2019年，中國樓市拐點到了嗎？
今天從大家關(guān)心的樓市開始，當(dāng)當(dāng)當(dāng)，想買樓的檀香們，大家注意了，到底應(yīng)該怎么辦？
2018年，樓市許多地方微有涼意。
50個城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，已經(jīng)連續(xù)9個月同比下滑。
以往，一線城市打噴嚏，三四線城市感冒。今年四座一線城市寒意陣陣，三四線城市有點呆。
11月份，廣州一手房網(wǎng)簽成交面積同比下降四成，二手房成交面積同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分別下滑14.3%和12.5%。
房企開始謹(jǐn)慎拿地，11月份只拿68塊地，金額626億元，創(chuàng)年內(nèi)新低，同比下降超64%，環(huán)比下降近40%，萬科、碧桂園、保利等龍頭房企拿地規(guī)模較今年峰值腰斬。
頭疼的是，香港地區(qū)的樓市也冷了，房價下跌、土地流拍、違約案例大增。11月份住宅成交量和成交額同比腰斬，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL從高點至今下跌4.55%，創(chuàng)2016年4月份以來最大跌幅。這種現(xiàn)象難免讓人想起它的某一些歷史。
2019年，中國樓市會怎么走？
1
穩(wěn)！總杠桿沒到頂
“沒有杠桿就沒有泡沫”，這句話有一定道理。
無論哪種資產(chǎn)，杠桿都很重要，還記得2015年的股市么？跟樓市相比，股市的杠桿就是小巫見大巫，樓市泡沫破裂的影響遠大于股市。
影響短期房價的因素很多，居民和開發(fā)商融資條件只是其中之一，但是樓市是否出現(xiàn)拐點的影響因素就相對單一，跟杠桿率有很大關(guān)系。
我們樓市的杠桿率達到臨界值了嗎？2019年，房價長期拐點到了嗎？
首先，跟美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂時期相比，中國居民杠桿率總體上還處于安全水平。
2008年，美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的時候，居民杠桿率達到92%。相比之下，2017年，中國居民總杠桿率才49%。
從發(fā)達國家經(jīng)驗看，居民家庭總杠桿率不斷攀升，100%不是絕對頂點，有進一步上升的可能。退一步講，即便2007年全球金融危機后，美國等國居民杠桿率有所下滑，但是當(dāng)前的房價又超過了前期高點。
靜態(tài)來看，中國房地產(chǎn)市場杠桿水平遠沒有達到極端水平，離警戒線還有相當(dāng)遠的距離。
檀香們，注意一個判斷啊，2019年，中國房地產(chǎn)長期拐點不會到來。
但是，需要注意的風(fēng)險點是，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。
從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%，15年僅增長10個百分點；但是從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。
穩(wěn)杠桿是當(dāng)前主邏輯，只要穩(wěn)住杠桿增速，房地產(chǎn)市場短期風(fēng)險就不會因杠桿而爆發(fā)。
2
冷靜！沒有大跌 沒有崩盤
蒙眼狂奔二十年，開發(fā)商被拿出來當(dāng)”出氣筒“。
殘酷的事實是，對房地產(chǎn)的觀點，還是開發(fā)商的判斷靠譜一點。
2017年，房企為啥瘋狂拿地，2018年房企為啥謹(jǐn)慎？只有了解開發(fā)商的邏輯，才能區(qū)分房企的行為到底是長期的還是短期的。
萬科在做了大量量化分析后，發(fā)現(xiàn)兩個數(shù)據(jù)，能很好的判斷房價是否會下跌和崩盤：居民部門利息保障倍數(shù)和新房名義市值占居民最大購買力比例，分別衡量，家庭部門的儲蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭總收入到底能不能消化新建的房子。
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時，房價基本不會大跌。比如，2007年時美國只有1.46倍，芬蘭1.55倍，西班牙僅0.99倍；日本1989年時是1.49倍；1997年，臺灣是3.4倍，香港是1.23，芬蘭是0.73倍。
我們這里是多少呢？8.1！遠高于1.5的臨界值。
按照當(dāng)前信貸增速估計，至少到2025年，房價大趨勢不會出現(xiàn)拐點。
居民利息保障倍數(shù)達到臨界值，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，同時出現(xiàn)另一個現(xiàn)象，新房名義市值占居民最大購買力比例通常高于80%。
現(xiàn)在我們的這個指標(biāo)才46%，遠低于60%的下跌線，更低于80%的崩盤線，按歷史平均數(shù)據(jù)估計，至少到2025年是安全的。
無論是杠桿率、居民利息保障倍數(shù)，還是新房名義市值占居民最大購買力比例，中國樓市到2019年房價長期拐點不會出現(xiàn)。
3
不作死就不會死？！
炒股的人都知道，基本面是一回事，股價是另一回事，尤其是短期價格。
樓市也一樣。如果把人口、房價收入比、租金回報率、空置率等看作樓市的基本面，大多數(shù)國家的房地產(chǎn)長期存在“泡沫”，尤其是在工業(yè)化或城鎮(zhèn)化早期。
最主要的原因就是，貨幣政策寬松，利率走低，金融自由化，經(jīng)濟高增長，投資和投機盛行。
房地產(chǎn)泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就簡單很多，“不作死就不會死”，基本都是收緊貨幣，利率上升。
比如，1989年，日本連續(xù)加息5次，限制開發(fā)商貸款，并打擊土地投機，然后1991年房地產(chǎn)泡沫破裂。1995年美聯(lián)儲基準(zhǔn)利率又3.25%調(diào)升至6%，國際資本開始回流美國，兩年后，1997年東南亞匯率崩盤，隨后股市和樓市崩盤。2006年，美聯(lián)儲加息17次，基準(zhǔn)利率由1%上調(diào)至5.25%，兩年后，2007年次貸違約飆升，2008年次貸危機爆發(fā)。
現(xiàn)在，到了美聯(lián)儲加息周期尾端，市場風(fēng)險正在慢慢放大，這是客觀存在的外部風(fēng)險。
好消息是，中國不是當(dāng)年的東南亞，外儲規(guī)模龐大和資本外流漏洞基本被堵。況且，中國內(nèi)部政策已經(jīng)調(diào)整，不會盲目跟隨美聯(lián)儲收緊政策，由去杠桿變?yōu)榉€(wěn)杠桿，限制性調(diào)控政策急劇下降，開發(fā)商融資也開了口子，政策調(diào)控又到了十字路口。
樓市短期看政策。2019年，樓市調(diào)控政策不會全面放松，千城千策將是明年政策調(diào)控的特征，這也意味著房價不會形成一致下跌預(yù)期，更不會失控。
如果黑天鵝出現(xiàn)，中國樓市會受影響，但危機不會從內(nèi)部爆發(fā)。
一二線穩(wěn)定 三四線風(fēng)險大
2019年，中國樓市沒有到長期拐點，上半年可能會延續(xù)2018年的壓力，因為千城千策，下半年壓力有望緩解。
無論是量還是價，都是樓市政策調(diào)控的結(jié)果，效果出現(xiàn)的順序不同，一般都是“量在價先”，全國銷量領(lǐng)先房價三至四個季度。
本輪調(diào)控，從2016年下半年開始，一二線到三四線依次收緊，局部出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象。2018年下半年，房貸等政策松動，預(yù)計明年下半年房價下行壓力有望緩解。
最先企穩(wěn)的，將會是一二線城市。因為需求存在，政策稍微一松動，量價企穩(wěn)。
危險的是，三四線城市，風(fēng)險來源就是，棚改貨幣化退潮。
這一輪，三四線城市崛起靠棚改貨幣化政策，基本面支撐力不夠。棚改貨幣化政策是否延續(xù)，直接關(guān)系到三四線城市的房價。
2019年，棚改貨幣化收緊趨勢很清晰，棚改貨幣化目標(biāo)接近完成，政策文件也出來了。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道稱，在2019年的棚改計劃中，購買棚改服務(wù)模式將被取消；對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。
翻譯成白話，棚改貨幣化資金來自央行的PSL，可以無限供應(yīng)，但是棚改專項債券額度明確管控，不是想發(fā)就發(fā)的，三四線樓市風(fēng)險加大。
2019年，拐點沒到，千城千策，房價不會大跌；房住不炒，不會暴漲。唯一值得擔(dān)心的是，暴漲過后，三四線城市怎么過冬？！
