投資客撤離 環(huán)滬樓市全面降溫
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房?jī)r(jià)漲速持續(xù)回落。北京、上海、廈門、成都等房?jī)r(jià)下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂(lè)山等房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下跌。
事實(shí)上，在調(diào)控政策毫不放松、上海及全國(guó)市場(chǎng)普遍“降溫”的同時(shí)，以往被視為“價(jià)值洼地”、承接上海樓市溢出置業(yè)群體的環(huán)滬樓市也已風(fēng)光不再。在浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，當(dāng)前包括嘉興、昆山等在內(nèi)的環(huán)滬“衛(wèi)星城”受到了上海這樣的一線城市預(yù)期改變的影響。
嘉興樓市降溫
作為環(huán)滬城市圈中少有的不限購(gòu)城市，地處上海與杭州之間、既“環(huán)杭”又“環(huán)滬”的嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的表現(xiàn)卻不盡如人意。
嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度嘉興共發(fā)出77張新房預(yù)售證，入市住宅20175套，比去年同期（15828套）上漲27.46%。
新房加緊入市的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也紛紛打響了“促銷戰(zhàn)”。例如，卓越·泓璽臺(tái)打出了“限定房源首付一成起”的廣告，金茂府首批房源、雅居樂(lè)金茂·中央公園、佳源城南印象等選擇毛坯入市。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地現(xiàn)在限價(jià)比較嚴(yán)厲，從規(guī)避價(jià)格管控的角度看，這些樓盤有降總價(jià)吸引消費(fèi)者的導(dǎo)向。而在市場(chǎng)不好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量的動(dòng)作也相對(duì)較多。
《華夏時(shí)報(bào)》記者致電了佳源城南印象售樓處，置業(yè)顧問(wèn)稱，項(xiàng)目已經(jīng)拿到預(yù)售證，將于12月開(kāi)盤，確實(shí)是毛坯入市，“總價(jià)低一點(diǎn)”。值得注意的是，該置業(yè)顧問(wèn)向記者透露，外地人購(gòu)房沒(méi)有限制，首付五成即可。同時(shí)，不需要凍結(jié)資金，只要提供存款證明，或是理財(cái)產(chǎn)品的數(shù)額證明也可通過(guò)驗(yàn)資。
隨著一手房供應(yīng)量的增多，加之上海這類外來(lái)投資者逐漸抽離，嘉興二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也同樣不佳。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)于10月底發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，嘉興9月二手房均價(jià)環(huán)比下跌1.50%。而安居客嘉興分站平臺(tái)顯示，嘉興11月二手房均價(jià)為11320元/平米，環(huán)比10月份11424元/平米的均價(jià)下跌了0.91%，同時(shí)，新西塘孔雀城、翡翠公館、嘉業(yè)陽(yáng)光城等熱門樓盤的掛牌均價(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況。在嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)二手房平臺(tái)上，記者發(fā)現(xiàn)世瀚房產(chǎn)掛出一套位于國(guó)際商務(wù)區(qū)的麗江半島房源，房源單價(jià)僅為15874元/平米，明顯低于小區(qū)掛牌均價(jià)（17939元/平米）。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)“降溫”的表現(xiàn)更為顯著：2018年前三季度，嘉興市本級(jí)成功出讓71宗地塊（含宅地、商業(yè)、工業(yè)用地），相比去年同期減少23宗，土地成交面積約270.26萬(wàn)平方米，同比去年下滑22.9%。《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月底，嘉興年內(nèi)已有11幅土地遭遇流拍。
環(huán)滬市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”
浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛告訴記者，不只是嘉興，當(dāng)前其實(shí)環(huán)滬、環(huán)杭包括上海這樣的一線城市都在降溫。作為上海的“衛(wèi)星城”，在過(guò)去的兩年中，嘉興、昆山、太倉(cāng)、南通等環(huán)滬樓市上實(shí)際上更多的是從上海溢出的購(gòu)房者，包括剛需和投資者。但當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變的時(shí)候，投資者的行為發(fā)生明顯改變，因此帶來(lái)環(huán)滬市場(chǎng)的降溫。
中原地產(chǎn)研究院于11月9日發(fā)布的《環(huán)滬城市2018年10月月報(bào)》（注：該份報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)湖州、嘉興、啟東、慈溪、太倉(cāng)、昆山六座城市）顯示，10月環(huán)滬新房市場(chǎng)新增供應(yīng)325.1萬(wàn)平米，同比下跌16.69%，成交179.31萬(wàn)平米，環(huán)比下跌24.56%。其中，供應(yīng)方面，除昆山新增供應(yīng)上漲外，其他環(huán)滬城市均呈下跌態(tài)勢(shì)，太倉(cāng)和啟東下跌超過(guò)50%。
成交方面，10月環(huán)滬城市均呈下跌態(tài)勢(shì)，其中嘉興成交103.04萬(wàn)平米繼續(xù)領(lǐng)跑環(huán)滬區(qū)域，但成交環(huán)比下跌20%，湖州成交21.48萬(wàn)平米，環(huán)比下滑31.32%，昆山成交23.12萬(wàn)平米，環(huán)比下滑28.99%。該月報(bào)稱，環(huán)滬住宅市場(chǎng)整體成交量自6月份起連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下滑，部分發(fā)展商將通過(guò)降價(jià)等手段以價(jià)換量沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，后期將面臨較大去化壓力。此外，在土地市場(chǎng)，10月環(huán)滬土地市場(chǎng)供給成交19幅經(jīng)營(yíng)性地塊，較9月份進(jìn)一步下滑。
去化速度或進(jìn)一步減緩
新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，環(huán)滬樓市降溫主要有兩大原因：“一是限購(gòu)限貸導(dǎo)致的流動(dòng)性收斂，池子里的魚(yú)越來(lái)越少了；二是限價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，有資格、有能力的投資客全面退潮，高房?jī)r(jià)擠出首置客，案場(chǎng)流量下降，改善型客戶觀望。”
與歐陽(yáng)捷看法類似，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也指出，來(lái)自上海的投資客目前基本都撤離，使得環(huán)滬市場(chǎng)交易的活躍度大幅降低。其同時(shí)分析稱，從當(dāng)前的樓市表現(xiàn)來(lái)看，上海、蘇州、南京、杭州等長(zhǎng)三角的核心市場(chǎng)都進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整的階段，必然會(huì)帶動(dòng)周邊三四線城市進(jìn)入調(diào)整期。同時(shí)，資金鏈緊張的房企們開(kāi)始降價(jià)跑量，尤其是環(huán)滬的一些樓盤并不那么好賣的時(shí)候開(kāi)始“放價(jià)”，所以導(dǎo)致環(huán)滬市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整的狀態(tài)。
“第一維度發(fā)生改變了，第二維度再怎么變也不會(huì)強(qiáng)過(guò)第一維度?！痹谡銏?bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，當(dāng)前包括嘉興、昆山等在內(nèi)的環(huán)滬“衛(wèi)星城”受到了上海這樣的一線城市預(yù)期改變的影響。這種城市之間、區(qū)域之間比較的“第二維度”深受“第一維度”即經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、金融貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策等大勢(shì)的影響。在現(xiàn)階段整個(gè)市場(chǎng)，甚至包括“衛(wèi)星城”所圍繞的城市都處在下行階段，所以“衛(wèi)星城”的優(yōu)勢(shì)也很難逆轉(zhuǎn)第一維度。
值得注意的是，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，環(huán)滬樓市迎來(lái)的不是大起后的大落，而是更穩(wěn)定的市場(chǎng)狀態(tài)。
“環(huán)滬樓市的表現(xiàn)跟整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)是一樣的，是基于市場(chǎng)供需的關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)的趨緩現(xiàn)象。一些環(huán)滬城市和上海郊區(qū)樓盤在價(jià)格方面出現(xiàn)20%左右的調(diào)整，我覺(jué)得也都是很正常的一種修復(fù)的狀態(tài)?！标愱上蛴浾咧毖?。
“未來(lái)樓市將進(jìn)入橫盤時(shí)代，房企將減少拿地、政府小幅下調(diào)地價(jià)，房?jī)r(jià)將在雙向限價(jià)區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)，并在未來(lái)一年內(nèi)保持底部平穩(wěn)，成交量也將在明年中期恢復(fù)平穩(wěn)，”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，環(huán)滬樓市短期內(nèi)不會(huì)再有過(guò)去的火爆場(chǎng)面了，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量都將保持在高峰期的六成左右，“這一相對(duì)低位將是新常態(tài)”。
陳晟謹(jǐn)慎地表示，“我覺(jué)得現(xiàn)在還是一種大穩(wěn)定、小動(dòng)蕩的這么一個(gè)局面”。其也預(yù)測(cè)，這種情況還會(huì)要持續(xù)到明年甚至到下半年，在政府限價(jià)的要求之下，“現(xiàn)在是把之前2016年、2017年過(guò)快的漲幅進(jìn)行修正或者說(shuō)恢復(fù)的這么一個(gè)過(guò)程。”
