“租房貸”：中介的財(cái)神、租客的坑？
“我都已經(jīng)退房了，現(xiàn)在還得還貸款”
“租房貸”，中介的財(cái)神、租客的坑？
北京市朝陽(yáng)區(qū)財(cái)滿街財(cái)經(jīng)中心東區(qū)8號(hào)樓的第5層、第7層、第9層如今現(xiàn)已人去樓空，這條寓意“招財(cái)進(jìn)寶”的街道，并沒(méi)有給入駐的長(zhǎng)租公寓品牌商北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱為“昊園恒業(yè)”)帶來(lái)想象中的財(cái)運(yùn)。近一段時(shí)間，昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂引發(fā)了連鎖的“爆倉(cāng)”現(xiàn)象，引發(fā)媒體關(guān)注。
10月末以來(lái)，“王四會(huì)還錢”成了財(cái)滿街住客耳熟能詳?shù)囊痪湓?。王四?huì)是昊園恒業(yè)的法定代表人，他還欠著昊園恒業(yè)員工4個(gè)月的薪水、房東半年的租金、租客一年的“租房貸”?！翱嘀鳌眰兿胱屗F(xiàn)身給個(gè)說(shuō)法，至今未果。
昊園恒業(yè)的“爆倉(cāng)”再次將長(zhǎng)租公寓“租房貸”模式推向輿論的風(fēng)口浪尖。一只手撮合房東和租客，另一只手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺(tái)貸款，再用貸得的資金瘋狂擴(kuò)張，這種“無(wú)本萬(wàn)利”的生意能加速品牌商資金的回籠以及市場(chǎng)的擴(kuò)張，但對(duì)租客來(lái)說(shuō)，其中的風(fēng)險(xiǎn)卻十分巨大。
當(dāng)杠桿開始撬動(dòng)房租，如何避免“租房貸”成為“中介的財(cái)神、租客的坑”就成了一道必答題。
長(zhǎng)租公寓員工：真沒(méi)想到客戶的下場(chǎng)就是我們的下場(chǎng)
長(zhǎng)期以來(lái)，昊園恒業(yè)的租客們都是通過(guò)一家名為“元寶e家”的消費(fèi)金融公司一次性把租金付給昊園恒業(yè)，再每月通過(guò)還貸的方式將房租交給“元寶e家”。隨著昊園恒業(yè)資金鏈的斷裂，租客不僅拿不到先行支付的押金，還要每月按時(shí)向“元寶e家”還錢，房東則因收不到昊園恒業(yè)應(yīng)付的租金而開始“趕人”。
11月13日，中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者來(lái)到昊園恒業(yè)的辦公地點(diǎn)，桌椅橫七豎八地倒在地上，各種報(bào)賬單、租戶個(gè)人信息表等資料撒落一地。不時(shí)有維權(quán)者罵罵咧咧地穿梭于各個(gè)辦公室之間，出門時(shí)，順帶捎上一些靠枕、坐墊等小玩意兒來(lái)“彌補(bǔ)損失”。
一些被拖欠薪水的員工還準(zhǔn)備去把公司配到新裝修房源里的空調(diào)等家電家具拆走變賣以彌補(bǔ)損失，“人都跑了，我該咋辦？”
“業(yè)主、租客這幾天都來(lái)找我們算賬。真沒(méi)想到客戶的下場(chǎng)就是我們的下場(chǎng)，真不應(yīng)該做缺德的事，為了幾千塊錢?！眴T工張麗(化名)忍不住，眼淚一直在往下掉，從7月至今，她沒(méi)領(lǐng)到一分錢薪水，“在北京這個(gè)地方，你想小半年沒(méi)有拿到工資的話，要怎么生活？”旁邊的同事補(bǔ)充道，淚水同樣抑制不住地流下來(lái)。
來(lái)追要租金的房東李月(化名)剛從外地回到北京，昊園恒業(yè)已經(jīng)拖欠她半年的租金了，“每次打電話都說(shuō)再等等就有錢了，前幾天突然聯(lián)系不上了，我這才開始著急，才知道出了這么大問(wèn)題”。她告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，住在自己房子里的是3個(gè)剛畢業(yè)不久的年輕人，她也知道他們把房租給中介了，所以一直不好意思攆人，“但我確實(shí)沒(méi)收到錢啊，再這樣下去，只能趕他們走了，不能讓他們一直白住啊。”
租客王月(化名)已經(jīng)是第二次來(lái)財(cái)滿街了，雖然已經(jīng)對(duì)退租不抱希望，但她還是希望昊園恒業(yè)至少幫她解綁“元寶e家”的賬號(hào)。
自從11月7日房東上門，說(shuō)沒(méi)有收到第四季度房租，準(zhǔn)備“趕人”開始，王月的生活就陷入了一團(tuán)糟，她一面請(qǐng)求房東多寬限幾天，一面開始找新房，其間還不斷收到“元寶e家”的催繳短信，“我都已經(jīng)退房了，現(xiàn)在還得還貸款。”她感到憤怒又無(wú)奈，賬號(hào)沒(méi)解綁，不還貸款就會(huì)影響征信，對(duì)以后買房貸款、出國(guó)旅游等都會(huì)造成影響。
“本來(lái)，我都是抱著合同睡覺(jué)。但這兩天我才明白過(guò)來(lái)，壓根兒沒(méi)用?！眱蓚€(gè)多月前，看到其他長(zhǎng)租公寓品牌商“爆倉(cāng)”的消息，王月還在朋友圈祈禱，希望昊園恒業(yè)一年內(nèi)不要倒閉。如今，她只期盼著去往法院維權(quán)的路不那么難走。
十余家長(zhǎng)租公寓品牌商先后“爆倉(cāng)”的背后
冰凍三尺非一日之寒。昊園恒業(yè)的危機(jī)早有預(yù)兆，針對(duì)昊園恒業(yè)的維權(quán)事件，從2017年就已開始。根據(jù)天眼查信息顯示，迄今為止，昊園恒業(yè)共涉及17項(xiàng)法律訴訟、191項(xiàng)工商局開出的行政處罰和兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)異常風(fēng)險(xiǎn)。
今年3月，昊園恒業(yè)被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、違規(guī)出租、未備案且未在注冊(cè)地經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題；4月，昊園恒業(yè)又因占用、挪用或者拖延支付客戶資金被北京工商行政管理局通州分局罰款3萬(wàn)元；8月，昊園恒業(yè)被列入“信用中國(guó)”發(fā)布的失信黑名單……
圍繞著昊園恒業(yè)的爭(zhēng)議長(zhǎng)時(shí)間存在，但其卻屢屢脫身，背后的資本力量功不可沒(méi)。昊園恒業(yè)注冊(cè)成立于2014年1月，2016年6月正式運(yùn)營(yíng)。據(jù)媒體報(bào)道，從2016年成立至今兩年間，昊園恒業(yè)并購(gòu)了至少52家中小中介公司。尤其在2017年，就并購(gòu)了近20家行業(yè)品牌。公寓管理數(shù)量也從原來(lái)的5萬(wàn)余間，增加到7萬(wàn)間，在2017年年末房屋管理數(shù)量突破10萬(wàn)間。其在北京通州板塊覆蓋率達(dá)到70%，朝青板塊覆蓋率達(dá)到50%。
在其急劇擴(kuò)張期，“元寶e家”為其提供了充足的“彈藥”。王四會(huì)此前在接受媒體采訪時(shí)表示，自2017年下半年與“元寶e家”合作起，“元寶e家”提供的資金約占整體資金的三成，這些錢也主要用來(lái)進(jìn)一步收攬其他房源，擴(kuò)張市場(chǎng)。昊園恒業(yè)這次資金鏈的斷裂也和“元寶e家”突然斷貸有關(guān)。
“長(zhǎng)租公寓有很多資本涌入，但資本不能只為了賺錢，必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，如果資本挾持了許多企業(yè)，一定會(huì)跑偏。長(zhǎng)租公寓‘爆倉(cāng)’比P2P‘暴雷’更危險(xiǎn)?！蔽覑?ài)我家原副總裁胡景輝的話言猶在耳，長(zhǎng)租公寓品牌商卻一家家踩了“雷”。
8月20日，杭州鼎家宣布破產(chǎn)，資本來(lái)自消費(fèi)金融平臺(tái)“愛(ài)上街”；10月，上海寓見(jiàn)“爆倉(cāng)”，“元寶e家”是其合作的資本方；同樣在10月，長(zhǎng)沙咖菲貓被曝“踩雷”，背后有宜貸網(wǎng)“房樂(lè)分”等多家借貸平臺(tái)的身影。截至目前，全國(guó)已有10余家長(zhǎng)租公寓品牌商先后“爆倉(cāng)”，原因都和“租房貸”沉淀下的資金池的使用有關(guān)。
由于收房成本高、租金回報(bào)周期長(zhǎng)、缺乏造血能力等原因，長(zhǎng)租公寓的營(yíng)利模式一直是業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)，在現(xiàn)階段下，利用資本“跑馬圈地”已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓品牌商的共識(shí)，但在擴(kuò)張房源的過(guò)程中，就不可避免地存在房屋空置率過(guò)高以及資金鏈緊張的問(wèn)題。第三方“租房貸”的杠桿效應(yīng)更加劇了這種緊張，如何平衡成了關(guān)鍵。
如何管控長(zhǎng)租公寓金融化帶來(lái)的“資金池”風(fēng)暴
“現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的‘金融企業(yè)’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直指問(wèn)題的核心，長(zhǎng)租公寓金融化帶來(lái)的“資金池”成了風(fēng)暴中心，“將房主的預(yù)期租金，通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以隨意動(dòng)用，這些金融工具帶來(lái)的資金池最大風(fēng)險(xiǎn)是可以掩蓋問(wèn)題，向后端轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)！”
張大偉指出，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲，裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充。對(duì)于中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓模式就是把原來(lái)簡(jiǎn)單的“中介費(fèi)+差價(jià)”模式變成了投資，“爆倉(cāng)”風(fēng)險(xiǎn)自然大了。
對(duì)于頗受爭(zhēng)議的租房貸，張大偉認(rèn)為“租房不應(yīng)該有貸款”?！斑@與其他消費(fèi)行為不一樣，租房應(yīng)該是和吃飯一樣屬于最底層消費(fèi)，這不應(yīng)該有任何信貸支持?！彼J(rèn)為，“租房貸”變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì)被投資者利用?！斑^(guò)去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲?！?
從實(shí)際需求的角度，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為，剛畢業(yè)的年輕人拿不出錢來(lái)“押一付三”，“租房貸”滿足了租客、公寓、房東的需求，有一定的市場(chǎng)。但他也承認(rèn)其中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)此類躉交租金強(qiáng)化監(jiān)管。
“長(zhǎng)租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，基本上就會(huì)出現(xiàn)很多新問(wèn)題。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，一方面，租客信用有可能被違規(guī)使用；另一方面，長(zhǎng)租公寓把這些貸來(lái)的資金挪作其他用途的話，會(huì)面臨很多不確定性，“一旦資金鏈斷裂或資金被挪用，此類長(zhǎng)租公寓背后的多米諾骨牌效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。”
嚴(yán)躍進(jìn)建議，如果允許長(zhǎng)租公寓涉足租賃貸款等業(yè)務(wù)，各地金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，加快搭建房源和資金運(yùn)作的共同平臺(tái)，類似平臺(tái)也承擔(dān)了房源和客源信用評(píng)級(jí)的功能，進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)變小，同時(shí)也防范各類問(wèn)題擴(kuò)大。
對(duì)于“租房貸”及與此相關(guān)的資金池，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，政府建立一個(gè)租金管控平臺(tái)十分必要?！安徽撃闶钦l(shuí)，收取租金、支付租金的話要打到這個(gè)平臺(tái)上，而不是直接打給中介，要把這筆錢監(jiān)管起來(lái)。不監(jiān)管的話就可能被挪用，一旦它投了一個(gè)‘瞎事’(不靠譜的事)，這就變成了風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。
