北京房租整體略降 有中介折價出租
今年的租房市場并不平靜。七八月份房租暴漲、中介哄抬房租大搶房源等事件層出不窮。在多個監(jiān)管部門聯(lián)合出手、重拳出擊打擊違規(guī)違法行為之后，租房市場將迎來哪些變化？
近日，新京報記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，過了“不漲價”承諾期以后，有部分續(xù)約漲租的現(xiàn)象出現(xiàn)。而就整體市場來說，當前接近年底已經(jīng)是租房市場的淡季，目前房租上漲的動力不足。記者在走訪的過程中還發(fā)現(xiàn)，此前有中介以高出市場價的價格“搶房”，如今卻折價出租。
承諾期過后
續(xù)約漲租限制漲幅
今年8月份，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會，自如等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加，共同承諾接下來兩個月內(nèi)不漲租金，且將超過12萬套的房源投向北京市場。
當時，多家租房中介響應號召，自如承諾為北京市場提供房源供給約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持對比7月平均租金不漲；全國九城房源租金漲幅不超過5%。
但在“不漲價”承諾期結束之后，房租價格是否有松動抬頭的跡象？11月30日晚間，社交平臺流傳著一份自如發(fā)布的《續(xù)約漲幅規(guī)定》。該規(guī)定稱，12月1日公司將取消不漲價及續(xù)約漲幅不超過5%的限制，且為保持合理漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價格最高漲幅為10%。
這一規(guī)定是否真實存在？對此，一位自如對接媒體的人士對新京報記者表示，“不回復”這一問題。該人士同時稱“未來，為了繼續(xù)貫徹落實協(xié)會及主管部門關于穩(wěn)定市場租金的指導意見，并考慮企業(yè)長效穩(wěn)定經(jīng)營，自如將繼續(xù)完善價格管理體系，維持租金相對合理穩(wěn)定，全國九城租客續(xù)約價格平均漲幅不超5%?！?
記者從蛋殼公寓方面了解到，目前蛋殼公寓續(xù)約相關規(guī)則依然沿用8月中旬的承諾，除此之外在北京地區(qū)，2018年12月31日前凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價。同時，在北京地區(qū)，2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。
相寓公寓的客服則對記者表示，客戶續(xù)約的時候，是否調(diào)價，主要以公司與業(yè)主之間的房租續(xù)約的情況來定。
年底市場進入淡季
續(xù)約漲租效應不明顯
眼下正是年底，而年底往往是租房市場的淡季。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對新京報記者表示，淡季旺季由供需關系決定。一般來說，春節(jié)后二三月份務工返城潮，以及六到八月份的學生畢業(yè)潮是租房市場的高峰。這兩個時段，一線城市人口會出現(xiàn)較大的流入，租房市場需求旺盛。
有分析人士指出，到了年底，城市流入人口較高峰時有所下降，甚至有因為各種原因離開一線城市而退租的人群。因此，當下市場進入了淡季。此外，疊加政策實施時間較短的因素影響，所以續(xù)約漲租的效應并不明顯。
一位覆蓋國貿(mào)附近地域房源的中原地產(chǎn)房產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在的房租和今年七八月高峰期對比波動不大?！碑斢浾咦鳛樽夥靠驮儐柶涔揪W(wǎng)站所掛的某套四惠附近房源的房租能否再降價時，對方表示如果是季付或年付，或許可以和房東談一談便宜些。
“最近是淡季，房租確實降了，整體降價200元到300元?！币幻覑畚壹业淖赓U置業(yè)顧問對記者稱。
從數(shù)據(jù)來看，目前一線城市的房租水平較七八月畢業(yè)生租房高峰期時，確實已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢。興業(yè)證券研報數(shù)據(jù)顯示，10月北京租金環(huán)比下降3%，上海環(huán)比下降2%，深圳環(huán)比下降2%。
以北京地區(qū)為例，淡季中，有些租房中介為了盡快把房子租出去搞起了促銷。新京報記者在蛋殼公寓APP上發(fā)現(xiàn)，蛋殼歲末狂歡惠打起了“年底房租省一年”的廣告，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元及1000元的活動，還有立省3400元這樣的“大手筆”優(yōu)惠。
記者注意到，這些促銷手段主要是為了吸引現(xiàn)有客戶續(xù)簽。蛋殼的優(yōu)惠主要針對簽約滿1年及以上的年租用戶。根據(jù)規(guī)定，簽約滿一年及以上的年租用戶，首月立減1000元，住滿兩個月后每月返600元，連續(xù)返現(xiàn)四個月，共計2400元，總優(yōu)惠額達3400元。
中介哄抬租金后續(xù)
有中介折價出租
市場觀點認為，房租漲價的主要原因除了違建房拆除后，租賃市場底層供應大量減少等供需失衡的原因外，租房中介哄抬房源價格也是其中的推手。
早在今年6月25日，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為?治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號），重點整治惡意炒作，哄抬房價等投機炒房的行為，并陸續(xù)公布三批涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等各地查處的違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構名單。
在采訪中，一位租房中介告訴新京報記者，現(xiàn)在的房租比年前差不多上漲了10%?！昂灱s業(yè)主房源在漲價，而且即使愿意付漲價后的租金，我們還不一定能簽上?！?
王紅（化名）便是由于中介哄抬房租而被迫搬家的人。王紅在北京朝陽區(qū)甘露園商圈花5000元月租了一套房。然而，上周租約到期后她本想續(xù)租，但某中介公司想以7000元高價簽約這套房源，房東順勢漲價。最后，王紅覺得無力負擔只能另找房源。
事實上，一些房產(chǎn)中介已經(jīng)嘗到了“搶房”的“苦頭”。由于不少租房中介是在今年年中旺季時，為了搶占房源不惜高價簽約，但隨著租房市場進入淡季，這些房源并沒有成為公司的利潤來源，甚至還出現(xiàn)被折價出租的情況。
張揚（化名）在北京順義有一套面積50平米的小房子。今年8月份，他和某中介公司簽署托管協(xié)議，該中介公司約定每個月付給張揚4000元房租，合約期總共三年。
“其實當時我的心理價位是3500元，但對方直接報價4000元。我當時對比了一下，發(fā)現(xiàn)這個價格和我們附近同類型的房子相比其實是偏高的，而它們的月租當時在3600元左右?！?
今年11月16日，張揚托管的房子被租出去，租金只有3600元?！盀槭裁粗薪闀祪r出租，我也很奇怪。不過和中介聊的時候，對方說8月份給房主的托管價格確實有些高了?！睆垞P說。
新京報記者通過該中介平臺的APP發(fā)現(xiàn)，目前該小區(qū)整租一套50平米左右的房子，月租金大約在3600元~3700元。這意味著，租房中介目前租出去這套房源已經(jīng)出現(xiàn)虧本。如果把房租價格抬高到4000元以上，那么房租價格至少要上漲11%，而如此大的漲幅則有可能導致客戶不續(xù)約，從而增加房子的空置期，導致成本增加。
針對上述情況，趙慶祥對新京報記者分析稱，這種情況是少數(shù)的，和收房的地理位置等有關，但大多數(shù)中介是不會虧本經(jīng)營的。
“哄抬房租等行為會引發(fā)很多風險。一些企業(yè)受資本鼓動，拿錢跑規(guī)模，收了一些不賺錢的房子，這樣的行為肯定是存在的。針對這些行為，協(xié)會后續(xù)將通過倡議、約談等柔性政策、引導為主進行管理。不過，我們目前沒有強制措施。”
一線城市租金
達同比最高水平
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對新京報記者表示，從租金上看，近期相對是平靜了。“但從大趨勢來看，租金還是有反彈的可能。這主要原因包括購房市場交易疲軟，會使得租賃需求繼續(xù)增加，從而帶動租金的上漲。其次，很多裝修的房源入市，本身成本要高一點，這也會帶來租金的上漲?！?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，租房中介此前曾承諾保持房租2至3個月不漲，但歷史上9到10月本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的。“按照慣例，12月是淡季，所以需要警惕以后的補漲到底會不會影響市場。另外，春節(jié)后高峰期的時候，房租是不是會再次明顯上漲?！?
從更長的時間維度來看，2018年的房租價格確實有所上漲。東北證券研報數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金同比均達到歷史高位，分別增長19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。
北漂一族王小藝（化名）對房租上漲有很深的感受。2016年年中，她在北京物資學院地鐵站附近租了間大約8平米的次臥，月租需1800元。而現(xiàn)在，同樣位置、面積相似的房子租金已漲到2000元以上。
另一位租客王先生對新京報記者表示，自己在西南二環(huán)西便門附近租的一間約80平米的小三居，今年10月初續(xù)約時月租金達到9000元，相比去年又漲了約800塊錢。“中介會推動房東漲價，特定地區(qū)的房子少，尤其是學校附近的，孩子的父母為了讓孩子就近上學，不得不租房?！?
近期換房的張夢（化名）告訴新京報記者，11月底她簽約了一套在北京健德門附近的臥室，是由其他住戶轉租的，每個月房租是2890元。“但上一位臥室的住戶告訴我，他當時簽約這個臥室只要2400多元月租，相當于臥室到了我這里，漲了400多塊錢?！?
