起點(diǎn)菏澤，一場(chǎng)樓市調(diào)控大轉(zhuǎn)折
過(guò)去幾天，魯西南小城菏澤市，因?yàn)橐粭l樓市政策調(diào)整，一夜之間成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。
12月18日晚間，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中第六條取消“所購(gòu)買新建商品住房和二手房取得產(chǎn)權(quán)交易交易證書至少滿2年、非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”條款的公布，意味著菏澤的商品房交易不再受交易年限限制，持續(xù)一年之久的”限售”成為過(guò)去式。
這條政策出臺(tái)后引發(fā)的轟動(dòng)效應(yīng)，讓當(dāng)?shù)卣剂衔醇啊５诙?，菏澤市住建局依然在開(kāi)會(huì)研究，甚至山東省住建廳也開(kāi)始不斷對(duì)外回應(yīng)。最終，菏澤市又發(fā)布一份情況說(shuō)明，以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。自此，菏澤市取消限售的政策確定下來(lái)。
由于隨即廣州、珠海等城市不同程度跟進(jìn)“松限”政策，菏澤政策的出臺(tái)，被認(rèn)為是全國(guó)第一個(gè)取消“限售”的城市，成為撕開(kāi)松動(dòng)樓市調(diào)控的第一道口子。
然而這個(gè)建市不到20年、因大規(guī)模棚改為人們熟知的非核心三線城市，為什么敢吃下這“松限”的第一口螃蟹，依然存在不少人的疑慮中。
二手房“爆倉(cāng)”
北方冬季的霧霾混雜著揚(yáng)起的塵土，將整個(gè)菏澤籠罩在一片灰蒙之中。
從菏澤火車站出來(lái)，開(kāi)車不到5分鐘，便看到道路兩旁被翻挖的黃土，被零散的綠色防塵罩蓋住。沿著菏澤最主要干道之一的人民路一路往南開(kāi)，道路兩旁大多豎起了高大的廣告圍擋。從旁邊的小路進(jìn)去便會(huì)發(fā)現(xiàn)，圍擋的背后，是成片已經(jīng)搬遷但尚未拆完的居住區(qū)，或者是已經(jīng)拆除完畢的黃土廢墟。這也是菏澤老城區(qū)大部分道路兩旁共同的景象。
過(guò)去4天，是伍勝根這一年來(lái)最忙的幾天。作為菏澤一家本地房產(chǎn)中介的老板，從18日晚上起，他的手機(jī)鈴聲就沒(méi)斷過(guò)。打電話的大部分都是意向客戶，咨詢菏澤取消“限售”新政是否屬實(shí)，以及什么時(shí)候能開(kāi)始交易。
“以前公司平均一個(gè)月才有60多套二手房成交，但就這幾天，手底下已經(jīng)攢了快200單意向交易了。”伍勝根告訴界面新聞?dòng)浾?，菏澤新政后的交易政策已?jīng)落地實(shí)行：“到22號(hào)上午，這3天半的時(shí)間，光我們公司就已經(jīng)成交110組二手房?！蔽閯俑f(shuō)。
成交量的爆發(fā)，在伍勝根的預(yù)料之中：“這么快交易完的，大部分是買賣雙方已經(jīng)談妥，有的買家早已住進(jìn)了賣家的房子，就差一道手續(xù)?！?
過(guò)去3年大規(guī)模的棚改推進(jìn)，使得菏澤有大量持幣急于買房入住的群體。有多急呢？在菏澤生活了28年的崔莉告訴界面新聞?dòng)浾撸瓉?lái)所在的田莊鎮(zhèn)有1000余戶居民，全部拆完不過(guò)半個(gè)月的時(shí)間。
雖然拆遷款能夠準(zhǔn)時(shí)到位，但找到新的住處是當(dāng)務(wù)之急。市場(chǎng)上的新房大多是期房，回遷安置房也建不了那么快，二手房現(xiàn)房就是棚改戶最好的選擇。
然而去年11月菏澤市頒布的樓市調(diào)控政策，要求所購(gòu)新建商品房和二手房要在取得產(chǎn)權(quán)交易書至少滿2年后才能交易。這條政策讓像崔莉這樣的人群，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法買到新的房子。
伍勝根解釋，菏澤棚改從2015年開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)始，早期的一批棚改戶在2016年—2017年間拿到回遷房。由于棚改戶回遷通常不止置換一套房，因此余下的空房，可以轉(zhuǎn)手給后續(xù)新拆遷的棚改戶居?。骸暗奘垡怀觯芏嗷剡w房不滿足滿2年的條件，買賣一下就被卡住了?！?
因此，菏澤二手房市場(chǎng)就出現(xiàn)一種特殊局面：買家付給賣家50%的買房定金，先住進(jìn)賣家的房子，等產(chǎn)權(quán)證到2年后才正式過(guò)戶完成交易。伍勝根說(shuō)，“限售”前公司平均每月成交量在120套，“限售”后交易量降了一半：“現(xiàn)在突然成交那么多套，不過(guò)是之前擠壓的數(shù)量反彈?！?
菏澤市政府報(bào)告顯示，2015年—2017年間，棚改戶累計(jì)完成征收27.4萬(wàn)戶、4135萬(wàn)平方米，安置房基本建成11.4萬(wàn)套，在建12.7萬(wàn)套，貨幣補(bǔ)償5.4萬(wàn)套。同時(shí)，2018—2020年的“新三年棚改計(jì)劃”要求改造征收25萬(wàn)套，其中2018年12.7萬(wàn)套。從2016年開(kāi)始，菏澤的棚改規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年位居全國(guó)設(shè)區(qū)市首位。
粗略估計(jì)，菏澤從2015年—2020年間，涉及的棚改戶至少有50萬(wàn)戶。菏澤市統(tǒng)計(jì)局2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市總戶數(shù)319.88萬(wàn)戶，常住人口873.6萬(wàn)。也就是說(shuō)，這座城市中超過(guò)15%的人口，和這場(chǎng)轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造，產(chǎn)生直接關(guān)聯(lián)。
2017年，也是菏澤本地人共同記憶中棚改“最厲害”的一年。崔莉用“剛炸過(guò)的戰(zhàn)場(chǎng)”形容那時(shí)整個(gè)城市的街道：“出門好不好走還是其次，有的地方幾個(gè)星期不去，就已經(jīng)認(rèn)不得路找不到地方了?！?
“如果2016年以前你來(lái)過(guò)菏澤，那現(xiàn)在的菏澤你已經(jīng)不認(rèn)識(shí)了。”她說(shuō)。
棚改產(chǎn)業(yè)鏈
在菏澤，因?yàn)榫蘖康呐锔牟疬w安置，拆遷戶、開(kāi)發(fā)商和政府之間，已經(jīng)形成一條產(chǎn)業(yè)鏈上的閉環(huán)。
根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年菏澤居民人均可支配收入為17222元，各區(qū)縣可支配收入在山東省127個(gè)區(qū)縣中排名都在百位及以后。
“所以和富裕城市的居民能靠?jī)?chǔ)蓄買房不同，菏澤拆遷戶想買房，大部分還是依靠政府的貨幣補(bǔ)償金?！焙蕽梢患掖笮头科筘?fù)責(zé)人李杰告訴界面新聞，補(bǔ)償金下不來(lái)，拆遷戶沒(méi)有能力買房。因此政府有效率的下款，便成為維持穩(wěn)定的重要因素。
但是從政府財(cái)政收入來(lái)看，菏澤政府也并不富裕。菏澤市2018年政府工作報(bào)告顯示，去年全年GDP為2820億元，位居山東全省17個(gè)城市中第13位。公共財(cái)政預(yù)算收入186.55億元，公共財(cái)政支出卻達(dá)到509.56億元，財(cái)政赤字323.01億元。
僅2017年一年，完成棚改征收18.2萬(wàn)戶，占過(guò)去3年完成棚改總戶數(shù)的66.42%。按同等比例計(jì)算貨幣安置量，去年貨幣安置套數(shù)約為在3.58萬(wàn)套。按每平方米4500元拆遷安置費(fèi)、每戶130平方米計(jì)算（菏澤市人均居住面積約43平方米），僅貨幣安置一項(xiàng)便至少有200億元左右的支出，遠(yuǎn)超總財(cái)政收入。
為了能夠順利推進(jìn)棚改工作，從2014年起，菏澤市從國(guó)開(kāi)行獲得棚改融資授信533.1億元，棚改融資量位居山東省首位?！皳Q句話說(shuō)，菏澤市是從銀行貸款去做棚改、發(fā)放補(bǔ)償金等?！崩罱苷f(shuō)到。
政府從銀行貸款的錢也要還。菏澤到2017年末，納稅過(guò)億元的工業(yè)企業(yè)僅為15家。沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)產(chǎn)業(yè)，土地財(cái)政就是最快速有效的收入方式。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年菏澤市土地出讓金總額為263億元，同比增長(zhǎng)312.54%，是去年山東全省土地出讓金排名第四位的城市，同比增幅位居全國(guó)第二位。
菏澤易成房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年一年菏澤釋放土地供應(yīng)199.6萬(wàn)平方米，釋放量接近5年釋放計(jì)劃420萬(wàn)方總量的一半。大量的土地供應(yīng)，也吸引著頭部房企進(jìn)駐，碧桂園、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次進(jìn)入菏澤。
到了今年，菏澤土地市場(chǎng)同樣處于爆發(fā)期。菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月、5月和8月是土地出讓高峰期，到8月中旬已累計(jì)成交52幅地塊，共計(jì)517.17萬(wàn)平方米。到今年12月，全年出讓金已經(jīng)超過(guò)444億元，再度創(chuàng)下歷史新高。
以上述品牌房企的周轉(zhuǎn)速度，去年末拿地，今年末至明年年初將是集中上市期。李杰透露，僅今年12月，菏澤就有11個(gè)樓盤開(kāi)盤，到明年一季度，菏澤全市有近30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，以趕上返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期。
在李杰看來(lái)，菏澤市場(chǎng)上目前除了大量持幣待購(gòu)的棚改客，一些在2015、2016年前后搬遷拿房的居民也有置換需要，而品牌房企此時(shí)進(jìn)入，正滿足了這些人群需要：“但因?yàn)橹啊奘?年’的原因，囤在居民手上的房子沒(méi)法出售變現(xiàn)，無(wú)法買房。但是眼前這4個(gè)月又是集中上市期，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)要求強(qiáng)烈。一方有買房需要，一方有賣房需要，唯獨(dú)因?yàn)橄拗平灰谉o(wú)法市場(chǎng)流通，這個(gè)矛盾堵在這里了。”
一個(gè)值得玩味的細(xì)節(jié)是，今年11月，菏澤首家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)因“紅領(lǐng)巾事件”，在全國(guó)引發(fā)爭(zhēng)議，并受到菏澤相關(guān)部門處罰。事后本地業(yè)內(nèi)人士透露，事件盡管暴露了招商過(guò)程中人員覺(jué)悟不足，但開(kāi)發(fā)企業(yè)在菏澤社會(huì)的話語(yǔ)權(quán)和社會(huì)地位也可窺見(jiàn)一斑。
從目前“松限”不到4天的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，受到較大影響的是二手房市場(chǎng)，菏澤新房市場(chǎng)尚未受到太多波及。多家樓盤案場(chǎng)銷售表示，來(lái)訪量和平日相差無(wú)幾。
不過(guò)李杰認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商真正有影響的其實(shí)是文件中的第7條，即對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，對(duì)其他企業(yè)市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)降低，最低可放寬到10%，同時(shí)商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，只要留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。
“之前預(yù)售資金有一半要在監(jiān)管賬戶上，相當(dāng)于我賣10個(gè)億，有5個(gè)億是回不了款。菏澤一塊地有的才5—8個(gè)億，這筆監(jiān)管資金占用量太大了，特別是對(duì)本地中小房企，基本沒(méi)法滾動(dòng)和融資?！崩罱苷f(shuō)，放開(kāi)之后10%的比例可以忽略不計(jì)，這也更加吸引外來(lái)企業(yè)投資。
李杰認(rèn)為，不論放開(kāi)“限售”使買賣雙方可以順利進(jìn)行，還是降低開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)管資金，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人都是需求的釋放：”一定程度上說(shuō)，是市場(chǎng)倒逼政府做出這個(gè)決定?！?
調(diào)控浪潮
在經(jīng)歷了2016年的一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)后，2016年9月30日—10月8日期間，全國(guó)19座城市隨后密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。
這標(biāo)志著樓市重新進(jìn)入新一輪調(diào)控周期。在2017年2月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位首次提出，也為這一輪樓市調(diào)控定下了基調(diào)。
當(dāng)年3月的全國(guó)兩會(huì)政府報(bào)告上，也正式提出要求“因城施策去庫(kù)存”，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
中央高層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)次表態(tài)，突顯了抑制房?jī)r(jià)上漲、使房子回歸居住屬性的決心。從這一年的3月中旬開(kāi)始，各城市便在原有的調(diào)控基礎(chǔ)上連環(huán)加碼。
其中北京在3月17日率先提高已有住房或購(gòu)房記錄的首付比例至6成，隨后廣州先后在3月17日和3月30日，兩度加碼調(diào)控政策。整個(gè)3月期間，全國(guó)超過(guò)30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控或升級(jí)調(diào)控政策38條，迎來(lái)一輪房產(chǎn)調(diào)控高潮。
進(jìn)入下半年，7月31日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。
到了9月，房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深度密集時(shí)期。新榜統(tǒng)計(jì)顯示，9月發(fā)布調(diào)控45次，10月34次，包括北京、上海、深圳、西安、長(zhǎng)沙、青島、重慶、桂林、無(wú)錫在內(nèi)約20個(gè)城市先后發(fā)布跟地產(chǎn)相關(guān)的通知和管理辦法。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國(guó)超過(guò)110個(gè)城市及縣級(jí)以上部門，發(fā)布調(diào)控政策超過(guò)270次，是歷史上出臺(tái)調(diào)控次數(shù)最多的一年。一城一策，甚至一城多策，是當(dāng)年調(diào)控的主基調(diào)。
到了2018年，各地調(diào)控還在持續(xù)升級(jí)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前全國(guó)房地產(chǎn)各類調(diào)控多達(dá)444次，再次刷新紀(jì)錄。但11月后樓市政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對(duì)限購(gòu)升級(jí)政策。
值得注意的是，在菏澤放開(kāi)“限售”之后，廣州、珠海等市也陸續(xù)發(fā)布了一定程度的調(diào)控松動(dòng)政策。其中，廣州市住建委先解讀在去年“330”政策前出讓成交的商服公寓可以出售給個(gè)人，隨后住建委相關(guān)人士表示，“一刀切”限價(jià)政策改為價(jià)格浮動(dòng)。珠海則放寬了外地戶籍買房的限制條件。
盡管以菏澤為起點(diǎn)，有些地方政府自此開(kāi)始根據(jù)自身實(shí)情來(lái)進(jìn)行微調(diào)，但卻并不會(huì)改變樓市的整體從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。
12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。和去年不同的是，不再?gòu)?qiáng)調(diào)發(fā)展租房租賃市場(chǎng)，并將“差別化調(diào)控”改為分類指導(dǎo)。
作為長(zhǎng)期的住房制度安排，“房住不炒”并不會(huì)改變。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)定，帶給百姓穩(wěn)定預(yù)期也是會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持的目標(biāo)。
后續(xù)地方政府在樓市調(diào)控中的自主空間會(huì)更大，這也是因城施策的具體落實(shí)。從菏澤放開(kāi)“限售”，以及跟進(jìn)的廣州和珠海等地情況來(lái)看，地方政府已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)調(diào)控主體的責(zé)任。
“從這兩天后幾個(gè)城市的跟進(jìn)來(lái)看，菏澤的放松，或許只是一個(gè)起點(diǎn)?！崩罱苷f(shuō)到。
