小產(chǎn)權(quán)房：一邊喊著末日，一邊屢禁不止
近日，深圳市的兩份政策文件，又讓大伙兒擔憂起了小產(chǎn)權(quán)房的未來。
一份是11月5日發(fā)布的《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》征求意見稿，一份是11月6日發(fā)布的《關(guān)于做好沒收違法建筑執(zhí)行和處置工作的指導意見》。
其實兩份文件都沒有明確提及小產(chǎn)權(quán)房，更沒有做討伐狀，但輿論已成驚弓之鳥，甚至有人認為文件已將深圳的小產(chǎn)權(quán)房判了死刑。
不過，說起這小產(chǎn)權(quán)房，確實是一筆讓人頭疼的賬。
?一方面，政府顯然不愿將其合法化，未繳納土地出讓金，沒有國家房管部門開出的產(chǎn)權(quán)證，合法化就是鼓勵后繼者。這口子絕不能開。
?另一方面，各大城市高企的房價地價，又在不斷催生民間的小產(chǎn)權(quán)房，想買者眾，想賣者眾，想建者眾。一竿子打翻必然激起民憤。
由于缺乏相關(guān)登記備案，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模統(tǒng)計也一直滯后、不全，甚至互相矛盾。相對可信的數(shù)據(jù)是：
截至2007年上半年，全國約有1/3的城鎮(zhèn)住宅為小產(chǎn)權(quán)房；
截至2014年底，深圳市違法建筑（統(tǒng)計口徑略大于“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”）占當年全市住房總面積的3/4。
看看這兩個數(shù)據(jù)有多陳舊和粗略，大約可以體現(xiàn)各方對小產(chǎn)權(quán)房這一難題的態(tài)度——拖著吧，先拖著吧。
可是拖也不是一勞永逸的辦法，民間總想轉(zhuǎn)正，政府總想治理。那要怎么辦呢？讓我們來聽聽大頭們的觀點。
賈康
華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家
小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)及早解決
但不能簡單地采取一種極端辦法
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，我們也曾在深圳等地做過調(diào)研，結(jié)論是應(yīng)該及早解決，這樣政府能多爭取一些主動權(quán)，否則越是積累問題，矛盾越積重難返。
然而即便如此，也不可能對所有小產(chǎn)權(quán)房采取同一種極端的辦法，那得激發(fā)出多少社會矛盾？
總的來說，過去深圳一直都在探索，也具有其特殊性，利用特區(qū)的立法權(quán)，已將所有土地的終極產(chǎn)權(quán)都明確為國有，不存在集體土地了。
目前就剩下原住民的小產(chǎn)權(quán)房問題，這方面在過去探索中已經(jīng)形成了一定的初步經(jīng)驗，就是分類處理，設(shè)計出一個利益分配方案，采取雙層談判（不是政府直接跟可能的釘子戶打交道，政府只跟社區(qū)打交道，社區(qū)與政府談成框架后再一一說服可能的釘子戶），并逐步兌現(xiàn)。
關(guān)鍵在于，這得是一勞永逸的解決方案，也就是逐步解決完之后就沒有后遺癥了。
在小產(chǎn)權(quán)問題上，深圳先行先試，能提供經(jīng)驗教訓，但其他地區(qū)如生搬硬套恐怕也不行。要允許各個地方試點，進一步積累經(jīng)驗，這是一個漸進的過程，我估計還需要相對較長的時間去探索和實踐。
房地產(chǎn)稅立法和適時分地區(qū)先后推進其改革，會倒逼這一過程。
盧俊
“真叫盧俊”公眾號創(chuàng)始人
將小產(chǎn)權(quán)房納入國有是大勢所趨
前提是市場租賃房源不斷檔
11月5號，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了深圳市城中村總體規(guī)劃征求意見稿，主要內(nèi)容是：在特定時間內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序地開展深圳市城中村更新工作，推進規(guī)模化統(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障系統(tǒng)，引導城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)。
其實，深圳關(guān)于城中村的意見稿已經(jīng)推過無數(shù)輪了，但這一次依舊強調(diào)，難度確實非常大。從數(shù)據(jù)上看，深圳啟動城中村計劃已有5-10年，但僅僅完成了25%。
其中，①是牽涉的利益太多，上到頂層，下到百姓，中間還有非常多利益鏈；②是背后牽扯到太多的資金投入。
城中村的更新重度依賴拆遷，而拆遷直接對標周邊房價，如果完全依賴政府，無法快速推進。
所以這一次的保留意見提到的有序推進類似于承租，滿足條件可納入住房保障系統(tǒng)等，其實是讓開發(fā)商用更好的模式來介入城中村的規(guī)劃和改造。
據(jù)說，深圳的城中村解決了深圳70%的租賃需求，足以說明城中村乃至小產(chǎn)權(quán)房的民生意義。但因為小產(chǎn)權(quán)房未能給國家創(chuàng)造更好的收益，因此有些微妙和敏感。
從全國來看，有消息說小產(chǎn)權(quán)房面積達70億平米，體量實在太大。因為其身份敏感，未來國家處理會比較慎重，不會一刀切，也不會大刀闊斧地解決。
從目前信號看，將小產(chǎn)權(quán)房納入國有是大勢所趨，但這一切發(fā)生的前提是市政配套有能力解決租賃市場的供應(yīng)問題，這也是這兩年租售并舉強勢推進的重要原因。
我認為，未來會傾向于通過城市化發(fā)展進行騰籠換鳥，通過合理的拆遷消滅一些，再新建一些，或者以翻新的形式貼上標簽，讓其合法化。
這樣既符合國家利益也符合地方城市發(fā)展，且不會引起市場租賃房源的斷檔，整體來看是三方得利的方案。
董藩
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任
著有《房地產(chǎn)的邏輯》
小產(chǎn)權(quán)房猶如超生的孩子
政府拆不掉也不敢合法化
小產(chǎn)權(quán)房的存在本身是合理的，但是按國家現(xiàn)行法律規(guī)定來講它不合法，這樣一來，理和法就發(fā)生了沖突，所以開始較勁。
民間不斷地產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，為什么？便宜。而擁有土地的一方，也就是集體單位，比如村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，它們又不愿意把土地白白讓國家或上級政府給征走，因為它們得到的利益很少，所以它們愿意蓋房子賣。
有人想買小產(chǎn)權(quán)房，有人想開發(fā)、想賣，但是政府要叫停他們。為什么呢？是因為我們國家現(xiàn)行的財稅制度就是這樣的。
如果允許農(nóng)地直接跟開發(fā)市場對接，地方政府就沒有地賣了。從數(shù)據(jù)看，平均50%的地方財政收入來自賣地，這還不包括開發(fā)、交易，只是賣地。所以，政府基于財稅理由，是不會認可小產(chǎn)權(quán)房的。
當然了，對于已經(jīng)產(chǎn)生的很多小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在要處理很難。我打過一個比方，這個孩子是超生的，違反了計劃生育法規(guī)，但已經(jīng)生出來了，你能把他扔到井里嗎？不可能的。
所以，政府沒法兒管，嘴上說我們要堅決治理，但實際是沒有辦法采取行動，因為已經(jīng)賣給老百姓了，如果強行把它推倒，毫無疑問會產(chǎn)生激烈的沖突。
政府也不敢下令把小產(chǎn)權(quán)房全部拆掉，也拆不掉。但是又不敢說讓其合法化，如果讓存量合法化，意味著有人就會受到鼓舞，繼續(xù)開發(fā)，所以這是個兩難的問題。
張大偉
中原地產(chǎn)首席分析師
小產(chǎn)權(quán)房主要集中在一二線城市
深圳占比超過一半
深圳是全國土地市場和房地產(chǎn)市場最特殊的城市，小產(chǎn)權(quán)房的比例可以說在全國所有城市中最高，這由城市發(fā)展的特殊性決定。
不過，這次的政策并沒有一刀切，更多還是用發(fā)展的眼光解決問題。短期看，小產(chǎn)權(quán)房是調(diào)整而不是判死刑。
從全國看，小產(chǎn)權(quán)房在一二線城市的比例最高。深圳占比超過一半，其他城市基本都在10%左右。從整體規(guī)?？?，目前尚無準確數(shù)據(jù)，主要是因為小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒有審批，容積率也沒有審批。
我覺得，小產(chǎn)權(quán)房是歷史產(chǎn)物，不會轉(zhuǎn)正也不會一刀切拆除，讓時間解決肯定是政策的主流。
