買(mǎi)房從來(lái)不是簡(jiǎn)單的事，交易的某些環(huán)節(jié)往往暗坑深藏。

但，大多數(shù)期房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)是完全可以避免的，消費(fèi)者可以提前了解避坑知識(shí)點(diǎn)，謹(jǐn)慎一點(diǎn)，細(xì)心一點(diǎn)，買(mǎi)到的房子可以很順心。

購(gòu)買(mǎi)可能會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？我們可以通過(guò)什么途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

文章就從三個(gè)方向著重分析一下：買(mǎi)房前期、買(mǎi)房中期和買(mǎi)房后期。

買(mǎi)房前期

1、不要光聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)什么，要看小區(qū)規(guī)劃圖有什么。

之前的文章介紹過(guò)，可以通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃圖避開(kāi)開(kāi)發(fā)商未告知的不利因素《買(mǎi)房先看它，你買(mǎi)的房子才會(huì)更容易升值！》，要重點(diǎn)關(guān)注規(guī)劃圖中不明用途的地塊，特別是深藍(lán)色標(biāo)注的市政設(shè)施用地，很可能是垃圾站、開(kāi)閉所、污水處理、化糞池。

除此之外，那些置業(yè)顧問(wèn)吹過(guò)的牛逼，規(guī)劃圖都會(huì)一一戳破。

看房時(shí)，不少人都會(huì)被售樓部華麗的樓盤(pán)宣傳冊(cè)、精致的沙盤(pán)吸引，在置業(yè)顧問(wèn)“所見(jiàn)即所享”的話術(shù)中越看越鐘意。

但沙盤(pán)和實(shí)景之間往往差了幾個(gè)檔次，比如沙盤(pán)上的路是拼花卵石鋪裝，實(shí)景可能是瀝青鋪裝，甚至是硬化水泥路。

亦或者，沙盤(pán)上綠化盎然九重園林，綠化率直奔35%以上，但實(shí)景可能只有零星樹(shù)木，甚至都是剛種下的小樹(shù)苗。

有些置業(yè)顧問(wèn)還會(huì)夸大樓間距，沙盤(pán)也會(huì)特地拉大樓棟距離，但是你可以打開(kāi)規(guī)劃公示圖或總平面圖，放大圖片后在兩棟樓的軸線上可以看到實(shí)際樓間距。

還有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)擅自改變?cè)械囊?guī)劃設(shè)計(jì)，比如把配套設(shè)施隨意改動(dòng)，把綠地變成地上車位，或者在空地上加蓋新樓，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者的知情權(quán)。

為了規(guī)避上面的問(wèn)題，我們一定要仔細(xì)核對(duì)規(guī)劃圖，上面會(huì)有配套設(shè)施、綠化、容積率、車位劃分等信息，可以一一查證。

而且，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)是需要向有關(guān)部門(mén)做備案的，我們可以在合同上與開(kāi)發(fā)商作出約定，如有規(guī)劃變更應(yīng)提前通知；未作出通知的，屬于侵權(quán)行為。

2、不是所有的廣告都可以對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，但我們可以對(duì)自己負(fù)責(zé)。

開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳廣告上，通常會(huì)有不起眼的免責(zé)條款“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，因此，廣告上羅列的樓盤(pán)XX大價(jià)值點(diǎn)，比如環(huán)境如何宜居，配套如何齊全，交通如何便利，學(xué)區(qū)如何優(yōu)越，可以美化夸大而不受法律制約。

你看重什么，就要落實(shí)什么。如果看重學(xué)區(qū)，就要去調(diào)查意向樓盤(pán)周邊成型小區(qū)是不是真的劃到那個(gè)學(xué)區(qū)，如果不是，則就讀幾率微乎其微；或者統(tǒng)計(jì)周邊小區(qū)的總戶數(shù)，把適齡小孩人數(shù)與招生人數(shù)對(duì)比，如果供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大與求，很大程度上也是無(wú)法就讀的。

如果你特別看重配套/交通/車位配比等因素，可以要求開(kāi)發(fā)商把承諾寫(xiě)進(jìn)合同，列明違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商執(zhí)意不簽，要么你放棄購(gòu)買(mǎi)，另選他處；要么就干脆認(rèn)為沒(méi)有這些承諾，否則期望值越高，落差可能會(huì)越大。

3、不要以為審查“五證”很麻煩，后期被坑更心煩。

五證是：即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

看起來(lái)復(fù)雜，我們只需要看有沒(méi)有土地證和預(yù)售證即可，兩者都有表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

很多樓盤(pán)爛尾的原因是開(kāi)發(fā)商在手續(xù)不全的情況下就開(kāi)盤(pán)銷售，資金不能回籠，開(kāi)發(fā)商跑路，所以證件齊全的必要性早被大家熟知，但不代表關(guān)鍵時(shí)刻都能靈活運(yùn)用。

比如我的朋友小李，初次看房時(shí)候也核驗(yàn)了證件，看房滿意交了定金。之后遲遲不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商通知簽合同，不能面簽就不能辦理按揭，眼看著利率上浮比率從10%漲至20%，只能干著急。按理來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更急于簽合同回款，這是為什么呢？相信不少人也遇到過(guò)這樣的疑惑。

原來(lái)是因?yàn)樗I(mǎi)的那套房交定金時(shí)并沒(méi)有取得預(yù)售證，幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商成功取證之后才通知面簽。

雖然小李初次看房時(shí)核驗(yàn)了證件，已經(jīng)確定這是五證齊全的樓盤(pán)可以放心選購(gòu)。但是幾輪看房下來(lái)，他改變了最初意向，最終選定的樓棟卻是尚未取得預(yù)售證的。

因?yàn)檫@個(gè)疏忽，他無(wú)形之中承擔(dān)了項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，并且承擔(dān)了因利率上浮而增加的十幾萬(wàn)房貸利息，郁悶至極。

所以，即使證件齊全，我們也要特別查看《商品房銷售許可證》的預(yù)售范圍，上面會(huì)列明該項(xiàng)目可銷售樓棟，在下定前務(wù)必要確認(rèn)所買(mǎi)樓棟號(hào)在預(yù)售范圍內(nèi)。

買(mǎi)房中期

4、合同文書(shū)雖大同小異，但失之毫厘差之千里。

有條件的話一定要認(rèn)真看清合同，這句話值得重讀三遍。

很多人在看到合同時(shí)第一眼覺(jué)得復(fù)雜看不透，要么覺(jué)得大家都一樣反正不能改動(dòng)，就會(huì)隨意對(duì)待，只核對(duì)相關(guān)信息就直接在置業(yè)顧問(wèn)指定的地方簽字了。

其實(shí)看合同也是有學(xué)問(wèn)的，一般來(lái)說(shuō)合同都分為以下5個(gè)部分：

補(bǔ)充協(xié)議一定要細(xì)細(xì)研究，不懂的可以請(qǐng)教熟悉房產(chǎn)知識(shí)的人把關(guān)，對(duì)模糊不清的條款，務(wù)必要在明確其具體含意后再?zèng)Q定簽署。

并且，要把關(guān)鍵性問(wèn)題研究透徹，比如說(shuō)，公攤實(shí)際大小和置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是否一致；交房延期賠償比例等等。

比如下面這個(gè)樓盤(pán)合同的延期交付條款，責(zé)任雙方并不對(duì)等：

關(guān)于賣方（開(kāi)發(fā)商）的延期交付的規(guī)定是，出賣人向受買(mǎi)人一次性支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款0.1%的違約金。如果90日內(nèi)不能達(dá)到交付條件，賠償金額為買(mǎi)受人已付款的0.1% 。

關(guān)于賣房（購(gòu)房者）的延期收房的規(guī)定是，受買(mǎi)人按日支付向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之3的違約金。

乍一看好像開(kāi)發(fā)商虧了，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商只需一次性賠償總房款的0.1%，而購(gòu)房者是按日交付0.03%（僅三天便是0.1%），誰(shuí)多誰(shuí)少高下立判，簡(jiǎn)直深坑。

此外，還有些不良開(kāi)發(fā)商會(huì)利用合同的空白處做文章，私自增加內(nèi)容作為合同的補(bǔ)充條款。

因此，我們簽完合同后，要在最后空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容，如果無(wú)需填寫(xiě)，也應(yīng)畫(huà)上橫線，防止被不良開(kāi)發(fā)商動(dòng)手腳。

買(mǎi)房后期

5、交房要錙銖必較、嚴(yán)控程序

正常的收房流程：

特別注意，有些開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，要求先辦完所有手續(xù)再驗(yàn)房，不符合國(guó)家政策。

一旦你簽字交款，就意味著你認(rèn)可房子并且完成收房了，即使房子有整改也只能交給物業(yè)慢慢維修，非常被動(dòng)，一定要堅(jiān)決拒絕，規(guī)范程序。

6、收房不驗(yàn)房，裝修要白忙

收房時(shí)候貨不對(duì)版已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，一些開(kāi)發(fā)商為了利益最大化，偷工減料私自降標(biāo)，造成屋頂漏水、墻面開(kāi)裂管道滲漏等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

所以，我們收房時(shí)務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房：

1.備齊工具

2.檢測(cè)墻體：用錘子墊上幾層紙敲擊墻壁，空鼓的地方聲音清脆，實(shí)體墻聲音沉悶；

3.檢查門(mén)窗的強(qiáng)度：門(mén)窗推拉順滑，無(wú)嚴(yán)重劃痕斷裂，五金配件齊全，門(mén)窗關(guān)閉時(shí)無(wú)明顯縫隙等；

4.驗(yàn)收防水：把室內(nèi)排水孔封閉嚴(yán)實(shí)，然后放水蓄水，查驗(yàn)是否有滲漏現(xiàn)象。

5.墻面天花：用大功率燈光照射，墻壁天花板是否平整可以通過(guò)光線的陰影看出；如果局部翻修過(guò)，則會(huì)與墻壁原色不同色。

因此，驗(yàn)房要謹(jǐn)慎，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求開(kāi)發(fā)商限期整改。如果嫌麻煩或者需要更嚴(yán)格驗(yàn)收房屋，特別是對(duì)主體結(jié)構(gòu)等方面的驗(yàn)收，盡可能請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以便根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。

總之，房子是大宗交易，交易環(huán)節(jié)無(wú)論多謹(jǐn)慎都不為過(guò)，特別是高周轉(zhuǎn)和限價(jià)之下減配變成常態(tài)，就更需要我們擦亮眼睛，補(bǔ)充知識(shí)，掃清盲點(diǎn)。

如果不想在買(mǎi)房后被動(dòng)維權(quán)，就要在買(mǎi)房前主動(dòng)維護(hù)，買(mǎi)好房子并沒(méi)有那么難。