2019年買房?價(jià)格穩(wěn)定或?qū)⒂瓉碣彿啃枨蠡貧w
上周日,京城4個(gè)新房項(xiàng)目入市銷售,包括豐臺區(qū)的西城天鑄、大興區(qū)的中海云熙兩個(gè)限競房項(xiàng)目,以及朝陽區(qū)的懋源璟璽、壹亮馬兩個(gè)豪宅產(chǎn)品。
值得注意的是,在市場冷清的大環(huán)境下,已入市的限競房項(xiàng)目簽約率普遍不足四成,但上周新入市的4個(gè)樓盤卻都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。西城天鑄,推出280套房,當(dāng)天成交272套,去化97%;中海云熙,400套房,成交302套,去化75%;壹亮馬,成交超過10億元;懋源璟璽,成交額超過12億元。成交的小幅回暖是否意味著即將到來的2019年將迎來購房窗口期呢?
12月24日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開,正式為2019年樓市定下了基調(diào)。會議明確指出,2018年,在各方面共同努力下,房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢,熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制,市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化。2019年,要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然,“穩(wěn)”字將是2019年樓市的主基調(diào)。
年底出手 上周4個(gè)新房項(xiàng)目開賣
12月份最后的幾天里,開發(fā)商們在為沖刺2018年業(yè)績做著最后的努力,不但取得預(yù)售證的項(xiàng)目在12月明顯增多,實(shí)際開賣的項(xiàng)目也紛紛開盤。
上周日上午8點(diǎn),位于西三環(huán)西局板塊的西城天鑄在其營銷中心正式開盤。該項(xiàng)目地塊位于豐臺西局,是港企九龍倉在2017年里以總價(jià)62.6億+16%的自持比例獲得的,項(xiàng)目限價(jià)要求均價(jià)不超過77800元/平方米,最高銷售單價(jià)不得超過81690元 。由于在區(qū)位上緊挨著西三環(huán),是限競房中難得的內(nèi)城項(xiàng)目之一。
經(jīng)過了一年多的開發(fā),西城天鑄在年底迎來了首次開盤,一期共推出3棟樓的280套房源,全是小戶型,涵蓋了84平方米兩居、85平方米兩居、89平方米三居。價(jià)格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之間,總價(jià)660萬元-712萬元左右。
項(xiàng)目方面透露,截止到當(dāng)天下午1點(diǎn)半,西城天鑄共成交272套,吸引了421組客戶參與搖號,開盤當(dāng)天去化率達(dá)到了97.14%。這樣的成績在去化平均四成的限競房市場,可以說是十分難得。
項(xiàng)目銷售人員對北青報(bào)記者表示,周末推出的三棟樓中,1號樓樓層最低,為9層;6號樓12層;7號樓為14層和16層,三棟樓都是一梯四戶的設(shè)計(jì)。最先售罄的是7號樓,主要是因?yàn)?號樓與后面的9號樓之間樓間距達(dá)94米,完全不用擔(dān)心遮擋陽光,也就是所謂的“樓王”位置。而最受歡迎的則是89平方米的三居室。
不僅是西城天鑄,同樣在上周末開盤的中海云熙,也取得了不錯(cuò)的銷售結(jié)果。項(xiàng)目方面透露,當(dāng)天開盤的400套房,成交302套,去化75%。
據(jù)北青報(bào)記者了解,中海云熙項(xiàng)目位于大興區(qū)的魏善莊。銷售當(dāng)天選擇了在晚上7點(diǎn)左右才開盤,推出的是1、2、7、8四棟樓,去化套數(shù)是三季度以來最多的。
值得注意的是,中海云熙項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在今年8月23日剛剛以17.27億元競得的項(xiàng)目,銷售均價(jià)不得超過40058元/平方米。從拿地到開盤僅用了4個(gè)月時(shí)間,可見開發(fā)商在年底沖刺業(yè)績的急迫心情。
另外在周日開盤的懋源璟璽和壹亮馬則是非限價(jià)的豪宅產(chǎn)品,其中壹亮馬同樣由港企九龍倉開發(fā),位于東四環(huán)酒仙橋。本次開盤總共推出了兩棟樓,主打大平層房源,戶型面積170-195平方米,均價(jià)98000元/平方米,總價(jià)1666萬-1911萬/套。即便是高總價(jià),開發(fā)商透露的去化率仍超過九成,成交額達(dá)到10億元。
在壹亮馬周邊,在售的新房如泛海國際,戶型面積在372平方米-460平方米,霄云路8號則在450平方米-520平方米。壹亮馬戶型集中在170平方米-290平方米,恰好滿足了周邊改善客群的置業(yè)需求。
而另一個(gè)位于朝陽區(qū)的項(xiàng)目懋源璟璽則位于孫河,開盤共推出了153套房,主打別墅,包括疊墅、聯(lián)排、類獨(dú)棟等產(chǎn)品,總價(jià)在1850萬-6000萬/套。據(jù)悉,當(dāng)天最終成交12億元。
其中,疊墅48套,上疊戶型面積在238平方米,還含有90平方米的贈(zèng)送面積;下疊帶花園面積贈(zèng)送,接近300平方米,總價(jià)在1850萬-2200萬/套左右,是別墅市場中少有的含精裝交房項(xiàng)目。
不難看出,一天內(nèi)4個(gè)住宅項(xiàng)目入市,各有各的特點(diǎn),既有內(nèi)城區(qū)住宅也有遠(yuǎn)郊住宅;既有高端大平層,也有別墅區(qū)豪宅。4個(gè)項(xiàng)目的入市表現(xiàn)也為年底冷清的樓市注入了一絲信心。那么,這4個(gè)項(xiàng)目的銷售回暖是項(xiàng)目自身原因還是因?yàn)橘彿咳艘呀?jīng)等到了購房臨界點(diǎn)了呢?
內(nèi)城看地段 遠(yuǎn)郊看戶型
對于這4個(gè)項(xiàng)目的銷售成績,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與其自身的地段和產(chǎn)品設(shè)計(jì)不無關(guān)系,但并不能代表購房人已經(jīng)從觀望心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪?。相反,大量的限競房潛在供?yīng),將使得2019年樓市不會發(fā)生大的起伏。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅針對上周末的新盤銷售情況向北青報(bào)記者介紹道,在同是限競房的條件下,新房價(jià)格普遍受到政策抑制。西城天鑄之所以取得高達(dá)97%的去化,首先是因?yàn)槠渌幍膬?nèi)城區(qū)核心位置。項(xiàng)目緊鄰西三環(huán),直線距離約400米,距京石高速直線距離也不過600米;周邊還有地鐵西局站,是14號線、10號線、9號線的換乘站,并且已經(jīng)開通運(yùn)營,不論是自駕還是公共交通出行,都非常方便。
另外,項(xiàng)目所處的板塊也是熱門板塊,除了前段時(shí)間內(nèi)部消化的金融街·融府和在售的豪宅項(xiàng)目泰禾西府大院,西局板塊內(nèi)幾乎再無新房,更是沒有低總價(jià)的新房。
最后是項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢。由于地塊限價(jià)因素,要求西城天鑄的均價(jià)不得超過77800元/平方米,而項(xiàng)目北側(cè)的保利百合花園,二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9.2萬元/平方米,次新的西宸原著超過12萬元/平方米,在售的泰禾西府大院價(jià)格為11.3萬/平方米。顯而易見,較高的性價(jià)比也使得項(xiàng)目以最快速度銷售。
據(jù)北青報(bào)記者了解,現(xiàn)場購房人認(rèn)可西城天鑄的地段和價(jià)格優(yōu)勢,尤其對寸土寸金的西三環(huán)來說,能買到總價(jià)不到1000萬元的小戶型項(xiàng)目,無論是自住還是長期持有,都是非常有價(jià)值的。
與西城天鑄靠區(qū)位取勝不同,處在大興魏善莊的中海云熙,在配套、交通等方面的“天賦”并不是很強(qiáng),但它打造的戶型,卻使其在遠(yuǎn)郊區(qū)同質(zhì)化限競房扎堆中脫穎而出。
北青報(bào)記者了解到,項(xiàng)目這次推出的主要是76平方米南北通透兩居和89平方米雙主臥朝南三居。其中,1號樓和2號樓均為76平方米兩居戶型,剩下的7、8號樓,都是89平方米的三居。這4棟樓中,只有1號樓是東西向,其余三棟皆為南北向設(shè)計(jì)。
以89平方米三居戶型為例,項(xiàng)目的三居做到了南北通透、雙南臥、雙明衛(wèi)、全明格局,加上客廳三面朝南,達(dá)到9.5米的面寬,其中客廳面寬3.6米,比起限競房中大多長進(jìn)深的戶型,大面寬保證了充裕的采光,提升居住舒適度。此外,項(xiàng)目還有4.5平方米(飄窗+設(shè)備平臺)的贈(zèng)送面積,得房率在83%左右。
價(jià)格方面,中海云熙的76平方米戶型因?yàn)闁|西向的分布,所以價(jià)格略低,在33000元/平方米左右,總價(jià)250萬/套左右;剩下的89平方米三居室,價(jià)格在36000元/平方米左右,總價(jià)273萬-320萬/套。
通過對西城天鑄和中海云熙的比較,業(yè)內(nèi)人士表示,兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況也證明了,內(nèi)城區(qū)項(xiàng)目可以依賴位置和性價(jià)比成為明星產(chǎn)品,而遠(yuǎn)郊區(qū)的限競房項(xiàng)目則面臨激烈的同質(zhì)化競爭,只有充分做好產(chǎn)品設(shè)計(jì),做出最適合購房人的戶型,才能使其成為購房人選擇的對象。
“穩(wěn)”字為樓市定調(diào)
顯然,新近入市的項(xiàng)目紛紛主打差異化,靠著不同的特點(diǎn)在樓市競爭中博得銷量,并不意味著樓市預(yù)期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
尤其是近期一些地方樓市政策發(fā)生微調(diào),讓樓市又開始熱鬧起來,像菏澤、珠海、廣州新近都頒發(fā)了解除樓市局部限制政策,但業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,這樣的微調(diào)只是各地根據(jù)“一城一策”思路,按照自身情況對樓市政策做出的調(diào)整,并不能視作2019年預(yù)期向上的依據(jù),相反,政策層面屢屢表態(tài),樓市穩(wěn)定將是2019年的主基調(diào)。
本周一住建部召開會議,明確表示,2019年將把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處,繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,確保市場穩(wěn)定。
綜合來看,明年房價(jià)還是以穩(wěn)為主,暴漲暴跌都是城市管理者不愿意看到的,甚至都會被問責(zé),所以城市管理者要拼命維護(hù)“穩(wěn)定”兩個(gè)字,進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。跌得多的地方可能會逐漸放松調(diào)控,潛在購房需求強(qiáng)勁的則很可能繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)有政策。
貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對于2019年樓市表示,近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和住建部表態(tài)為明年樓市定下了基調(diào)。
第一、房地產(chǎn)政策總基調(diào)保持延續(xù)。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的總基調(diào),政策總體保持克制。目前及未來一段時(shí)期主要是以地方局部的邊際調(diào)整為主,大多是對過去干預(yù)市場的行政政策進(jìn)行修正。地方政府在經(jīng)濟(jì)增速下行和債務(wù)壓力增加的約束下,會繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場的積極作用??梢灶A(yù)見的是,限售、限價(jià)等行政政策有望被逐步修正。未來政策是否會進(jìn)入全面放松,還需要看明年經(jīng)濟(jì)和市場的走勢。
第二、調(diào)控的主體責(zé)任明確落實(shí)到地方。將過去的“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”,表明調(diào)控主體責(zé)任的轉(zhuǎn)移。中央層面負(fù)責(zé)把控總體方向,對地方政府進(jìn)行考核;地方政府按照“一城一策”的原則具體實(shí)施。
第三,將防范金融風(fēng)險(xiǎn)仍然擺在重要位置。房地產(chǎn)蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視,如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的萎縮或者居民收入面臨下滑的壓力,房地產(chǎn)市場與金融市場形成共振將會沖擊金融安全,也不利于地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。
第四、住房市場體系將進(jìn)一步完善。完善住房市場體系關(guān)鍵在于合理的住房供給結(jié)構(gòu)。通過市場的互聯(lián)互通降低住房需求在大城市的集中度,以市場化調(diào)節(jié)為主的房地產(chǎn)長效機(jī)制有望加快形成。
顯然,期待2019年房價(jià)大幅波動(dòng)并不符合決策層要求,2019年房價(jià)走勢仍將以穩(wěn)為主,而穩(wěn)定的房價(jià)也有可能帶來購房需求的回歸。