǔ)、門(mén)店等成本上升是罪魁禍?zhǔn)?，而這些成本的上升與房租上漲直接相關(guān)。
與有房者相比，租房者是多為25~35歲的年輕群體，這類(lèi)群體有兩個(gè)特征：一是邊際消費(fèi)傾向高；二是創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強(qiáng)。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)分析，2017年北京等20個(gè)大城市房租收入比在30%以上，盡管與發(fā)達(dá)國(guó)家大城市“居不易”的狀況差不多，但房租只是生活消費(fèi)的一部分，我們?cè)谄渌I(lǐng)域的支出壓力也很大，比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會(huì)保障等。
房租上漲過(guò)快，將產(chǎn)生明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)，抑制最有消費(fèi)意愿的群體釋放消費(fèi)潛力，也將阻滯我國(guó)內(nèi)需型社會(huì)的建立。這部分人群既包括25~35歲的城市主力消費(fèi)人群，也包括2.45億外來(lái)人口、農(nóng)村待轉(zhuǎn)移的近3億人口。
2008年之前，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售增速一度達(dá)到23%，但其后一路下滑，今年7月已跌至8.8%。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2017年北京居民開(kāi)支最多的是居住和醫(yī)療保險(xiǎn)兩項(xiàng)，較2017年增幅分別達(dá)到了11%和16%，而食品煙酒和衣著服飾這兩項(xiàng)則分別下降了0.7%和8%。
2017年，我國(guó)新出生人口為1723萬(wàn)，比2016年減少63萬(wàn)，這也是放寬獨(dú)生子女政策后新出生人口首次下降。考慮到之前二孩政策效果顯著，2017年新生二孩占比51%，二孩人數(shù)（879萬(wàn)）增加近48萬(wàn)人。顯然，一孩生育率下降更快，導(dǎo)致總出生人口減少。
近日，全國(guó)人大通過(guò)了關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定，最大亮點(diǎn)就是，子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、房貸利息和租金、贍養(yǎng)老人等5項(xiàng)剛性支出可在稅前扣除。
事實(shí)上，該政策出發(fā)點(diǎn)就在于，近年來(lái)居民基本生活成本上漲太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右（一線城市占比在40%左右），不僅將成為居民消費(fèi)的最大殺手，抑制內(nèi)需社會(huì)建立，也將極大地蠶食年輕居民的創(chuàng)業(yè)和工作熱情。
年輕的租賃人群，他們首先是普通的城市居民，然后才是創(chuàng)業(yè)者。扣除基本生活支出的結(jié)余太少或不得不負(fù)債，將極大地挫傷他們創(chuàng)業(yè)的積極性和動(dòng)力，甚至動(dòng)搖他們留在大城市的信念。因此，樓市調(diào)控之后，必須要加碼租賃市場(chǎng)調(diào)控。
8月17日，北京監(jiān)管部門(mén)集中約談了主要住房租賃企業(yè)，提出了“三個(gè)不得”“三個(gè)嚴(yán)查”。此前深圳市也出臺(tái)整頓市場(chǎng)亂象的通知，明確將租賃市場(chǎng)的亂象整治列入房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治。在穩(wěn)定租金方面，主管部門(mén)正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度。
這僅僅是個(gè)開(kāi)始，相比商品房交易市場(chǎng)調(diào)控，租賃市場(chǎng)調(diào)控的難度更大。
首先，房租價(jià)格上漲是長(zhǎng)期過(guò)分重視交易市場(chǎng)、忽視租賃市場(chǎng)的結(jié)果。2008年“擴(kuò)大內(nèi)需”及隨后3600萬(wàn)套保障房戰(zhàn)略，國(guó)家對(duì)公租房、中低收入人群住房問(wèn)題很重視，但落實(shí)到地方后，一些地區(qū)重量化指標(biāo)多于供給質(zhì)量。
其次，2017年以來(lái)各地都出臺(tái)培育租賃市場(chǎng)的文件，但也存在一些問(wèn)題，比如集體土地建租賃房（特別是公租房）僅有個(gè)別案例。相反，租賃政策紅利（特別是培育規(guī)模化租賃）卻異化為資本助推下的長(zhǎng)租公寓亂象。
再次，長(zhǎng)期重視交易市場(chǎng)，導(dǎo)致監(jiān)管基礎(chǔ)薄弱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等官方口徑中，對(duì)租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)少于交易市場(chǎng)，僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項(xiàng)。
由于第一手的數(shù)據(jù)缺失，監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。但是，中介機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營(yíng)策略不同，統(tǒng)計(jì)口徑亦有差別，即使將各家信息拼湊起來(lái)，也很難反映出市場(chǎng)全貌。
由于數(shù)據(jù)缺失，一直以來(lái)租賃行業(yè)定位不清（去年7月才確定為“生活服務(wù)業(yè)”），涉及的監(jiān)管部門(mén)（住建、國(guó)土、規(guī)劃、消防、民政、工商、公安等）又多，加上租賃管理投入人力、物力大，但對(duì)經(jīng)濟(jì)并無(wú)多大直接貢獻(xiàn)。因此，地方對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，通常以“約談”“檢查”等手段為主，一陣風(fēng)后亂象依舊。
最后，租賃監(jiān)管難以落地，還緣于租賃市場(chǎng)有明顯的地域性特征，從上到下的監(jiān)管落地難度大，更需要因城施策，激勵(lì)地方政府的主觀能動(dòng)性。目前看，盡管租金上漲，但各大城市還是更重視商品房交易市場(chǎng)，并通過(guò)人才政策讓“需要的人”免受房?jī)r(jià)和租金侵?jǐn)_。針對(duì)租賃主體的新就業(yè)和中低收入人群，規(guī)范和發(fā)展租賃的積極性不高。
未來(lái)對(duì)于上述難題，首先要站在構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)，保障基本生活的高度，將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。
其次，修復(fù)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)設(shè)施，包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等?；诖?，應(yīng)該從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃。
再次，應(yīng)該加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。目前，最大的問(wèn)題在于中低價(jià)位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。城市空間已進(jìn)入存量時(shí)代，存量商品住房供給彈性小、價(jià)格高，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)在于存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用，但再利用的基礎(chǔ)是政府支持下的配套完善、“適租型”導(dǎo)向的修繕，而不是基于抹平“洼地”而任由長(zhǎng)租公寓抬高租金價(jià)格。
最后，要杜絕城市大拆大建，特別是嚴(yán)禁打著棚改的旗號(hào)拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。
