樓市政策要有定力 微調不要擔心“過度解讀”
被媒體曝出取消新建商品房限價政策，（12月27日）衡陽住建局解釋稱并非取消新建商品房限價，而是暫停執(zhí)行，并于當天晚間撤銷了這一暫停執(zhí)行的規(guī)定。
衡陽限價政策朝令夕改，被業(yè)內認為是當前一些二三四線城市的地方政府面臨是否調整樓市政策的壓力。在中央經濟工作會議“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”的基調下，那些暗流涌動的地方政府都面臨要不要調整，應該怎么調整的難題。
“朝令夕改”，衡陽該不該調整限價政策？
衡陽撤銷“取消限價政策”的理由是對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷。
雖然官方的理由很充分，但對于目前衡陽房價的水平及是否有政策調整的必要？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，而從今年前11月數據看，衡陽已穩(wěn)定在6500元/平方米左右的水平，“沒有繼續(xù)大漲的可能，所以適當放松限價政策也是必要的?！?
易居研究院智庫中心的數據顯示，衡陽2017年成交36245套，而2018年成交21352套，預計環(huán)比下降41.09%。交易量呈現明顯下行走勢。
中原地產首席分析師張大偉也持相同觀點。他認為，衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價6000多元/平方米，衡陽房價從2018年9月開始有所回落。當下市場繼續(xù)維持限價的意義的確不大。
早在2017年時,衡陽房地產政策較為寬松,在一二線城市嚴調控政策擠壓下的外地購房需求涌向衡陽,衡陽市商品房各項銷售指標實現了較大幅度增長。不過，時隔一年，市場已經發(fā)生明顯變化。
“衡陽在撤銷的文件中繼續(xù)強調了“房住不炒”，并且使用了“韌勁”一詞來形容調控決心，這也意味著未來政策出臺會更加謹慎?！眹儡S進如此表示，
價格調整太敏感，放松是助長預期？
問題不在于衡陽是不是到了政策調整的時候，而是此舉對于其他城市來說有示范作用，購房者的預期可能出現變化，對房地產政策寬松抱有期待。張大偉這樣認為。
對于衡陽的限價政策“朝令夕改”，是地方政府對政策松綁面臨很大壓力。嚴躍進認為，從衡陽的撤銷令，說明目前市場上的各類松綁動作，無論是大還是小，都容易引起市場預期的變動。這種變動可能不利于房價的穩(wěn)定，所以衡陽需要積極糾正。
衡陽此類動作會對全國其他城市有一定的影響，部分城市即便是有松綁的意愿，嚴躍進預計也會放緩。換而言之，若是沒有足夠信心做到“房住不炒”，部分政策的松綁會被認為是輕率的，也容易面臨問責的壓力。
張大偉認為，從衡陽及此前菏澤地方政策微調來看，近期各地樓市都有困惑。在松綁的問題上，存在不同的意見?！叭羰撬山壓笠鸱績r炒作，那么不能松不敢松?！钡呛怅柕奶厥庑栽谟冢舜紊婕跋迌r的問題，但凡和價格有關的政策，都更為敏感。此前一些地方政策放寬，其實更多是在交易環(huán)節(jié)。所以若是要松綁，在價格方面的政策調整都要謹慎，而利好成交方面的政策松綁相對阻力會小一點。
悄然松綁，政策微調暗流涌動？
事實上，12月，全國多地都有樓市政策微調的傾向。比如廣州允許毗鄰城市購買首套房可申請?zhí)崛」e金，并且規(guī)定2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象。
最引人關注的是，12月18日，菏澤住建局取消新購住房限制轉讓措施，但其與衡陽一樣，也不承認放松了調控政策，認為并非取消限售，而是取消限制住房轉讓期限。
而且菏澤并沒有像衡陽一樣及時取消，這被認為信號意義極強，成為2018年樓市政策放松的第一槍。嚴躍進當時評論稱，這是樓市政策從緊到寬松的重要變化，預計將造成很強的示范效應，后續(xù)類似政策放松的城市還會繼續(xù)增多。果不其然，其后，衡陽政策還沒有來得及執(zhí)行就夭折了。
事實上，近期，仍有個別地方傳出政策悄然松綁的消息，沒有發(fā)文件而是口頭通知，更不允許傳播。有業(yè)內人士認為，調控政策的微調已在地方暗流涌動。只是誰也不想作“出頭鳥”而已。
合肥近日傳出“外地戶籍僅需1個月社?？少彿俊钡南ⅰ?2月28日，合肥市房管局相關工作人員給予的回應是：“目前沒有接到限購政策變動的通知?！钡谴饲坝忻襟w報道，記者以購房者身份咨詢購房資格時，工作人員表示，四縣一區(qū)的家庭戶目前可以不需要社保，提交申請就可以。消息人士稱“有電話（口頭）通知，但沒有留下任何文字性的文件。
早前幾天，一則關于“杭州放松限購政策”的消息也在網上流傳。對此，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布消息稱，未放松限購政策，自去年開始針對確因工作調動而造成社保補繳的，累計不超過三個月，則視為符合購房資格，目前并未作新的調整。
在2018年年末，地方政府急切又悄然地松綁房地產調控政策，“很大程度上是因為土地財政吃力，依賴房地產發(fā)展的地方政府遇到房地產有降溫跡象，松綁調控是必然?！睆埓髠シ治?。
張大偉表示，從松綁的調控政策內容看，信貸政策是由央行把控，對于地方來說，很多城市只把控限價和限售政策。從目前菏澤、衡陽等城市出現的松綁政策看，都不是影響市場的關鍵性政策，影響也有限，樓市很難有太明顯的方向性變化。
12月27日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院在月度分析報告中提到，應保持政策定力，即使部分城市房價出現暫時性下跌，也不宜出臺剌激或鼓勵購房政策，避免房地產調控前功盡棄。但在部分房價下跌的城市，可以因地制宜地調整一些不合時宜的房地產政策，如限售、限價等，使得房地產政策體系更為科學合理。
對于2019年政策走向，張大偉預計，房地產調控依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲且當地樓市出現明顯調整的城市，會有政策松綁的可能性。
