11月全國(guó)樓市轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)不變 觀望情緒增加成交乏力
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2018年1-11月份數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與上月持平，但土地購(gòu)置面積與成交價(jià)款增速環(huán)比收窄，新開工指標(biāo)維持高位增速環(huán)比上漲，前期投資增速保障新開工面積持續(xù)增長(zhǎng)，年末房企投資力度放緩?fù)恋厥袌?chǎng)有回歸理性跡象。全國(guó)商品房銷售額、銷售面積增速雙雙回落，市場(chǎng)保持觀望趨勢(shì)不變。資金方面，國(guó)內(nèi)貸款降幅繼上月收窄保持相對(duì)穩(wěn)定后，本月降幅出現(xiàn)大幅收窄，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的企業(yè)債融資，或有逐漸放松房企國(guó)內(nèi)貸款趨勢(shì)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資謹(jǐn)慎，房企開始選擇更穩(wěn)妥區(qū)域及城市進(jìn)行投資
從投資開發(fā)角度來看，11月單月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10758億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，與上月開發(fā)投資意愿迅速回落不同，本月幾乎保持相對(duì)穩(wěn)定。從區(qū)域上來看東部區(qū)域投資熱情有回暖跡象，區(qū)域的高抗風(fēng)險(xiǎn)能力在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下更加保險(xiǎn)。
土地購(gòu)置意愿開始出現(xiàn)松動(dòng)，增速有所回落。一些熱點(diǎn)城市，尤其是一線城市(如北京)的大量供地，讓一些龍頭及快速發(fā)展期房企的投資熱情階段性被帶動(dòng)。但整體土地市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，投資熱情進(jìn)一步趨冷，企業(yè)在投資上對(duì)于區(qū)域與能級(jí)的選擇更加謹(jǐn)慎。之前的高增長(zhǎng)使開發(fā)商手中存有大量土地，在市場(chǎng)長(zhǎng)期不改變嚴(yán)控的趨勢(shì)下，開發(fā)商也加快開工，以便“以量換價(jià)”度“寒冬”，這也直接保證了新開工面積增速的持續(xù)微漲。
2018年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份相同，在連續(xù)三個(gè)月增速放緩后出現(xiàn)持平(其中住宅投資增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn))。土地購(gòu)置面積增速進(jìn)入11月繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，環(huán)比下跌1.1%。商品房新開工面積增速11月環(huán)比上漲0.5%。開發(fā)投資增速保持趨于平穩(wěn)。其中，住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速減緩0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資仍為開發(fā)投資主力，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%。
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速
分區(qū)域來看，東北地區(qū)投資增速上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資與1-10月持平。而1-10月增速較快的西部區(qū)域11月投資增速小幅減緩0.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。中部區(qū)域持續(xù)投資轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)，投資增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與上月持平，住宅投資增速回落更快，為1.4個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)作為調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域，1-11月的投資增速有明顯回升，環(huán)比1-10月增速上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增速環(huán)比上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。
整體市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，二線市場(chǎng)表現(xiàn)與城市基本面吻合
11月全國(guó)商品房銷售情況延續(xù)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)不變，觀望情緒進(jìn)一步增加。隨著部分上漲過快熱點(diǎn)城市出臺(tái)政策限制房?jī)r(jià)、三四線城市市場(chǎng)逐步回歸理性投資性需求離場(chǎng)、部分二線城市集中放量但成交端兩極分化、一線城市庫(kù)存量不斷增加催生購(gòu)房者觀望進(jìn)一步加深，整體市場(chǎng)的成交端持續(xù)乏力。
與1-10月不同的是，銷售面積增速回落大于銷售額增速回落，主要由于三四線市場(chǎng)的逐漸轉(zhuǎn)冷與一二線市場(chǎng)的供應(yīng)放量年尾搶收，部分城市表現(xiàn)良好放緩銷售額增速收窄。
1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.1%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.2%。
全國(guó)商品房、商品住宅銷售面積及銷售額同比增速
分區(qū)域來看，1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積59142萬平方米，同比下降5.1%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)(與上月相同)；銷售額68503億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)作為調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域，銷售面積降幅持續(xù)擴(kuò)大，銷售額增速有所回升。
中部地區(qū)商品房銷售面積42577萬平方米，同比增速7.9%，增速環(huán)比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額28695億元，同比增長(zhǎng)20.6%，增速環(huán)比回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積39732萬平方米，同比增長(zhǎng)6.6%，增速環(huán)比回落2.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售額27082億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速環(huán)比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積7152萬平方米，同比下降4.4%，降幅環(huán)比收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5228億元，增長(zhǎng)7.3%，增速環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。
庫(kù)存方面，11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米，辦公樓待售面積增加25萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少15萬平方米。
整體庫(kù)存量較上月的去化速度來看明顯轉(zhuǎn)緩，各業(yè)態(tài)表現(xiàn)均如此。而從區(qū)域上來看，西部城市存在部分需求的提前透支，年尾的大規(guī)模放量并沒有帶動(dòng)成交端回暖。從監(jiān)測(cè)的一些中西部熱點(diǎn)二線城市來看，武漢、西安、成都等城11月的商品住宅銷供比均在0.5-0.6之間，市場(chǎng)上漲動(dòng)力不足。相比而言東部地區(qū)一些熱點(diǎn)城市表現(xiàn)良好，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)不斷上移也拉升了整體的銷售額繼續(xù)上漲趨勢(shì)。
房企到位資金累計(jì)增速平穩(wěn)，企業(yè)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境邊際寬松初顯
2018年1-11月份，房企到位資金增速連續(xù)兩月小幅收窄。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，占到位資金的33.7%，到位資金累計(jì)增速連續(xù)2個(gè)月收窄。
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速
從到位資金來源分析，國(guó)內(nèi)貸款跌幅與10月末相比大幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，利用外資跌幅明顯收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，同比下降3.7%；利用外資102億元，同比下降30.4%；自籌資金50619億元，同比增長(zhǎng)10.0%；定金及預(yù)收款高速增長(zhǎng)，1-11月份共計(jì)49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款降幅收窄，1-11月份共計(jì)21420億元，同比下降0.9%(與上月持平)。
各渠道到位資金(億元)及變化情況
房企目前多渠道融資保障資金充裕以便借新還舊，發(fā)改委日前發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》。諸葛找房分析指出，該通知并不能很大程度的改善當(dāng)前融資環(huán)境趨緊的背景，更多的是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與化解重大風(fēng)險(xiǎn)的目的。
