樓市第三季度以來轉(zhuǎn)跌 市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)
從筆者多地調(diào)研和考察情況看，大多數(shù)城市的房價從今年第三季度以來已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
筆者試圖通過以下三種途徑來更準(zhǔn)確反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢：一是以二手房中介機(jī)構(gòu)的成交數(shù)據(jù)來反映房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀態(tài)；二是以土地市場的數(shù)據(jù)來反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)，土地市場反映的是開發(fā)商對市場的預(yù)期，能準(zhǔn)確反映市場的狀態(tài)；三是用上市公司公布的數(shù)據(jù)來補(bǔ)充印證。
一是二手房成交數(shù)據(jù)從6月份開始放緩。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)旗下的貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，重點(diǎn)關(guān)注的13個城市成交量從6月份開始下行趨勢，7月重點(diǎn)城市二手房成交量在6月基礎(chǔ)上繼續(xù)回落，8月份13城中僅成都成交環(huán)比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬調(diào)控導(dǎo)致的成交大幅下滑基礎(chǔ)上的小幅修復(fù))，其余12個城市的成交量均不同程度回落，其中有7個城市的成交降幅環(huán)比擴(kuò)大。
在8月份成交量環(huán)比下降的城市中，深圳的降幅最大。從價格來看，重點(diǎn)城市的二手房均價以下跌為主。大連、杭州、西安、長沙等一季度熱度略高的城市均由漲轉(zhuǎn)跌，這也是重點(diǎn)城市市場全面下跌的標(biāo)志之一。
中介機(jī)構(gòu)的一線工作人員對市場的動態(tài)感知往往比較敏銳。貝殼研究院在第二季度末和三季度末進(jìn)行了全國職業(yè)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期調(diào)研。從問卷調(diào)查結(jié)果看，三季度全國經(jīng)紀(jì)人市場預(yù)期指數(shù)均值為-23.9，四季度進(jìn)一步下降為-35.8。(預(yù)期指數(shù)值介于-100到100之間，預(yù)期值越為正則預(yù)期升溫，反之則預(yù)期降溫，越高說明升溫預(yù)期越強(qiáng)，反之則越弱)。可見，第四季度的市場預(yù)期進(jìn)一步下滑。
二是土地成交數(shù)據(jù)在第三季度開始下滑。
從市場傳導(dǎo)的邏輯看，房地產(chǎn)市場的銷售狀況決定了土地市場的成交狀況，因此，可以從土地市場的情況來準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)銷售市場狀況。將9月份的土地數(shù)據(jù)與8月份進(jìn)行比較可以明顯看出市場預(yù)期的較大變化。
土地供應(yīng)量方面，8月百城土地單月供應(yīng)建筑面積13,068.2萬平方米，同比上升2.8%；土地成交量方面，8月百城土地單月成交建筑面積7,887.8萬平方米，同比下降13%，土地成交總價方面，8月百城土地單月成交總價2404.9億元，同比下降15.2%。
9月份百城土地單月供應(yīng)建筑面積10,402.6萬平方米，同比下降34.9%，環(huán)比8月份下降了20.4%；土地成交量方面，9月百城土地單月成交建筑面積7,488.1萬平方米，同比下降30.7%，環(huán)比8月份下降5.1%；土地成交總價，9月份百城土地單月成交總價1,766.3億元，同比下降50.8%，環(huán)比8月份下降26.5%。
三是房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司的10月份銷售數(shù)據(jù)下滑幅度較大。
房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，尤其是大型房企的樓盤分布很廣，對市場的變化十分敏感。進(jìn)入今年第三季度以后，恒大、碧桂園、萬科先后實(shí)施降價促銷行動，說明市場的運(yùn)行狀況已經(jīng)發(fā)生了較大變化。從數(shù)據(jù)看，在筆者統(tǒng)計的13個上市公司中，有8家公司的10月份銷售量比9月份出現(xiàn)下降，只有5家公司的銷售環(huán)比是上漲的。在銷售環(huán)比的公司中，典型代表是碧桂園和萬科，均是采取降價促銷手段實(shí)現(xiàn)的。
上述三種不同來源的數(shù)據(jù)互相印證，可以清楚看出第三季度的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況與今年上半年相比已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。
