北京深圳房貸利率首現(xiàn)松動 多城下調(diào) 預示松綁？
記者近日確認，北京、深圳出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象。而除深圳、北京之外，杭州、南京、廣州、佛山、廈門等多個城市近期也都出現(xiàn)了這種情況，這也是自去年以來首次多城同時出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。
對此業(yè)內(nèi)人士認為，未來存在房貸利率下行的可能，但強調(diào)房貸利率的下調(diào)并不意味著調(diào)控的放松。
“此次銀行房貸利率下調(diào)更多為市場表現(xiàn)所致，不一定歸納為調(diào)控政策放松的信號?！钡谝惶酱骶S斯中國市場研究部高級董事及主管簡可直言。
一線城市房貸利率現(xiàn)松動
11月21日，有媒體報道，北京銀行(5.910,?-0.10,?-1.66%)深圳分行將首套房利率從原來的基準利率上浮15%調(diào)至上浮10%，二套房上浮15%。（此業(yè)務為銀行開門紅產(chǎn)品，只限2019年第一季度發(fā)放貸款的客戶）
11月22日，《華夏時報》記者致電了北京銀行深圳分行，工作人員確認了該消息。而同一天，記者也從民生銀行(6.060,?-0.08,?-1.30%)北京分行獲悉，盡管接聽電話的銀行工作人員表示“具體什么時候調(diào)的您不用管”，但確認首套房貸款利率目前為基準利率上浮15%，二套為基準利率上浮20%。此外，民生銀行北京分行表示“只做二手房不做新房”。據(jù)了解，在北京，民生銀行此前首套房貸利率為基準利率上浮20%。
事實上，不僅是一線城市，近期包括杭州、南京、廣州、佛山、廈門等多個城市都出現(xiàn)了部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，而這也是自去年以來首次多城同時出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。
例如，據(jù)杭州本地媒體報道，從今年10月開始，杭州部分銀行的首套房貸利率出現(xiàn)松動。繼工商銀行(5.330,?-0.03,?-0.56%)和中國銀行(3.590,-0.02,?-0.55%)之后，建設銀行(6.650,?-0.04,?-0.60%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.570,-0.03,?-0.83%)、招商銀行(27.880,?-0.42,?-1.48%)、匯豐銀行部分支行等在近日相繼回調(diào)。大部分銀行首套房貸利率上浮10%，少數(shù)銀行上浮20%。而之前大部分銀行的首套房整體維持在15%-20%。同時，放款速度也從上半年的排隊一兩個月縮短至最快一周。
《華夏時報》記者在融360近期發(fā)布的《10月中國房貸市場報告》中看到， 盡管首套房貸利率已連續(xù)22個月上漲，但在66家銀行位于全國35個重點城市的533家支行中，10月有19家銀行分(支)行下調(diào)利率，較前一個月增加16家。同時，一線城市利率小幅波動，二線城市整體以漲為主。其中，北京、深圳首套房貸款平均利率出現(xiàn)下調(diào)；上海及廣州都較上月持平。
從以往的經(jīng)驗來看，臨近年底往往是銀行貸款額度較為緊張的時期。之所以現(xiàn)在有所松動，多位專家認為，這與近期相對寬松的貨幣政策關(guān)系緊密。
第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可認為，此次回調(diào)房貸利率的銀行此前在當?shù)乩识嗵幱谳^高水平，貸款額度比較充足。臨近年末，銀行或出于擴大市場份額以及充分利用額度的考量下調(diào)房貸利率。另一方面，居民按揭貸款對銀行而言是風險相對較小的業(yè)務板塊，下調(diào)按揭貸款利率也有助于市場占有率的增長。
浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則向《華夏時報》記者解釋說：“貨幣寬松了，降準的效應已經(jīng)體現(xiàn)出來?！?
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認為，從目前房貸利率下調(diào)的時間點和節(jié)奏來看，和下半年央行多次定向降準、釋放市場流動性有著直接關(guān)系，“城市面應該還會繼續(xù)擴大，一般來說商業(yè)銀行的政策是一致的?！睆埐ū硎?，未來利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
東吳證券分析師齊東認為，“目前調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，為擴大市場份額，預計會有更多銀行進行利率下調(diào)?！辈贿^融360認為，雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào)，但目前整體趨勢穩(wěn)定，未來繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小。
鼓勵剛需但調(diào)控未“松綁”
不管是否會出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能，對于廣大購房者來說，房貸利率的下調(diào)無疑都是一大利好。齊東指出，“按揭有所寬松利于緩和市場轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進剛需人群入場”。
例如，以貸款200萬元來算，等額本息，分20年還。按照基準利率上浮15%來算，支付利息約134萬元，每個月還款13916元。按照基準利率上浮10%，支付利息約127萬元，每個月需要還13634元。和之前的利率比較，相當于少還7萬元利息。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院院長陳晟亦認為，“利率下調(diào)，體現(xiàn)的是對剛性購房需求的鼓勵，可以促進整體的成交”。張波向《華夏時報》記者強調(diào)，房貸利率下調(diào)從實際產(chǎn)生的作用來說，應該是對樓市利多，也在一定程度上刺激了購房需求。
但陳晟同時表示，這不能理解為是整個調(diào)控政策的放松，“樓市調(diào)控一貫以來都沒有放棄過對剛性購房需求的支持和對投機需求的遏制”。
“此次銀行房貸利率下調(diào)更多為市場表現(xiàn)所致，不一定歸納為調(diào)控政策放松的信號。”簡可直言，目前樓市調(diào)控政策并未松動，房貸利率下調(diào)有限，下調(diào)與否仍將受制于各地市場表現(xiàn)及銀行剩余額度。
丁建剛指出，房地產(chǎn)市場通常是一個預期的市場，預期是由多維度因素左右形成的。房貸利率僅一個維度，對預期的影響有限。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2018年10月）》稱，從資金面看，隨著定向降準等穩(wěn)健貨幣政策的實施，市場利率有所下降，預計首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善，但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會出現(xiàn)。
事實上，近年來居民購房過快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，預計樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策從嚴態(tài)勢難以改變
