重磅又來！房屋空置率高，專家建議征收空置稅
最近兩天，又有一條關(guān)于樓市的新聞在朋友圈刷屏了。
國務院參事、住建部原副部長仇保興近日在回答記者提問時表示，我國房屋空置率比較高，北京的房屋空置率在百分之十幾到二十。并建議用征收空置稅的辦法實現(xiàn)逐步燙平房地產(chǎn)泡沫的目的。
一時之間，關(guān)于要不要征收空置稅？應何時征收空置稅？征收空置稅對于改變房屋空置現(xiàn)象真的有效嗎……都成為熱議話題。
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我國目前房屋空置情況
關(guān)于“空置稅”我想大家并不陌生。今年6月28日，香港就開了全國先河，通過了征收“一手樓空置稅”。具體措施為，對空置一年及以上的一手住宅征收空置稅，該稅種通過現(xiàn)有差餉機制收取，為應課差餉租值的200%。
香港“空置稅”落地，內(nèi)地關(guān)于出臺“空置稅”的聲音隨即開始此起彼伏。
事實上，由于統(tǒng)計難度較大，國內(nèi)的空置房統(tǒng)計資料較少且存在一定誤差，各機構(gòu)統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)也有一定差異。不過，業(yè)內(nèi)還是認為目前我國房屋空置率是很高的。
比如，2014年，西南財經(jīng)大學“中國家庭金融調(diào)查與研究中心”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率達到22.4%。其中北京、上海、重慶、成都、武漢、天津住房空置率分別為19.5%、18.5%、25.6%、24.7%、23.5%、22.5%。
再看另一個數(shù)據(jù)，《2015年5月全國城市住房調(diào)查報告》顯示，中國主要城市住房空置率整體水平在22%—26%。一線城市空置率為22%左右，二線城市為24%。
一般認為，空置率在5%-10%之間為合理范圍，空置率在10%-20%之間為危險區(qū)域。
和香港情況不同的是，內(nèi)地的住宅空置主要體現(xiàn)在二手住宅方面。這與一些投資者不無關(guān)系。
由于內(nèi)地近些年快速上漲的房價，很多人買房不但看重其居住屬性，也會看重其投資價值。一些人還會在買到房子以后，將其空置一段時間，然后毛坯出售。
這些人寧愿將房子空置，也不選擇租出去的原因，一來是為了縮短投資周期，二來是怕有人居住過后，房子就產(chǎn)生了折舊，會在一定程度上壓縮房價。
02
國外空置稅征收情況
在國外，尤其是美國等西方發(fā)達國家，確實有類似于空置稅的政策。比如物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等，別看這些稅種都不叫空置稅，但都能對空置房起到約束效應，控制投資行為。
法國可以說是征收空置稅最狠的國家。一間房空置超過一年就需繳納房價的10%，第二年12.5%，第三年15%。如此嚴厲的政策之下，法國的房價也被成功抑制住，投資法國房產(chǎn)的人都知道，過去十年法國房產(chǎn)漲幅并不大。
在澳大利亞，維多利亞州是最早開始征收空置稅的地區(qū)。墨爾本對一年中空閑超過6個月以上的房屋，按照其價值，征收1%的空置稅。這一政策主要針對于在墨爾本城區(qū)或者郊區(qū)購買了第二套房產(chǎn)的海外買家。
在英國，如果房產(chǎn)被空置2年以上，政府就會對房屋征收100%的額外市政稅。
在荷蘭，如果房屋空置超過一年，就允許其他市民入??；在瑞典，政府有權(quán)征用空置房屋廉租給無房家庭。丹麥政府則在50多年以前就對那些閑置6周以上的房屋所有者罰款。
嚴格的空置稅征收政策，也使得這些國家的住房空置率保持在較低水平。
比如，美國住房空置率最高在2007—2008年經(jīng)濟危機時期，也只有2.9%左右，荷蘭，瑞典一般住房空置率只有2%，法國住房空置率在6%左右，而德國由于人口老齡化等原因，住房空置率約為8%。
既然空置稅政策在國外有著豐富的經(jīng)驗，對抑制房價也起到了明顯的作用，那么國內(nèi)征收空置稅的條件成熟了嗎？
03
國內(nèi)征收空置稅的條件并未成熟
上文中，我們已經(jīng)提到，數(shù)據(jù)顯示，目前我國一線城市住房空置率在22%左右，二線城市空置率在24%左右，但事實上，目前中國絕大多數(shù)三四五六線的縣城、城鎮(zhèn)，由于缺乏持續(xù)的人口流入，住房空置率相比一二線城市更嚴重，一旦開征空置稅，對這些地區(qū)的影響是非常大的。
另一方面，中國房地產(chǎn)市場化只有20年時間，房屋信息系統(tǒng)不健全，而住房空置的標準也難以界定，技術(shù)復雜再加上定義困難，如何征收，將是不得不面臨的問題。
經(jīng)濟學家薛兆豐就認為，空置率沒辦法客觀計算。
“例如，我有兩套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以說另外一套50平方米的房子是空置的。但是如果反過來，我有一套100平方米的房子，我一個人住，里面有兩個洗手間，有一個洗手間長期不用，這算不算空置？空置能算出來嗎？不能。”
而且，即使真要要對空置房子進行征稅，房主也會有很多對策。因為你怎么證明房子是空置的？看水表還是看電表？“事實上，不管看的是水表還是電表，我都很容易雇人定期去開開水龍頭開開電閘，讓里面的水表電表動一動。這樣除了平添一種新的職業(yè)，像遛狗一樣遛房。”
話雖戲語，說明的情況卻很實際。
04
住房空置率過高問題如何解決
面對眼下我國空置率過高問題，首先要解決的問題，就是房子買來后要有人住的問題。
與其靠征收空置稅解決空置率，是不是可以想辦法從正面刺激房主想要將房子出租的熱情？
樂觀的消息是，當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)逐步向租賃住房傾斜。北京，深圳等一線城市，已經(jīng)專門劃撥租賃住房土地，而“租售同權(quán)，租購并舉”不斷發(fā)展，也將租房提到了一個相當高的位置，在未來相當長的一段時間內(nèi)，租房市場將成為房地產(chǎn)市場的一股主要力量。
我愛我家原副總裁胡景暉曾經(jīng)提到過，北京六環(huán)以內(nèi)有100多萬套住房處于空置狀態(tài)?？梢韵胍?，如果激活市場上這些存量住房，這個市場規(guī)模會有多大。
