"三塊地"改革年底收官 城里人到農(nóng)村買地暫不放開
《華夏時報》記者獲悉，歷時4年的農(nóng)村“三塊地”（農(nóng)用地、集體經(jīng)營性建設用地和宅基地）改革試點今年年底收官，改革所得的相關(guān)經(jīng)驗，將被充實到正在修改的《土地管理法》中。
“‘三塊地’改革試點即將收官?！弊匀毁Y源部綜合司司長程利偉近日透露。據(jù)悉，“三塊地”改革始于2015年，當時在全國選擇了33個地方開展試點。
記者注意到，提及“三塊地”時，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民近日稱，這個改革試點取得了不少成效，通過所有權(quán)與使用權(quán)分開的產(chǎn)權(quán)制度改革，實現(xiàn)與國有土地同等入市，同權(quán)同價，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地市場的統(tǒng)一。
原本2017年結(jié)束的“三塊地”試點，2017年11月全國人大決定，延長至2018年12月31日。為何延期1年，自然資源部政策法規(guī)司司長魏莉華解釋稱，農(nóng)村土地制度改革關(guān)系重大，需要在試點中凝聚共識，統(tǒng)一思想。
“土地法修改會把‘三塊地’的改革試點納入進去，因為這是漸進式的改革路線，或政府主導型改革決定了的?！?2月5日，長期從事土地研究的北京市京鼎律師事務所律師杜兆勇告訴《華夏時報》記者，三塊地仍然是使用權(quán)的松動，不是所有權(quán)的放開。“未來仍然會沿著使用權(quán)放松的路線走”。
逐步落實農(nóng)民地權(quán)
“既然設立了農(nóng)業(yè)農(nóng)村部，就要通盤解決三農(nóng)問題，最主要的就是解放生產(chǎn)力，就是要落實農(nóng)民的地權(quán)問題?！倍耪子聦τ浾哒f，這是回避不了的問題，做多就是個遲早的問題。
“只有讓農(nóng)民土地或能轉(zhuǎn)化為其他資源，才能穩(wěn)定農(nóng)民，才能發(fā)展農(nóng)村，才能縮小農(nóng)村中的差別，才能解決征地拆遷沒有足額補償?shù)膯栴}，這些問題都非常普遍，也是全國性的?！倍耪子抡f，要使資源得到最好的利用，就要突出農(nóng)民的主體地位，讓農(nóng)民自己當家做主?！斑@樣，農(nóng)民才能成長起來，才能更好維權(quán)，才能理直氣壯與各種非法占地現(xiàn)象斗爭到底，廣大農(nóng)民才能得到更多的財產(chǎn)性收入。”杜兆勇說。
“站在新的時代起點上，要把握好新時代農(nóng)村土地制度改革的方向，為鄉(xiāng)村振興提供強大動力?！庇浾咦⒁獾?，12月4日在農(nóng)業(yè)農(nóng)村部第73期每月講壇活動上農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦強調(diào)，今年是我國農(nóng)村改革40周年，也是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的開局之年。
韓長賦指出，40年來我國農(nóng)村土地制度改革先后經(jīng)歷了確立、完善、深化三個階段，展現(xiàn)出廣泛適應性和巨大包容性，始終堅持尊重農(nóng)民主體地位和首創(chuàng)精神，堅持市場化改革方向，堅持漸進性改革方式，堅持因地制宜。
土地制度作為農(nóng)村最基本的制度，必須適應新的形勢變化，這是新時代賦予的新使命?！耙哟髮r(nóng)民的土地權(quán)益保護，強化土地制度供給?！表n長賦說，當下，要把握好新時代農(nóng)村土地制度改革的方向，即產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰化、農(nóng)地權(quán)能完整化、流轉(zhuǎn)交易市場化、產(chǎn)權(quán)保護平等化和農(nóng)地管理法制化。
自然資源部副部長趙龍也表示，通過改革，征地補償?shù)姆绞节呌诙嘣?，對被征地農(nóng)民的保障力度加大。截至今年6月底，集體經(jīng)營性建設用地入市地塊970宗、2萬余畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調(diào)節(jié)金15億元。
與此同時，各地積極配合開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。最新的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，辦理農(nóng)房抵押貸款4.9萬宗、98億元?！案髟圏c地區(qū)積極探索農(nóng)房抵押、出租、合作開發(fā)等途徑，不斷顯化宅基地財產(chǎn)權(quán)益?！壁w龍稱，此項改革也增加了農(nóng)民財產(chǎn)性收入。
不過，外界對于“三塊地”改革的期望更高。
“拿出一小部分農(nóng)村控制的宅基地，轉(zhuǎn)為城市居住用地，可以大幅度降低地價，允許農(nóng)村進城落戶的人在全國范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)。同時允許城市人下鄉(xiāng)購買農(nóng)民宅基地的使用權(quán)?！睏顐ッ穹Q。
但這還不現(xiàn)實。因為，按照當前政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尚設定在集體組織內(nèi)部成員之間，并未對城市居民放開?！俺抢锶说睫r(nóng)村買宅基地，這不現(xiàn)實，嚴格禁止下鄉(xiāng)買地建別墅院、私人會館等?！敝袊恋貙W會的一位副會長說。
改革經(jīng)驗或入法
記者在采訪時獲知，推動農(nóng)村三塊地改革試點，也為土地管理法的修改提供支撐。“此輪土地管理法修改聚焦在農(nóng)村土地制度改革，涉及到農(nóng)村‘三塊地’等內(nèi)容，而這些內(nèi)容正是‘三塊地’改革的目標所在”。前不久，全國人大土地管理法修改專題調(diào)研組指出，將對農(nóng)村‘三塊地’的改革試點中的經(jīng)驗、問題以及意見、建議，進行詳細梳理研究，而土地管理法也將根據(jù)這些經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)的問題進行修改。
全國人大常委會法工委主任沈春耀曾透露，“一旦‘三塊地’的相關(guān)改革經(jīng)驗正式進入土地管理法相關(guān)條款，意味著農(nóng)民的利益才能得到法律的保護。
“農(nóng)村土地不搞改革，農(nóng)民就沒有土地自主權(quán)，也就沒人敢去農(nóng)村投資搞產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)村振興就淪為一紙空文?！倍耪子抡f。他建議，宅基地買賣逐步放開，先同村的可以買賣，再到同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、同縣市的、同地市的、同省市的，最后放開到全國各地都可以依法自由買賣。
“農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)不清晰，是過去三農(nóng)問題不斷加劇的重要原因。”上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長嚴榮稱，土地權(quán)屬不清,是農(nóng)民利益受損的關(guān)鍵。
相比國有土地，“三塊地”的情況更為復雜。國有土地已經(jīng)形成了非常成熟的運行機制，而農(nóng)村土地改革還是一片空白，更需要謹慎。
記者采訪了解到，按照《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2022年）》的要求，完善農(nóng)村土地利用管理政策體系，盤活存量，用好流量，輔以增量，激活農(nóng)村土地資源資產(chǎn)。
“在土地流轉(zhuǎn)的同時，要嚴格實行土地用途管制，比如農(nóng)業(yè)用地只能用于農(nóng)業(yè)，住房用地只能用于住房，商業(yè)用地只能用于商業(yè)，這樣符合鄉(xiāng)村振興用地的需要。”中國社科院宏觀經(jīng)濟研究室主任李國祥表示，要從總量和質(zhì)量上嚴守18億畝耕地紅線。
同時，一個更大的背景是，中央明確提出到“2020年要解決1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化問題”。據(jù)中國社科院測算，要推進1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，教育、社保、住房等各項成本合計需要13.1萬億元。據(jù)國家開發(fā)銀行測算，未來3年我國城鎮(zhèn)化建設資金量將達到25萬億元，年均8萬多億元，約占全國每年近40萬億元固定資產(chǎn)投資的五分之一。
照過去的做法，就很簡單，靠征地、出讓、抵押貸款，融資主要以銀行貸款為主，最終還款靠土地出讓收入還款，但風險極大?！半S著拆遷征地成本的增加，原來的低價補償，已跟不上時代的需要了?！敝袊恋貐f(xié)會的一位專家告訴記者，在拓寬融資渠道時，可以通過發(fā)行市政債券、或以PPP等方式合作，彌補資金缺口。
就此，有專家還突出，還需要由原來的土地出讓一次性獲取收益，轉(zhuǎn)變?yōu)閷Τ钟协h(huán)節(jié)征稅，特別是針對集體經(jīng)營性建設用地直接入市，國家要以增值調(diào)節(jié)金等方式，提取一定比例的增值收益，用于建設鄉(xiāng)村振興。
“所有的這些，如果沒有健全的法律提供保障，很多棘手的問題就不會迎刃而解，而鄉(xiāng)村振興更是紙上談兵。”杜兆勇說，此次土地管理法的修改被賦予了更多的任務。
