實(shí)地探訪杭州“維權(quán)”樓盤：樓市幾大信號不可不重視
中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪其中杭州涉事樓盤了解到，該樓盤的糾紛僅為個(gè)案，開發(fā)商調(diào)整了部分房源的價(jià)格且同意退房。整體來看，由于目前一二線城市大多實(shí)施了新房限價(jià)制度，普遍存在一二手房價(jià)格倒掛情況，在目前的市場環(huán)境下，一手房住宅仍有價(jià)格優(yōu)勢。
不過房地產(chǎn)分析人士同時(shí)指出，2018年樓市出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中。這種背景下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。房企將會在運(yùn)用促銷手段加快銷售和控制風(fēng)險(xiǎn)之間謹(jǐn)慎平衡。
杭州樓盤“糾紛”僅為個(gè)案
2008年，萬科在全國降價(jià)促銷，杭州萬科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城?未來海岸項(xiàng)目（后簡稱為項(xiàng)目）發(fā)生。由于該項(xiàng)目二期部分房源價(jià)格較一期有所下調(diào)，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán)。
中國證券報(bào)記者國慶期間走訪涉事樓盤了解到，項(xiàng)目二期降價(jià)僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達(dá)成了退房且不收取違約金的協(xié)議。退房的業(yè)主數(shù)目說法不一，大致數(shù)目在5-10戶之間。
公開資料顯示，目前該項(xiàng)目先后推出兩批搖號房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數(shù)382套，戶型面積90㎡以下為16600元/㎡，90-140㎡均價(jià)為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶型為93-115㎡，90-140㎡，均價(jià)為16822元/㎡。從均價(jià)來看，兩次開盤的90-140㎡，價(jià)差為378元/㎡。
不過在個(gè)別房型，價(jià)差則較為明顯。記者了解到，本次價(jià)格下調(diào)主要是針對項(xiàng)目二期頂層和底層的部分房源。其中，二期頂層115平方米的房源較一期均價(jià)下降了2200元/平米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右。這意味著同等面積房源，一期業(yè)主要比二期業(yè)主多花十幾萬元至二十余萬元不等，由此引發(fā)一期業(yè)主的維權(quán)行為。
“二期中的頂層、底層房源較一期有降價(jià)，但中間樓層漲了，這樣一降一漲后總體均價(jià)基本不變，這是公司為了銷售便利而對定價(jià)策略作的一點(diǎn)調(diào)整?！币晃徊辉妇呙捻?xiàng)目銷售告訴記者。
“降價(jià)35萬的情況只在個(gè)別樓層和房源中存在，主要由于一期房源景觀更好一些，所以頂層、底層的定價(jià)也相對略高一些?！鼻笆鲰?xiàng)目銷售人員這樣解釋道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè)，首先，開發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房價(jià)中成本占比比較少，利潤過高，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過長，比如北京通州很多項(xiàng)目從開盤的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過2萬元/平方米。其中成本差別不大，房價(jià)過分偏離成本使得購房者投資投機(jī)心理過盛。其次，開發(fā)商銷售過程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。最后，多年來房價(jià)從來沒有真實(shí)跌過，使得購房者忽視了房屋作為商品價(jià)格不僅會漲，也會下跌。
記者同時(shí)了解到，部分一期業(yè)主的維權(quán)行動并未影響到項(xiàng)目二期的銷售，項(xiàng)目二期推出的155套房源目前已經(jīng)售罄。限價(jià)政策導(dǎo)致的一二手房價(jià)格倒掛下，“買到即是賺到”仍確保了一手房的銷售。一個(gè)頗具戲劇性的細(xì)節(jié)是，由于二期部分房源低于一期，一期個(gè)別業(yè)主退房后轉(zhuǎn)而選擇購買二期的房源。
公開信息顯示，該項(xiàng)目位于杭州市蕭山區(qū)，并非市中心區(qū)域，但由于該區(qū)域新房供應(yīng)較少，且項(xiàng)目均價(jià)顯著低于周邊二手房均價(jià)，項(xiàng)目在該區(qū)域中仍均有較高性價(jià)比。
記者走訪項(xiàng)目周邊二手房市場了解到，項(xiàng)目所在地附近的住宅房源單價(jià)在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓單價(jià)在17000-19000元/平方米左右。
“附近住宅房源最高賣到過25000元一平方，現(xiàn)在回調(diào)了一點(diǎn)，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣，單價(jià)在17000-20000元左右，所以如果能買到該項(xiàng)目的限價(jià)房，肯定是賺的，只是賺多賺少的問題?！币晃环慨a(chǎn)中介人士告訴記者。
一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對新房價(jià)格做出限制，實(shí)行搖號購房，這使得能搖中的購房者大多都能買到比市場價(jià)格低的房子，“這其實(shí)在客觀上對購房者產(chǎn)生了一種保護(hù)，所以這次該項(xiàng)目的維權(quán)相對比較平和，沒有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊搜房價(jià)格來看，購房者并沒有虧本的問題，只是少賺一點(diǎn)而已”。
兩大信號不可不重視
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。于此同時(shí)，熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國多個(gè)城市也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望?，F(xiàn)階段購房者的購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
此外，樓市幾大信號也傳達(dá)出重要信息——
1售樓處糾紛越來越多
目前樓市降價(jià)還未普遍，只在小部分城市的個(gè)案項(xiàng)目中出現(xiàn)。思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，雖然“房住不炒”，但就算是自住型購房者，也希望資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲，并在歷史的驗(yàn)證中對此抱以樂觀預(yù)期，因此很難接受房企的降價(jià)行為，特別是很短時(shí)間內(nèi)，樓盤價(jià)格出現(xiàn)的下調(diào)。糾紛的出現(xiàn)，也是房企真實(shí)降價(jià)、樓市成交轉(zhuǎn)冷的體現(xiàn)形式之一。
2搖號中簽率越來越高
搖號本是為了應(yīng)對熱點(diǎn)城市一手房一房難求的產(chǎn)物。當(dāng)搖號中簽率越來越高，甚至出現(xiàn)搖號補(bǔ)選的時(shí)候，這種信號值得玩味。
以杭州為例，記者了解到，9月以來上市限價(jià)樓盤越來越多，購房者趨于理性，觀望態(tài)勢明顯，搖號中簽率越來越高，多個(gè)樓盤出現(xiàn)搖號補(bǔ)選、開盤未售罄等現(xiàn)象，甚至有部分樓盤出現(xiàn)撤銷搖號登記的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士指出，或許未來非熱門樓盤將不需要搖號。
此外，一些銷售進(jìn)展不佳的樓盤開始重啟引入中介分銷。而事實(shí)上，2017年以來的杭州樓市很少需要引入中介分銷，這也從一個(gè)側(cè)面反映了市場趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。
