深圳樓市：房企讓利促銷(xiāo)還是提價(jià)待沽？
深圳樓市剛剛走過(guò)不平靜的2018年，出臺(tái)了三價(jià)合一、二次房改、731樓市調(diào)控新政、城中村（舊村）總體規(guī)劃等影響樓市的重磅政策。剛剛進(jìn)入2019年，樓市也顯得有些“不平靜”。
據(jù)第一太平戴維斯公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月底深圳住宅成交量約為302萬(wàn)平方米，同比減少0.4%。在成交價(jià)格方面，盡管市場(chǎng)仍有大量被抑制的購(gòu)房需求，但受政府調(diào)控、銀行監(jiān)管和房改的政策影響，全年住宅成交價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定。2018年的住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格較2017年的平均成交價(jià)格同比下降0.7%至每平米56988元。另?yè)?jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2018年全年深圳合計(jì)成交73047套二手房，同比減少1.1%。
從去年下半年開(kāi)始，深圳樓市趨向平穩(wěn)、開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)并推出一定幅度的促銷(xiāo)措施。這時(shí)，網(wǎng)上流傳出這么一則消息，卻顯得有些格格不入。
消息指出：實(shí)地集團(tuán)2018年全年銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成。鑒于近期市場(chǎng)回暖、菏澤取消限售、廣州取消公寓限購(gòu)令、深圳下調(diào)首套房利率等利好政策釋放，各地房地產(chǎn)政策提振勢(shì)頭明朗。經(jīng)集團(tuán)研究決定，實(shí)地·深圳劍蘭郡項(xiàng)目于2019年1月1日起，全面提升銷(xiāo)售價(jià)格，視具體情況上調(diào)每套50萬(wàn)元以上。
實(shí)地·深圳劍蘭郡位于羅湖紅嶺片區(qū)，是一個(gè)在建的住宅項(xiàng)目，但項(xiàng)目規(guī)模并不算大。1月3日，記者前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)中心人氣并不算旺。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，網(wǎng)上的消息為誤傳，項(xiàng)目并沒(méi)有提價(jià)，但所剩的房源已經(jīng)不多，目前均價(jià)在每平方米72000元左右。
從去年10月開(kāi)始，深圳市場(chǎng)上的各大開(kāi)發(fā)商為了完成年末回款以及銷(xiāo)售指標(biāo)，推盤(pán)入市的積極性明顯增強(qiáng)，且為了刺激潛在購(gòu)房者入市，多家開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目紛紛推出優(yōu)惠折扣，首付分期、一成首付、特價(jià)房、給中介高提成等促銷(xiāo)手段層出不窮。在龍崗中心城，一處開(kāi)盤(pán)不久的商務(wù)公寓吸引了許多置業(yè)者的目光，不僅是價(jià)格僅在每平方米25000元左右，低于市場(chǎng)預(yù)期，更重要的是房產(chǎn)中介鋪天蓋地式的宣傳?！斑@個(gè)項(xiàng)目給我們中介的返點(diǎn)提成是其他項(xiàng)目的兩到三倍。”房產(chǎn)中介張經(jīng)理如是說(shuō)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)就是一個(gè)資金高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，所以，盡快回籠資金是開(kāi)發(fā)商最迫切的任務(wù)。不過(guò)，從去年12月下旬開(kāi)始，隨著部分項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)完成，市場(chǎng)上促銷(xiāo)的號(hào)角聲已經(jīng)逐漸變?nèi)?，推貨量也有所下降。有中介告訴記者，一些深圳新盤(pán)項(xiàng)目或考慮降低優(yōu)惠幅度。記者發(fā)現(xiàn)，福田一處在去年11月入市的項(xiàng)目也在近期宣布最后一批特價(jià)房源優(yōu)惠，隨后即收回3%的優(yōu)惠，按最新價(jià)格執(zhí)行。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)各地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策超過(guò)400次。或許，包括菏澤、廣州在內(nèi)的多座城市在近期相繼調(diào)整樓市調(diào)控措施，給市場(chǎng)參與方帶來(lái)了一些“希望”。不過(guò)，青島和成都卻相繼傳出暫停搖號(hào)、無(wú)人參與搖號(hào)的消息，顯示出房產(chǎn)銷(xiāo)售依舊面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，盡管調(diào)控大方向不變，但為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，2019年各城市將可根據(jù)自身情況作相應(yīng)政策調(diào)整，當(dāng)然也包括深圳。只是，從企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商資金壓力還是很大，還是會(huì)顯露出以價(jià)換量的心態(tài)。
進(jìn)入1月份即春節(jié)臨近前，樓市進(jìn)入淡季，開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)始規(guī)劃新一年的銷(xiāo)售計(jì)劃。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相關(guān)的加價(jià)誤傳背后反映了市場(chǎng)各方的心態(tài)，但像深圳等一線城市的樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，目前這個(gè)階段正好是房企銷(xiāo)售策略分化時(shí)期，資金壓力不大的企業(yè)會(huì)選擇放緩自身的節(jié)奏。
從全國(guó)范圍來(lái)看，克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，雖然去年第四季度房企推盤(pán)量大幅增加、項(xiàng)目積極入市，但市場(chǎng)去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企在去年12月單月銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從去年7月份近60%的同比增幅大幅回落至21%左右。短期內(nèi)房企仍然會(huì)保持謹(jǐn)慎投資、加緊去化的原則。房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，百?gòu)?qiáng)房企的規(guī)模增速相比近兩年將顯著放緩并保持整體平穩(wěn)。
