后燒錢時代智能化、差異化成為共享辦公的新探索
2015年，伴隨著“雙創(chuàng)”的興起，在共享經(jīng)濟(jì)的大潮下，共享辦公空間從無到有開始了一路狂奔。不僅WeWork，優(yōu)客工場、納什空間、氪空間等行業(yè)巨頭紛紛跑馬圈地，擴(kuò)張著勢力范圍。在各地政府的支持下，共享辦公也吸引了眾多創(chuàng)業(yè)者和洶涌資本的關(guān)注。各地的共享辦公平臺不斷涌現(xiàn)，以各種名義做眾創(chuàng)。有的是為了政府補(bǔ)貼，有的則是湊熱鬧，甚至很多孵化器都打著共享辦公的標(biāo)簽出現(xiàn)，全國范圍內(nèi)的共享辦公平臺很快就超過了上萬家。
但與共享單車類似，百家爭鳴僅兩年后，2017年開始，共享辦公行業(yè)就迎來了洗牌，倒閉、關(guān)門、并購重組，層出不窮。隨著金融水龍頭的持續(xù)收緊，大量的共享辦公平臺在燒光了最初的投資資金后陷入經(jīng)營困境。相比之下僅有幾個頭部玩家的日子依舊有聲有色，融資、擴(kuò)張兩不耽誤。
仲量聯(lián)行的報告數(shù)據(jù)顯示，2018年第二季度，聯(lián)合辦公整體品牌數(shù)量增速放緩，但絕對增量相對可觀，行業(yè)的市場資源、資本、業(yè)務(wù)等越來越向頭部企業(yè)集中。畢竟市場涌動、資本狂熱只是一時，如何長久地賺錢才是好生意的基礎(chǔ)。如今，面對共享辦公的下半場，頭部玩家們開始思考如何布局共享辦公的未來，提高盈利能力，創(chuàng)新新模式，加入智能科技等，頭部玩家們希望借此探索出未來發(fā)展的新道路。
擴(kuò)規(guī)模：寡頭玩家的增量游戲
近日，在鳥巢附近的納什空間旗艦店里，納什空間創(chuàng)始人張劍宣布納什空間簽下世紀(jì)財富中心面積8000余平方米的辦公空間，在CBD商圈辦公社區(qū)再落一子，也為納什空間邁進(jìn)百萬平方米時代正式拉開序幕。
“沒有不爭體量的?！奔{什空間聯(lián)合創(chuàng)始人表示，從體量上來說，納什空間已經(jīng)是超大規(guī)模的共享辦公企業(yè)，也是國內(nèi)共享辦公平臺中第一個完成管理百萬平方米規(guī)模的企業(yè)。
據(jù)公開資料，納什空間已經(jīng)完成了五個城市布局、運(yùn)營面積達(dá)到了100萬平方米，共計有14000家入駐企業(yè)、10萬+工位數(shù)量，成為行業(yè)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公運(yùn)營商。
不僅是納什空間，優(yōu)客工場10月份完成了對方糖小鎮(zhèn)的并購，還在 8 月和 9 月前后并購和收購了智能化辦公平臺火箭科技和大觀建筑。并在近期完成了 2 億美元 D 輪融資后，開始尋找海外收購機(jī)會。
氪空間則在不久前簽約了北京CBD甲級寫字樓財富中心大廈，將在大廈內(nèi)40和41兩層打造出5000余平方米的聯(lián)合辦公空間。這是氪空間在國貿(mào)商圈的第六個社區(qū)，開業(yè)后將與氪空間中海廣場、大都會、海航實業(yè)大廈、慈云寺、大成國際五個CBD區(qū)域的已開業(yè)社區(qū)協(xié)同，驅(qū)動該區(qū)域辦公空間的升級，為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供更加優(yōu)質(zhì)高效、靈活舒適的辦公解決方案。
很顯然，在納什空間、優(yōu)客工場、氪空間等企業(yè)不斷釋放擴(kuò)張信息的背后是共享辦公寡頭玩家們強(qiáng)大的融資能力。6月份，納什空間宣布獲得近5億元人民幣的B+輪融資；優(yōu)客工場獲得D輪融資；7月份，WeWork中國則宣布獲得5億美元B輪融資；8月份，夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資。
正是在資本的支持下，共享辦公的游戲方式也在開始變化。最初的地點選擇主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)或城市邊緣地帶的寫字樓為主，但隨著市場的認(rèn)可度提升，聯(lián)合辦公空間已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低端寫字樓等成本低廉的區(qū)域，逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張。
比如，越來越多的聯(lián)合辦公空間開始選擇入駐城市CBD、金融中心區(qū)域的高端寫字樓、購物中心、綜合體等。聯(lián)合辦公空間向高低兩端滲透，尤其是向高端迸發(fā)的趨勢越來越明顯。
這樣強(qiáng)勢發(fā)展的背后必然帶來劇烈的洗牌。“一開始的時候，大家以各種名義做眾創(chuàng)，有的是為了政府補(bǔ)貼，有的則是湊熱鬧。隨后，行業(yè)洗牌還是很明顯的。倒閉、關(guān)門，市場開始呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的整合。整合之后就會形成像馬拉松一樣的賽跑，會形成不同的集團(tuán)效應(yīng)，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)。”張劍表示。
同時，行業(yè)的合并潮加速，頭部力量逐步顯現(xiàn)。2018年1月份，優(yōu)客工場全資收購洪泰創(chuàng)新空間；裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity；3月份，優(yōu)客工場宣布與無界空間合并，并收購wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；同月，WeWork中國收購裸心社；7月，優(yōu)客工場與Workingdom進(jìn)行合并，與愛特眾創(chuàng)達(dá)成并購合作意向等。這意味著，小型的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商將面臨淘汰或被兼并的命運(yùn)。
和任何一個新興行業(yè)一樣，經(jīng)歷了最初的百家爭鳴，大多數(shù)玩家開始離開，剩下寡頭們則繼續(xù)壯大，也同時改變了整個游戲的玩法。
求利潤：從吃差價到賺服務(wù)
首當(dāng)其沖的改變，就是對于盈利的追求。畢竟燒投資人的錢只是暫時的，看得見的盈利模式才是長遠(yuǎn)發(fā)展的保障。
其實，共享辦公在最初僅僅是一個賺差價的生意，低價拿到寫字樓，改造后再出租，賺取差價。這種模式的進(jìn)入門檻極低，只要能低價拿到寫字樓再通過服務(wù)、創(chuàng)意、運(yùn)營、差異化等創(chuàng)造出空間的增值，就能賺取租金的差價。有業(yè)內(nèi)人士便表示，如果將一個租金在5元/平方米/天的乙級寫字樓改造成共享辦公，其租金可以達(dá)到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。但現(xiàn)在，僅僅有關(guān)系拿到低租金的共享辦公平臺，已經(jīng)很難“活下去了”。
數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時才能保持盈虧平衡，但單體項目85%的出租率并不容易做到。大部分的共享辦公空間的實際出租率都達(dá)不到80%，標(biāo)桿企業(yè)的出租率也將將超過80%。根據(jù)公開資料顯示，即便項目大多數(shù)位于城市核心商圈， SOHO 3Q的平均出租率也僅有88%，氪空間的出租率達(dá)到94%，優(yōu)客工場、納什空間的出租率行業(yè)最高，均為95%。這使得大量共享辦公企業(yè)開始改變僅依靠租金的模式。
其實業(yè)內(nèi)都明白，共享辦公的“租金”模式是行業(yè)的過渡期，未來一定是要提供全流程的企業(yè)服務(wù)。納什空間聯(lián)合創(chuàng)始人史志雋表示，行業(yè)里的共識是：共享辦公不比房地產(chǎn)行業(yè)，掙不了快錢，一點點把規(guī)模做大才有溢價空間，規(guī)模也是頭部企業(yè)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)。納什空間如今能做到盈利，除了傳統(tǒng)的工位收入做基礎(chǔ)，共享辦公已發(fā)展到了以創(chuàng)新研發(fā)、生態(tài)構(gòu)建為主導(dǎo)的階段，未入住企業(yè)提供智能辦公支持和全鏈條的服務(wù)成了工位之外另外的重要收入。
根據(jù)WeWork的公開資料顯示，2014年租金收入占到了其總體收入的 93.33%，融資報告中預(yù)計在2018年，整體租金收入會占到整體的87.27%，服務(wù)型收入從6.67% 增加到12.73%。
可見，服務(wù)收入成了共享辦公盈利與否的重要指標(biāo)。不久前剛完成B輪融資，主打科技辦公的“夢想加”也是差異化突圍的樣本之一，它不只提供用戶辦公場所，還有一體化智能商業(yè)辦公服務(wù)解決方案。據(jù)了解，其在北京的共享辦公空間工位月租為1800-2200元。
“租金+”已經(jīng)成為了很多共享辦公企業(yè)關(guān)注的焦點，他們認(rèn)為，圍繞空間入口能夠不斷附加新的收入。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，辦公空間從資產(chǎn)屬性變成服務(wù)屬性，商業(yè)模式從租金導(dǎo)向變成流量導(dǎo)向，屬性從地產(chǎn)屬性變成平臺屬性。特別是做平臺，需要為這一類客戶提供綜合性服務(wù)，然后有多次服務(wù)，并把它變成一種可以輸出的服務(wù)模式。
一位辦公空間的運(yùn)營負(fù)責(zé)人告訴北京青年報記者，以往的用戶對辦公空間的需求通常隱含了對區(qū)位、裝修等因素的考量，但這種通過租金上漲賺取收益的實際空間非常有限。不過，由于地緣關(guān)系，空間運(yùn)營者和租戶的關(guān)系更加密切，在時間成本越來越被重視的當(dāng)下，當(dāng)空間運(yùn)營者直接能解決他們對于服務(wù)的需求、社交的需求等，這就成了他們增加盈利點與提高品牌溢價的絕佳途徑。
比如氪空間就通過孵化服務(wù)、廣告售賣、會員體系等拿到了超20%占比的收益；優(yōu)客工場通過販賣包含會議室使用時間等會員包的服務(wù)，拿到了近8%的非桌子收入，并希望在明年上半年盡快超過10%；納什空間也提供包括路演、社交互動、投融資、產(chǎn)品推介等服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，共享辦公企業(yè)正在通過提供空間，將優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊吸引進(jìn)入，近距離觀察這些團(tuán)隊的行為方式，集中提供輔導(dǎo)服務(wù)、集中組織創(chuàng)投對接。這樣下來，一個成功項目的投資回報要遠(yuǎn)大于提供空間而來的租金收入。
另外，隨著辦公空間規(guī)模的擴(kuò)大，辦公成本也在下降。據(jù)不完全統(tǒng)計，在入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)中，納什空間和優(yōu)客工場的入駐企業(yè)量都接近上萬級別，氪空間的入駐企業(yè)也達(dá)到了3000多家；在會員數(shù)量方面，合并多家共享辦公企業(yè)后的優(yōu)客工場會員數(shù)超過20萬、納什空間的會員數(shù)超過10萬。這些顯現(xiàn)的數(shù)據(jù)，都在展示一家共享辦公企業(yè)背后的服務(wù)能力。
聯(lián)合辦公分析師就指出，聯(lián)合辦公空間需要實現(xiàn)各類資源的整合，上下游產(chǎn)業(yè)的打通，做好客戶所需的產(chǎn)業(yè)對接，從而構(gòu)建企業(yè)服務(wù)的生態(tài)體系，進(jìn)一步增強(qiáng)增值盈利能力。
換模式： “共享”同時增加“獨(dú)立”
在盈利方式的升級之外，共享辦公實際上已經(jīng)不僅僅是共享工位的模式，也開始迎合國人內(nèi)斂的性格，更多地加入了“獨(dú)立”內(nèi)容。
其實共享辦公是從美國引入的舶來品，但在經(jīng)過了幾年國內(nèi)的落地后，更多的共享辦公平臺意識到，單純?nèi)_放、全共享的模式并不適用于中國。因為中國企業(yè)和歐美企業(yè)在對辦公空間的選擇上有巨大的差異，中國中小企業(yè)主更鐘愛有私密性的辦公空間。
納什空間創(chuàng)始人兼CEO張劍就表示，集中式的聯(lián)合辦公模式是一個很好的形態(tài)和理念，也是這個行業(yè)的發(fā)展趨勢。但是中國和美國目前所處的階段不一，文化、審美能力、服務(wù)水平都有很大的差異，所以國內(nèi)的聯(lián)合辦公產(chǎn)品在模式照搬過來后并不能完全適應(yīng)國內(nèi)的發(fā)展。
針對于此，納什空間提出了“獨(dú)立+聯(lián)合”的共享辦公新模式。在這一模式中，既保留更加符合國人辦公習(xí)慣的獨(dú)立空間，同時又配套了聯(lián)合辦公的共享服務(wù)，非常好地滿足了小企業(yè)需要共享、交流，又追求獨(dú)立、私密的需求。其主打產(chǎn)品“超級工作室”提供帶有聯(lián)合辦公配套的獨(dú)立辦公室，采用一體化裝修方式，使得租戶能夠快速拎包入駐，辦公面積在80平方米到200平方米之間，實現(xiàn)“獨(dú)立辦公+聯(lián)合服務(wù)”的辦公生態(tài)。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在北京，目前可選的超級工作室覆蓋了方莊、CBD、亞奧、國貿(mào)等各大核心商圈，大概就有1000多個，出租率在90%左右。
同時，在模式創(chuàng)新方面，優(yōu)客工場也走在前列，率先在行業(yè)內(nèi)成立第一家企業(yè)科協(xié)，整合優(yōu)客工場生態(tài)資源，同時打造了“全球INS大會”這一雙創(chuàng)領(lǐng)域的活動IP。另一個行業(yè)巨頭氪空間則從新媒體創(chuàng)業(yè)母體中脫離出來，轉(zhuǎn)換為共享辦公空間。
成立于2016年的Distrii辦伴已在兩個國家、四個城市、30個熱門商圈布局，其創(chuàng)始人，也是綠地前執(zhí)行副總裁胡京就認(rèn)為，未來的辦公市場將像今天的酒店行業(yè)一樣出現(xiàn)辦公運(yùn)營商——一個專門運(yùn)營辦公空間的機(jī)構(gòu)。“辦公行業(yè)將從業(yè)主自持辦公物業(yè)自行招租的方式，逐步轉(zhuǎn)變成業(yè)主持有物業(yè)，辦公運(yùn)營商招租運(yùn)營的模式?！彼f，從這個角度看，這種辦公不是共享辦公而是連鎖辦公。胡京認(rèn)為，連鎖辦公行業(yè)的市場規(guī)模更大?！皬氖袌鰜砜?，旅客人數(shù)可能只有辦公人數(shù)的十分之一，以首旅如家3000家酒店計算，未來連鎖辦公行業(yè)巨頭的門店數(shù)量將有數(shù)萬家。”
相比之下，在本土化的改造過程中，WeWork就遜色了很多。業(yè)內(nèi)分析人士就表示，WeWork中國雖然獲得了巨額融資，但是中國的本土企業(yè)對WeWork中國卻并不認(rèn)可，其中很大的問題就是WeWork中國不接地氣，讓中國的創(chuàng)業(yè)者望而卻步。
拼未來：辦公智能化成為各家關(guān)注焦點
在模式與盈利之外，共享辦公另一個探索的就是未來發(fā)展的路徑。對此各家企業(yè)可以說模式不一、方法不同，但是幾乎都在做同樣的一件事情——擁抱互聯(lián)網(wǎng)、探索辦公智能化。智能化辦公甚至被認(rèn)為是對于未來機(jī)遇的重要把握。
業(yè)內(nèi)人士也指出，當(dāng)下共享辦公市場融資洗牌并購的熱潮不斷加劇，以往靠擴(kuò)張、靠融資的競爭方式已經(jīng)難以為繼，共享辦公的下半場將是產(chǎn)品的比拼，而依托于人工智能和大數(shù)據(jù)的方式為共享辦公場景賦能，有望打破現(xiàn)有的競爭格局，找到新的爆發(fā)增長點。
在辦公智能化方面，創(chuàng)始人中有濃厚互聯(lián)網(wǎng)背景的納什空間一直走在前列。史志雋就對北青報記者表示，在接下來的五年中，所有的空間都將是智能化、客戶所有的界面都是互聯(lián)網(wǎng)化，讓辦公設(shè)備成為新的流量入口，在空間中挖掘更多的場景。
不僅如此，根據(jù)納什空間的調(diào)查，不管是出于提升辦公效率的角度，還是對節(jié)約成本的顧及，快速發(fā)展中的企業(yè)普遍對智能辦公服務(wù)體系有很大的需求，而且未來會越來越大，解決這一問題的關(guān)鍵正在于房地產(chǎn)科技。
“納什空間累計服務(wù)了超過12000家企業(yè)，每家企業(yè)對于服務(wù)的要求又不一樣，如何能夠滿足他們的個性化需求呢？”史志雋解釋道，和其他類型企業(yè)相比，共享辦公最大的優(yōu)勢是能夠在基于空間服務(wù)基礎(chǔ)之上獲得大量的辦公大數(shù)據(jù)。這些大數(shù)據(jù)能夠為入駐企業(yè)畫像，再在此基礎(chǔ)上提供基于客戶畫像的個性化服務(wù)，更好地匹配他們的需求。
史志雋還預(yù)計，面對房地產(chǎn)科技的來襲，共享辦公服務(wù)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)變，拿出切實可行的措施來，而跟不上這一輪智能升級的共享辦公服務(wù)企業(yè)，則將極有可能被淘汰掉。
與納什空間類似，萬科出身的毛大慶同樣注重科技對于共享辦公平臺的作用。優(yōu)客工場也推出了名為“優(yōu)鮮集”的App。此外還在近期收購了智能化辦公平臺火箭科技，并投資了省廣眾爍。據(jù)介紹，省廣集團(tuán)孵化的數(shù)字整合營銷公司省廣眾爍將與優(yōu)客工場一起，發(fā)揮各自資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢及經(jīng)驗優(yōu)勢，共同構(gòu)建以共享辦公空間為核心的智能化商業(yè)社群生態(tài)。
不同于納什空間自己打造科技辦公系統(tǒng)，資金實力雄厚的優(yōu)客工場通過收購與合作這條路，也打造出了自己的智能化辦公體系。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在可見的未來，共享辦公智能化將成為這一行業(yè)的重要趨勢。這也反過來告訴相關(guān)企業(yè)，在辦公智能化到來之前，要積極應(yīng)變，拿出切實可行的措施來。而跟不上這一輪智能升級的共享辦公服務(wù)企業(yè)，則極有可能將被淘汰掉。
