廣州自持商品房禁止“明租實(shí)售”，押金不得超過月租金二倍
隨著廣州市大力培育租賃市場，廣州市內(nèi)新增了不少租賃住房。但也出現(xiàn)了類似“明租實(shí)售”、出讓“使用權(quán)”等一系列問題。昨日（11月21日）廣州市住建委和市國規(guī)委聯(lián)合起草了《關(guān)于對新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》（簡稱《新增租賃住房通知》），規(guī)定自持租賃住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整體申請登記，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押；租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、引導(dǎo)和強(qiáng)迫承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為。
自持商品房不得銷售轉(zhuǎn)讓
為了緩解住房供應(yīng)矛盾，廣州市通過“競自持”的方式出讓土地，土地競得人自持部分不得分割銷售，只能作為租賃房源向社會出租。但是記者了解到，有開發(fā)商在競買自持商品房土地后，通過簽訂數(shù)十年的“長期租賃合同”或“使用權(quán)合同”，或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，變相銷售，擾亂市場秩序。
針對這些現(xiàn)象，《新增租賃住房通知》規(guī)定，自持租賃住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)整體申請登記，不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，自持租賃住房必須繼續(xù)用于租賃，并按租賃合同保持原有租賃關(guān)系。
押金不得超房租2倍
據(jù)記者了解，新增租賃住房不限定承租主體，而租金價(jià)格則由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價(jià)》，并結(jié)合市場水平協(xié)商確定。
新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年，租金收取鼓勵(lì)押一付一。同時(shí)，押金最高不得超過月租金二倍，一次性收取租金的不得超過一年。
租賃企業(yè)需在官方平臺注冊
針對住房租賃企業(yè)，《新增租賃住房通知》要求，經(jīng)營新增租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、村集體等應(yīng)在廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺進(jìn)行注冊，需要將旗下出租的房源信息，如實(shí)錄入廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺。
企業(yè)在對租賃住房在項(xiàng)目宣傳推廣時(shí)，不得誘導(dǎo)、引導(dǎo)和強(qiáng)迫承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名校”“不限購”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。
村集體可與企業(yè)合作出租
去年，廣州市被原國土部（現(xiàn)自然資源部）確定為首批“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”城市。今年年初編制的《廣州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》顯示，至2020年，全市計(jì)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬平方米控制。
針對這一批即將到來的新增租賃住房，《新增租賃住房通知》規(guī)定，村集體可自主出租經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)等合作出租經(jīng)營新增租賃住房。
專家：將有效防范“明租實(shí)售”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州此次出臺租賃住房的政策，對于集體建設(shè)用地發(fā)展有較為清晰的導(dǎo)向，尤其是提到了此類租賃住房不允許分拆銷售，這其實(shí)也是為了防范后續(xù)租賃市場發(fā)展出現(xiàn)的問題，即所謂明租實(shí)售，這樣的風(fēng)險(xiǎn)在此次政策中提前預(yù)警了。對于此次租賃市場的發(fā)展來說，也提到了一些細(xì)節(jié)性內(nèi)容，包括租期不超過20年，押金和租金的收取不應(yīng)該過大等。這都有助于規(guī)范后續(xù)的租金操作。
此次政策應(yīng)該說在風(fēng)險(xiǎn)中還提到了很多市場關(guān)注的地方，包括“名?！薄吧怠薄安幌拶彙?，這樣做是為了防范部分租賃房源變?yōu)殇N售房源，類似規(guī)定具有積極的意義，防范炒作租賃住房產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
