從今往后，房產(chǎn)投資的邏輯徹底逆轉(zhuǎn)！
從98年房改至今，我國國民資產(chǎn)隨著房價的暴漲不斷攀升，在我們住房自有率高達(dá)95.4%的今天，可以說絕大多數(shù)人都有值得吹噓的紙上財(cái)富。但決不能否認(rèn)，我們走了二十年的房產(chǎn)之路，是一條歪門邪道，匯集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門左道。浮躁、投機(jī)、拜金的社會風(fēng)氣很大程度上都是拜房產(chǎn)所賜。
可貴的是，這屆領(lǐng)導(dǎo)終于不再掩耳盜鈴，開始痛下決心忍痛割愛，誓把畸形的房地產(chǎn)從歧途中拉回正規(guī)。毫無疑問，我國房地產(chǎn)野蠻生長的時期已經(jīng)過去，監(jiān)管不力的混沌時代一去不返，所以，我們長久以來曾經(jīng)堅(jiān)信的房產(chǎn)投資邏輯和思維意識必須糾錯、必須顛覆！
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遠(yuǎn)去的暴漲時代
在3年小周期底部的2018年，多軍終于盼來了經(jīng)濟(jì)疲軟、投資減速，更有貿(mào)yi戰(zhàn)神助攻，卻遲遲等不來調(diào)控政策的放松和房地產(chǎn)的回馬槍，卻被極度頻繁的調(diào)控打的措手不及。
在房住不炒的指揮棒之下，今年1-6月，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布192次，比去年同期多65%，共有73個城市出臺調(diào)控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市實(shí)行限售政策。
在內(nèi)憂外患的當(dāng)下，為了應(yīng)對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，2018年7月23日的國務(wù)院常務(wù)會議，7月31日的中央政治局會議，終于啟動了新一輪的大基建項(xiàng)目，這一招是多么的似曾相識，但我們驚訝的發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)卻是完全沒有像2008年四萬億和2015年去庫存那樣，用大基建和房地產(chǎn)雙管齊下，同步刺激經(jīng)濟(jì)，而是果斷的提出“堅(jiān)決遏制房價上漲”，只從大基建發(fā)力。
2018年，中央投入各地公路地鐵等大基建的專項(xiàng)債1.35萬億，未來3年，投入農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模更是高達(dá)4.52萬億。這近6萬億的資金恰恰和過去5年我們投入到棚改中的資金量相當(dāng)。今后，承擔(dān)起拉動經(jīng)濟(jì)增長重任的將不再是房地產(chǎn)，而是公路地鐵和農(nóng)村基建。完全可以看出，房地產(chǎn)這把夜壺正在被高層摒棄！
失去了庇護(hù)和寵愛之后，土拍市場原形畢露。2018年1-7月，全國一共有796宗土地流拍，其中，一線城市13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高，二線城市154宗，同比增長100%，三四線城市629宗，同比增長121%。
大量的土地流拍，說明開發(fā)商嚴(yán)重看空后市，限價長期化、金融去杠桿、融資成本高，房子賣不掉，資金回籠慢，這些現(xiàn)實(shí)因素導(dǎo)致根本看不到土地市場回暖的希望。
根據(jù)wind和平安證券研究所數(shù)據(jù)，2018年二季度，我國100城土地流拍率達(dá)到10.9％，但其實(shí)還未達(dá)到2009年的19.1％和2015年16.6％的高度，也就是說目前的狀況還遠(yuǎn)未達(dá)到地方政府的承載極限，或者說，只要高層調(diào)控決心不動搖，預(yù)期不改，土地市場還會繼續(xù)冷下去，流拍，降價，打砸售樓處的事件將會不斷上演。
近日，融創(chuàng)半年報(bào)發(fā)布會上，董事長孫宏斌直言，現(xiàn)在市場的宏觀調(diào)控程度超過任何人的想象，而且政策沒有任何放松的跡象，有些地方還在持續(xù)加碼。
我曾經(jīng)多次提醒大家，房產(chǎn)投資最重要的就是看清大勢?，F(xiàn)在，如果誰承諾你哪個城市或者哪個板塊，一年可以漲15％，那他一定是騙子。我可以確切的告訴你，長期來看，一二線城市的房產(chǎn)，增值幅度能夠超過通脹水平，但在未來至少幾個5年之內(nèi)，房價暴漲的可能性微乎其微，原因你懂的，不需我再贅述。
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投資邏輯的轉(zhuǎn)變
未來，去庫存和棚改這種低級、粗暴、過時的把戲不會再上演。限購、限貸、限價、限售的舊四限和限離婚、限公司、限落戶、限未成年的新四限，目的就是凍結(jié)房產(chǎn)的流動性和剝離房產(chǎn)的金融屬性。今后，房產(chǎn)投資的收益將會從短期暴利增值轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有收益。
一、淘筍思路要不得
房產(chǎn)投資有句行話叫淘筍，也就是挑選價格低的房產(chǎn)，將來房價大漲時，增值幅度高。這個慣性思維在當(dāng)下這個行情是非常要不得的。
2009-2010年和2015-2016年一線城市房價暴漲時期，房子不管好壞，搶到就是賺到，只要不是兇宅，只要沒有查封，從掛牌到收定金平均不會超過3天，好房子最多半天，差房子最多一周。因?yàn)榉績r上漲的預(yù)期和幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房子品質(zhì)本身，饑不擇食、全民癲狂的氛圍下，沒人會關(guān)心居住感受。
而在房價平穩(wěn)的當(dāng)下，房子的品質(zhì)好壞會嚴(yán)重分化，好房子更抗跌，更容易變現(xiàn)脫手，而差房子打折促銷都無人問津，流動性極差。
現(xiàn)在北上廣深交易量的80％都是二手置換，只有在賣房時，你才能深刻感受到自己房子的好壞根本不是自己說了算，完全是脫光衣服接受市場的檢驗(yàn)，哪怕略有瑕疵，就會成為下家砍價的把柄，本質(zhì)上講，買方市場才是檢驗(yàn)房子品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
之前我曾經(jīng)講過一位朋友在賣上海豐莊老破小，他今年4月掛牌370萬，5個月過去了剛剛成交，價格被人砍到333萬，而且是家具家電全送。
還有一位后臺咨詢我的朋友說，他看中一套上海莘莊地鐵站附近的一個20年房齡老式電梯房66平的一樓房子，樓層差不說，而且每天只有中午半個小時的日照。房東開價330萬，現(xiàn)在已經(jīng)主動降到290萬，朋友心理價位是280萬，我告訴他，沒有最低只有更低，現(xiàn)在不砍更待何時，樓層采光這么差，房東能脫手就萬幸了，先從250萬談起。
現(xiàn)實(shí)就是如此的殘酷，你曾經(jīng)辛辛苦苦淘來的筍，撿到的便宜，在你脫手時仍然是筍，如果你寄希望于房價大漲時再賣，也許你永遠(yuǎn)等不到這一天的到來。盲搶時代已經(jīng)過去，精選時代已經(jīng)到來，別天天奢望在房產(chǎn)市場淘筍，颶風(fēng)襲來，跌的最慘的就是所謂的筍盤。
二、坑永遠(yuǎn)是坑
為確保自貿(mào)港建設(shè)，2018年4月22日，海南調(diào)控升級，全島限購，調(diào)控政策嚴(yán)厲程度全國第一，超過北京和上海。
5個月過去了，配套成熟、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的海口、三亞和部分東部市縣銷量穩(wěn)定，價格穩(wěn)中有升。而配套欠缺、混水摸魚的西部則是銷量慘淡，有價無市。在海南房價大漲的2017年，受大環(huán)境影響和?？谌齺喭顿Y外溢，價格洼地的西部也跟風(fēng)上漲，但退潮之后，洼地原形畢露，洼地根本沒有變成高地。
海南限購之后，投資大軍北上，北海、桂林、西雙版納、大理瞬間被炒熱，在沒有經(jīng)濟(jì)支撐，全靠旅游概念忽悠人的邊陲小鎮(zhèn)，狡猾的資本已經(jīng)架起油鍋，等待最后一波韭菜的入場。
在房價大漲的時代，遠(yuǎn)郊、新城、旅游地產(chǎn)通通濃妝艷抹、喬裝打扮，美其名曰價值洼地，但房價一旦失去了上漲空間，那坑將永遠(yuǎn)是坑。
當(dāng)然，除非有重大利好落地，洼地才有可能被填平。比如剛剛獲批的蘇州地鐵S1線，將橫穿昆山市區(qū)連接蘇州工業(yè)園區(qū)和上海嘉定，那么，在地鐵開工和通車后，昆山西部地區(qū)勢必會迎來一波漲幅。
在房產(chǎn)的金融屬性逐漸被剝離，房價大漲變成奢望，租賃風(fēng)口到來之后，房產(chǎn)的投資邏輯必須轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)的持有成本將是衡量房產(chǎn)投資的唯一度量衡，租金收益將會是未來很長一段時間的主要收益。
具體操作的原則就是投資成熟地段的品質(zhì)樓盤，避開配套不完善的價格洼地，挑選租金回報(bào)率高的標(biāo)的，才能在穩(wěn)步增值、抵御通脹的同時，獲得可觀的租金收益。記住一點(diǎn)，你期待的房價大漲，對你來說才是最大的風(fēng)險！
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房地產(chǎn)危機(jī)
很多三四線的朋友至今仍然沉浸在棚改后身價暴漲的虛幻之中，對于即將到來的房地產(chǎn)危機(jī)毫無察覺。
2018年7月12日，住建部就表態(tài)，在庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，要采取安置房的方式棚改，庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)貨幣化棚改。
截止2012年，我國共有4200萬套棚戶。2013-2014年，改造了820萬套，2015-2017年，改造了1800萬套，2018-2020年計(jì)劃再改造1500萬套，也就是說，到2020年底之前，全國4200萬套棚戶將全部改造完成。棚改的結(jié)束就像是釜底抽薪，三四線城市的房價勢必將觸底回落！
8月24日，呼和浩特市明確提出全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國三四線城市中，庫存在12個月以下的城市超過60％，庫存即將全面見底。
棚改即將結(jié)束，去庫存也將完成歷史使命，罪魁禍?zhǔn)棕泿呕矊劢K正寢，留給三四線城市的除了癲狂的回憶，還有被房產(chǎn)榨干的存款。
今年7月，碧桂園就宣布暫停了三四五線城市的“全覆蓋”戰(zhàn)略。恒大在發(fā)布2018上半年財(cái)報(bào)時明確表態(tài)：恒大未來的土地儲備目標(biāo)是覆蓋一線和二線城市，以及經(jīng)濟(jì)較好的三線地級市，四線城市不打算去。
各大房企在棚改的政策風(fēng)口下，賺的盆滿缽滿以后，決絕的離場，除了不看好三四線城市的后市之外，更多的是覺察到了風(fēng)險的來臨。
即將造成三四線城市房地產(chǎn)危機(jī)，還有另一個深層次的原因，也是被很多人忽略的因素，那就是人口危機(jī)。
大多數(shù)人通常認(rèn)為，只有北上廣深等大城市人口出生率低，小城市生育意愿特別強(qiáng)烈，但事實(shí)遠(yuǎn)非如此。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，今年上半年，江蘇省共出生38.3萬人，比去年減少5.6萬人，同比下降高達(dá)12.8%。人口大省山東同樣不容樂觀，煙臺上半年出生26902人，同比下降16.2%，其中二孩12832人，下降12.5%，濰坊上半年出生人口64428人，同比下降21%，其中二孩出生43421人，同比下降29%。貴州、天津、湖北等省份今年上半年的出生人口數(shù)量也在不同程度的下降。
在人口持續(xù)外流的三四線城市，同樣難逃低出生率陷阱，沒有了人口增量，失去了消費(fèi)動力，房地產(chǎn)危機(jī)也許只是最早到來的那一個而已。
上周我去內(nèi)蒙古阿爾山旅游，這座面積比上海還要大1100平方公里的縣級市，常住人口只有6萬人，當(dāng)?shù)仄胀üと说钠骄べY3000-5000元，并不低，而最好的商品房4000元/平，卻沒有人買，在市區(qū)最繁華的街道上，很少能看到行人和車輛，只有偶爾經(jīng)過的旅游大巴。自然環(huán)境和空氣無與倫比，但仍然無法阻擋人口的持續(xù)流出。像這樣的小城，連棚改的機(jī)會都沒有輪到。這也許正是中國大多數(shù)小城市的宿命吧。
對于身處三四線城市的朋友，我想給你們兩點(diǎn)建議：
一、盡早轉(zhuǎn)移資產(chǎn)
如果你在非環(huán)京環(huán)滬環(huán)深的三四線城市有多套房產(chǎn)，務(wù)必在當(dāng)?shù)嘏锔慕Y(jié)束前拋掉，只留一套自住即可。假如現(xiàn)在房價已經(jīng)翻倍，那么要毫不猶豫的賣掉，別被貪婪沖昏了頭腦，房價不可能再漲，等下跌來臨之際，你拋都拋不掉。
將你的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到一二線城市、省會城市才是明智之舉。沒有房票創(chuàng)造房票，現(xiàn)在二線城市搶人大戰(zhàn)如火如荼，千萬別浪費(fèi)這個千載難逢的機(jī)遇。
二、只能拼教育，決不能拼房產(chǎn)
先給大家講個故事：最近，我一位家住太原的大學(xué)同學(xué)告訴我，他帶孩子周末上的高端補(bǔ)習(xí)班里，40％是從山西其它城市趕來的，周六周日上兩天補(bǔ)習(xí)課，住一晚，周日晚上趕回家，每周如此，每年如此。
根據(jù)最新發(fā)布的《中國三四五線城市網(wǎng)民時間&金錢消費(fèi)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，三四五線城市居民用于教育的支出占收入的36.1％，超過一線城市的23.9％。當(dāng)然，一線城市房價貴是一方面原因，但也正說明了小城市居民對教育的足夠重視，他們多么的渴望后代能夠超越自己，走出去到大城市打拼出一片天地。
最近看了鄭瓊的紀(jì)錄片《出路》，該片血淋淋的呈現(xiàn)了身處三個階級的孩子三種截然不同的人生歷程，在當(dāng)下這個社會，也只有教育才有可能成為突破階級枷鎖的唯一通道。
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但愿長久
過去的房地產(chǎn)行業(yè)，說白了就是，引導(dǎo)全民投機(jī)，強(qiáng)制消費(fèi)，限制存款，負(fù)債轉(zhuǎn)換，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，房價上漲的本質(zhì)就是全民稅收。
目前來看，風(fēng)向已變，雄心萬丈，能走多久，但愿長久。畢竟，除了房子，我們還有很長的路需要走。
世道變了，預(yù)期變了，行情也變了，在整個房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向健康的道路上，那些拜金、浮躁、投機(jī)至上的邏輯也該徹底逆轉(zhuǎn)了！
