租房資產(chǎn)證券化何去何從
把未來(lái)的現(xiàn)金流變成現(xiàn)在的證券融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化近些年在中國(guó)得以快速發(fā)展。日前，全國(guó)首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目在湖北省落地并成功發(fā)行，再次引發(fā)了人們對(duì)房屋租賃資產(chǎn)證券化的關(guān)注。
前期投入大、利潤(rùn)回報(bào)率不高、回報(bào)周期長(zhǎng)一直是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。在政策放開(kāi)后，ABS（一種以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式）、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，曾被視為破解租房企業(yè)融資難問(wèn)題的重要手段，但也被認(rèn)為給租賃企業(yè)增加了資金杠桿，隱藏著“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在今年夏天，在租金貸等金融工具飽受爭(zhēng)議的同時(shí)，一些與之緊密關(guān)聯(lián)的租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也備受質(zhì)疑。
與此前陷入爭(zhēng)議的租房資產(chǎn)證券化相比，這類以公租房為底層資產(chǎn)的融資產(chǎn)品有何不同？集創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)于一體的租房資產(chǎn)證券化，將何去何從？
公租房證券化項(xiàng)目落地，影響幾何
11月14日，“長(zhǎng)江資管-武漢地產(chǎn)公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式成立并成功發(fā)行，這標(biāo)志著全國(guó)首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目在湖北省落地。該專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行總規(guī)模8.915億元，期限18年，平均票面利率為5.08%，將在上海證券交易所掛牌交易。
據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃說(shuō)明書(shū)介紹，武漢地產(chǎn)集團(tuán)以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個(gè)公租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。這5個(gè)項(xiàng)目共有11434套租賃住房，2017年總租金收入4788.97萬(wàn)元，今年1月至3月總租金收入為1707.12萬(wàn)元。該專項(xiàng)計(jì)劃相當(dāng)于把這5個(gè)項(xiàng)目未來(lái)18年的租金收入打包為一個(gè)證券產(chǎn)品，向特定投資者發(fā)售，提前一次性提取8.915億元租金。
這類帶有公租房性質(zhì)的租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已開(kāi)始落地。此前，全國(guó)首單公共人才租賃住房類REITs在深圳設(shè)立，該產(chǎn)品名為“深創(chuàng)投-安居集團(tuán)人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總額度200億元，首期產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模31億元，期限19年，由深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司作為總協(xié)調(diào)人發(fā)起設(shè)立，以原始權(quán)益人安居集團(tuán)持有的深圳市范圍內(nèi)人才租賃住房作為標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)。
值得注意的是，安居集團(tuán)是深圳市專門(mén)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的國(guó)有獨(dú)資公司，該專項(xiàng)計(jì)劃底層物業(yè)均為由深圳市住房保障部門(mén)統(tǒng)一配租、由安居集團(tuán)統(tǒng)一管理的人才租賃住房，其中首期入池資產(chǎn)全部為市場(chǎng)化收購(gòu)房源。
有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年5月，我國(guó)市場(chǎng)上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過(guò)的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單，涉及融資規(guī)模786.40億元。其中，此類公租房為底層資產(chǎn)的并不多。
公租房租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，供不應(yīng)求，出租率有很好的保障。聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司給武漢公租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目給出的《信用評(píng)價(jià)報(bào)告》顯示，武漢市政府給予的城建資金、國(guó)有資本金和土地整理收益返還是武漢地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)的資金來(lái)源和債務(wù)償還的有力保障。
不過(guò)，該《信用評(píng)級(jí)報(bào)告》也指出，武漢地產(chǎn)集團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，資金占用明顯，債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，存在較大的對(duì)外融資壓力，且中央華城等標(biāo)的物的商業(yè)部分出租率一般。
在中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜看來(lái)，公租房資產(chǎn)證券化雖然有一定的保障性，但公租房面向的是中低收入群體，空置率較低的情況下租金收入也比較低，如果收益率不高，甚至低于同期的其他金融資產(chǎn)，那這種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)和投資者的吸引力比較有限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此類公租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目有政府補(bǔ)貼租金的背景，且額度不高、租金收益率較低，更像是一種試點(diǎn)行為。更重要的是，公租房項(xiàng)目往往土地成本較低，對(duì)市場(chǎng)化的租賃資產(chǎn)證券化而言不具有典型的示范效應(yīng)。
房多多公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂也表示，公租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目主要依靠政府信用的支持，而上述兩個(gè)項(xiàng)目都是政府信用背書(shū)的個(gè)案，對(duì)租售比很低、融資成本很高的民營(yíng)租賃企業(yè)而言意義不大。
“長(zhǎng)租公寓是好行業(yè)，不是好生意”？
“其實(shí)，還是看底層資產(chǎn)的質(zhì)量和流水?！比Z認(rèn)為，一些公租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的落地并不意味著整個(gè)市場(chǎng)迎來(lái)了黃金發(fā)展期，相反，在盈利模式未明的情況下，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的市場(chǎng)化租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目應(yīng)該審慎考慮?！伴L(zhǎng)租公寓是好行業(yè)，不是好生意?！彼f(shuō)。
在YOU+國(guó)際青年社區(qū)董事長(zhǎng)兼CEO劉洋看來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主體很多，不同主體的運(yùn)營(yíng)模式也不同，做資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也要根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)評(píng)估是否適合。
早在去年年底，就有機(jī)構(gòu)找到Y(jié)OU+要幫助他們做資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，通過(guò)打包YOU+所持有的公寓的租約，以未來(lái)的租金作為回報(bào)。但當(dāng)時(shí)，YOU+已經(jīng)選擇轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也就是不再購(gòu)買(mǎi)物業(yè)建公寓，而是幫有房源的機(jī)構(gòu)做“運(yùn)營(yíng)十社群”服務(wù)。
當(dāng)時(shí)，他們也評(píng)估過(guò)拿到這筆錢(qián)用來(lái)做什么，能否在幾年內(nèi)賺回錢(qián)，以滿足資金回報(bào)率?！爱?dāng)時(shí)提出資本回報(bào)率在6%-7%左右，但加上整個(gè)過(guò)程中需要支付的律師費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等一系列‘管道費(fèi)用’，加起來(lái)的利率已經(jīng)快接近10%了，所以我們就評(píng)估了實(shí)際利潤(rùn)情況后，認(rèn)為并不適合做資產(chǎn)證券化。”
劉洋認(rèn)為，未來(lái)租房市場(chǎng)一定是要走資產(chǎn)證券化這條路的，但企業(yè)要對(duì)自身的現(xiàn)金流有一定的把握和管理，“資產(chǎn)證券化不是盲目的證券化，要看運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品是否能把融到的錢(qián)賺回來(lái)?！眲⒀笳J(rèn)為，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的毛利并不高，如果發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融到的錢(qián)和未來(lái)收入不成正比的話，做資產(chǎn)證券化的意義就不大。而且如果無(wú)法按期償還這筆錢(qián)，公司經(jīng)營(yíng)就會(huì)出問(wèn)題。
在經(jīng)歷過(guò)前一輪資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的討論和爭(zhēng)議后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也更加明白，自身運(yùn)營(yíng)模式和盈利能力才是進(jìn)一步開(kāi)發(fā)融資產(chǎn)品的前提和基礎(chǔ)。優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，武漢的公租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目雖不能直接影響其他公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，但也預(yù)示著一種趨勢(shì)：有資產(chǎn)的租約證券化會(huì)先行，同時(shí)自持式的租賃資產(chǎn)可能會(huì)有更大的發(fā)展空間。
劉翔指出，目前大多數(shù)“二房東”模式的公寓企業(yè)面臨著賬期錯(cuò)配帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，而如何抵御這類風(fēng)險(xiǎn)幾乎完全靠運(yùn)營(yíng)者的道德底線，所以業(yè)內(nèi)還應(yīng)該思考企業(yè)自身如何轉(zhuǎn)型?！艾F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓大多還是二房東模式，急需改良，變?yōu)橥该鞯拇磉\(yùn)營(yíng)模式，租客信息、租金收付信息等都對(duì)業(yè)主全透明?！?
轉(zhuǎn)型尚長(zhǎng)遠(yuǎn)，而當(dāng)下不少租房資產(chǎn)證券化項(xiàng)目存在不少風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在銀行貸款收緊的情況下，對(duì)租房資產(chǎn)證券化這類較為復(fù)雜的金融工具更應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)。
汪麗娜指出，做資產(chǎn)證券化要有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和穩(wěn)定的收入現(xiàn)金流。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)租公寓都想借著資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，但長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也剛剛起步不久，有的企業(yè)做得比較好，但也有“爆倉(cāng)”的案例。
在她看來(lái)，租房資產(chǎn)證券化這類金融創(chuàng)新工具需要有優(yōu)良的資產(chǎn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但產(chǎn)品的退出、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和信息披露都要跟上，“后續(xù)的監(jiān)管要跟上”。
