集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市 對樓市影響有多大？
12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，以推動農(nóng)村土地制度改革依法進行。
此次草案主要修改完善了土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、強化耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護等內(nèi)容。
為了破解集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用?，F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。
這也意味著我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”。也就是說符合規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過征收為國家所有，直接進入建設(shè)用地市場。
事實上，這一輪土地改革始于2014年12月2日。
2014年12月，中央深化改革領(lǐng)導小組第七次會議審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（即“三塊地”），彼時被解讀為農(nóng)村土地 改革“三箭齊發(fā)”。
2015年2月，北京大興等33縣(市、區(qū))被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)。
2016年1月，北京市贊比西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權(quán),這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
截至目前，33個試點縣（市、區(qū)）已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝；集體經(jīng)營性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元，辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款228宗、38.6億元；騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗、111億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，過去從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的必須國有化，也就是必須經(jīng)過地方政府收儲后，按照用途招拍掛使用。這可以說是過去幾十年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地財政的基礎(chǔ)。地產(chǎn)政府占有了過多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低。
此次，土地管理法修改為對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
張大偉稱，明確了土地屬性必須是規(guī)劃中明確為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途。避免了對住宅等市場的短期沖擊，主要影響的是非住宅類經(jīng)營性土地。這一政策全面落地預(yù)計影響主要還是一二線城市，因為未放開住宅類屬性，所以對于一二線城市看，特別是深圳等城市的商用土地將帶來巨大的沖擊。
蘇州大學王健法學院副教授程雪陽表示，從目前試點的情況來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，有一些地方在獲得國土部許可后開始進行公租房和廉租房建設(shè)，目前的試點還沒有允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行商品房建設(shè)。因此，后續(xù)公租房、廉租房市場的供給會增加，但是商品房市場價格估計不會有太多的變化。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“實際上在2018年年初，全國國土資源工作會議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。當時即形成了很大的討論，即除了地方政府以外，其他供給者應(yīng)該是誰呢？該討論實際上就把焦點開始轉(zhuǎn)向了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，或者說村委會的概念?！边^去此類土地是需要通過征地等方式，即進行土地“國有化”的操作才可以進行出讓。而現(xiàn)在約束減少，自然使得此類土地后續(xù)交易的活躍度增加。
在其看來，供地模式有所松動，這有助于后續(xù)土地市場的交易活躍的，即有更多土地可以加入到土地供應(yīng)市場。按照直接出讓的規(guī)定，也使得征地的成本和環(huán)節(jié)減少，這是利好降低土地的基準價格的。此類土地后續(xù)用途很大一部分是用于租賃用房建設(shè)的，這是利好對高房價的對沖的。
今年11月，中財辦原副主任、全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在公開場合表示，推進城鎮(zhèn)化，離不開建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
楊偉民指出，農(nóng)村集體土地改革已經(jīng)有33個縣市試點，其在肯定現(xiàn)有成果的同時也指出，可以在思想上再解放一點，在不改變農(nóng)村建設(shè)用地集體所有制前提下，通過所有權(quán)與使用權(quán)分開的產(chǎn)權(quán)制度改革，解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場分割問題，實現(xiàn)與國有土地同等入市，同權(quán)同價，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的統(tǒng)一。
楊偉民還認為，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬畝，相當于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此，拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，可以大幅度降低地價，應(yīng)該賦予農(nóng)戶對宅基地充分的用益物權(quán)，可以長租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承。
“允許農(nóng)村進城落戶的人口在全國范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)，他的收入可以用于在城市購房的初始資金，同時允許城市人下鄉(xiāng)購買他們宅基地使用權(quán)?！睏顐ッ裰赋觥?
