從地產(chǎn)視角解讀2018中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議
2019年是新中國(guó)成立70周年，是全面建成小康社會(huì)關(guān)鍵之年。21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在形勢(shì)判斷、政策協(xié)同、任務(wù)部署等多個(gè)方面都提出了新的表述，為明年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展描繪了一幅靚麗的圖景，也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。
一、宏觀政策取向穩(wěn)定壓倒一切，逆周期調(diào)節(jié)優(yōu)先供給側(cè)改革
在2019年這個(gè)特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將明年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)為“至關(guān)重要”?！爸陵P(guān)重要”也就是要求明年的經(jīng)濟(jì)工作不容有失，可見(jiàn)中央的重視程度顯著升級(jí)。本次會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的規(guī)律性認(rèn)識(shí)中強(qiáng)調(diào)五個(gè)“必須”。其中，“必須精準(zhǔn)把握宏觀調(diào)控的度，主動(dòng)預(yù)調(diào)微調(diào)、強(qiáng)化政策協(xié)同”，是在對(duì)過(guò)去“大水漫灌”式過(guò)渡刺激和“一刀切”式過(guò)度調(diào)控進(jìn)行深刻反思后提出宏觀調(diào)控新思路，意味著未來(lái)的宏觀調(diào)控會(huì)更加注重政策制定的科學(xué)性、穩(wěn)健性和協(xié)調(diào)性。本次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”，這也是從今年7月、10月、12月三次中央政治局會(huì)議后第四次強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”。這說(shuō)明雖然穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)不變，但在內(nèi)外發(fā)展環(huán)境日趨嚴(yán)峻的形勢(shì)下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”實(shí)質(zhì)已經(jīng)成為明年施政的核心目標(biāo)。
盡管中央仍然認(rèn)為“我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要矛盾仍然是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的”，但在當(dāng)前“外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力”的發(fā)展階段，有效需求不足卻是現(xiàn)階段的主要矛盾。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”放在“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性性改革”之前，說(shuō)明中央將平衡短期需求管理優(yōu)先于長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性改革，并選擇通過(guò)“實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”來(lái)熨平短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)使用“鞏固、增強(qiáng)、提升、暢通”四種方式，意味著深層次、動(dòng)筋骨的體制機(jī)制改革會(huì)相對(duì)置后，這也充分體現(xiàn)了政策“維穩(wěn)”的特點(diǎn)。在穩(wěn)定壓倒一切的宏觀政策取向下，預(yù)計(jì)明年的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)基本維持現(xiàn)狀——既不會(huì)像17年一樣持續(xù)行政加壓，以免造成房?jī)r(jià)崩盤(pán)和投資下行；也不會(huì)像16年上半年一樣由調(diào)控轉(zhuǎn)為刺激，以免再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。
二、房住不炒總基調(diào)不動(dòng)搖，短期調(diào)控重在穩(wěn)預(yù)期
從2016年9月至今，在中央確立的“分類調(diào)控，因城施策”方針下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期已持續(xù)兩年多。與過(guò)去相比，無(wú)論是范圍、時(shí)間，還是力度、強(qiáng)度，都堪稱空前收緊。2018年7月中央政治局會(huì)議首次提出“六穩(wěn)”之后，關(guān)于放松房地產(chǎn)調(diào)控的爭(zhēng)議就持續(xù)不斷。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議延續(xù)了十九大所確立的“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，而且對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策表述也依然放在“加強(qiáng)保障和改善民生”一節(jié)中，這說(shuō)明未來(lái)注重民生屬性的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖。
本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“因城施策”前置，“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”。這說(shuō)明中央的房地產(chǎn)調(diào)控思路由過(guò)去的“自上而下”轉(zhuǎn)為“因地制宜”，“因城施策”，未來(lái)會(huì)更加注重通過(guò)城市政府的區(qū)域性政策調(diào)節(jié)干預(yù)市場(chǎng)，而非全國(guó)強(qiáng)制性的“一刀切”。為了進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，這相當(dāng)于又給地方政府上了一個(gè)緊箍咒：如果政策調(diào)整后房?jī)r(jià)控制不力，就要追究城市政府相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。這意味著即使地方政府要對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，也必須在房住不炒的原則下，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期為出發(fā)點(diǎn)，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，而不能回歸過(guò)去漲了調(diào)、降了松的老路。
三、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提速、住房供給體系優(yōu)化成施政重點(diǎn)
回顧過(guò)去的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2016年首次提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年提出“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”；2018年再次提出要“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”并將其置于“房住不炒”之前。從“加快研究建立”、“完善”到“構(gòu)建”，說(shuō)明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策構(gòu)建不僅在提速，而且將逐漸成為未來(lái)出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的框架指導(dǎo)。
本次會(huì)議既沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”，也沒(méi)有提“租購(gòu)并舉”，而是要“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。從邏輯上來(lái)說(shuō)，完善住房供應(yīng)體系也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中的組成部分，這是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控認(rèn)識(shí)深化的體現(xiàn)。完整的住房供給體系包括高端商業(yè)住宅（高端商品房+高端租賃房）、普通商品住宅（普通商品房+普通租賃房）和保障性住房（限價(jià)房+廉租房++公共租賃房）三個(gè)層次。我國(guó)目前的住房發(fā)展現(xiàn)狀卻是住房總量供過(guò)于求，而供給結(jié)構(gòu)不合理：首先，大戶型、高價(jià)位的高端商品房供給過(guò)多，而中小戶型、中低價(jià)位普通商品房供給不足；其次，商品房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，而住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后；第三，保障性住房總量不足，其中公共租賃房有效供給不足。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議側(cè)重強(qiáng)調(diào)“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”，此后在一波租賃新政刺激下，金融資本帶動(dòng)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，但因?yàn)樽》抗?yīng)體系的缺陷，出現(xiàn)了部分租賃機(jī)構(gòu)為占領(lǐng)市場(chǎng)囤積房源、哄抬租金，進(jìn)而加劇商品房市場(chǎng)供求失衡的問(wèn)題。本次會(huì)議提出的“完善住房市場(chǎng)體系”意味著未來(lái)將優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，平衡商品房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，避免細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱；“完善住房保障體系”則意味著未來(lái)政府會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度，尤其是提高公共租賃房的有效供給。
四、土地管理法修正案短期難出臺(tái)，三塊地改革試點(diǎn)或再度延期
十八屆三中全會(huì)首次提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。2015年2月，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》。2017年11月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)決定，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)“三塊地”改革延期一年。今年年底舉行的十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議將審議“關(guān)于再次延長(zhǎng)授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定期限”的決定草案的議案和土地管理法修正案草案的議案。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要總結(jié)好農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，鞏固改革成果，繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革?！毕啾扔?6年“統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)”和17年“健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制，清除阻礙要素下鄉(xiāng)各種障礙”的表述，今年“總結(jié)”、“鞏固”“繼續(xù)深化”的表述相對(duì)保守，這說(shuō)明在穩(wěn)增長(zhǎng)的政策取向下，具有牽一發(fā)而動(dòng)全身作用的農(nóng)村土地制度改革被置于平穩(wěn)推進(jìn)的路徑上。《土地管理法》在去年經(jīng)過(guò)一輪征求意見(jiàn)和修訂后，在征收標(biāo)準(zhǔn)、集體土地流轉(zhuǎn)和增值收益分配等問(wèn)題上仍存在較大爭(zhēng)議，且與《土地管理法》修訂密切相關(guān)的《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》等法律也需要同步修改。在當(dāng)前三塊地改革試點(diǎn)尚未取得顯著成效和成熟經(jīng)驗(yàn)的情況下，預(yù)計(jì)《土地管理法》修正案短期內(nèi)難以出臺(tái)，今年提交審議的三塊地改革試點(diǎn)大概率也將再度延期。
