北京個(gè)別區(qū)域?qū)懽謽强罩迷黾幼饨鹚蓜?dòng) ,業(yè)主慎對(duì)金融客戶(hù)
時(shí)間：2019/1/9
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日前，證券時(shí)報(bào)記者對(duì)北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）、東二環(huán)、中關(guān)村等核心商圈的十余個(gè)寫(xiě)字樓進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積影響，部分寫(xiě)字樓空置面積有所增加，租金出現(xiàn)松動(dòng)，特別是CBD區(qū)域?qū)鹑谄髽I(yè)清理整頓后，個(gè)別前期炒作明顯的寫(xiě)字樓租金回歸理性。不過(guò)，大部分甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率仍處低位，部分寫(xiě)字樓基本滿租，有個(gè)別寫(xiě)字樓甚至打算春節(jié)后漲租金。
北京樓市
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受去杠桿政策和經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫(xiě)字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現(xiàn)一些租戶(hù)退租現(xiàn)象，原因是極個(gè)別大面積租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性，整體市場(chǎng)空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2019年隨著寫(xiě)字樓供給的大量增加，整體租金或穩(wěn)中有降，但2020~2021年市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，整體租金水平預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)上行。
金融客戶(hù)搬離較多
日前，證券時(shí)報(bào)記者以租戶(hù)身份來(lái)到位于北京東三環(huán)的CBD商圈進(jìn)行調(diào)查，該區(qū)域某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前整個(gè)大廈可租面積3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出來(lái)一些面積，其中有一家金融公司之前租了一整層，有1000多平方米。“以前大廈空置時(shí)間不超過(guò)1個(gè)月，現(xiàn)在加上春節(jié)得有兩個(gè)月空置期，年底到春節(jié)前后找房客戶(hù)少，我們也適當(dāng)優(yōu)惠一些以吸引客戶(hù)。”他說(shuō)。
據(jù)上述寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人介紹，目前該寫(xiě)字樓的租金報(bào)價(jià)是18~21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具體價(jià)格還可以談，而且可給1個(gè)月的免租期，與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒(méi)有免租期相比，這已經(jīng)是年底至春節(jié)前的優(yōu)惠價(jià)了。
CBD商圈另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，目前大廈總共空置出大概1萬(wàn)平方米面積，主要是因?yàn)橹耙粋€(gè)金融大客戶(hù)違約退租，否則大廈基本滿租了?！耙话隳甑赘浇饨饡?huì)比原來(lái)稍微低一點(diǎn)，起租期可以往后錯(cuò)一點(diǎn)，報(bào)價(jià)600~650元/平方米/月，裝修加免租期可以給到3個(gè)月。”他說(shuō)。
“最近也有從西二環(huán)金融街(6.230, -0.11, -1.74%)商圈來(lái)這邊看房的，可能因?yàn)槟沁呑饨鸶F，有意搬到東邊來(lái)；也有CBD區(qū)域內(nèi)互換的，有的是覺(jué)得現(xiàn)有面積不合適，想換大面積，當(dāng)然也有縮面積的，有的都撤出CBD了，CBD區(qū)域比之前空置面積多了一些，可能也與一些公司縮減開(kāi)支搬離有關(guān)?！鄙鲜鰧?xiě)字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
上述兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓都是單一業(yè)權(quán)（樓宇只租不售或整棟樓屬于一個(gè)業(yè)主），并且在CBD商圈租金價(jià)格相對(duì)較高，能在這里辦公的企業(yè)一般資質(zhì)較高，而在分散業(yè)權(quán)（前期分割為小單元出售，后期由業(yè)主自行租賃或甲方包租）的甲級(jí)寫(xiě)字樓里中小金融企業(yè)搬離的現(xiàn)象更多。
某以小業(yè)主為主的寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“近3年這里的租金陸續(xù)漲起來(lái)，基本上是被金融公司炒起來(lái)的。2018年經(jīng)濟(jì)增速放緩，再加上對(duì)金融公司管控特別嚴(yán)，最近1個(gè)多月退租的比較多，有十幾家金融公司搬走或者注銷(xiāo)了，有些都搬到四環(huán)外了，從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣空置這么多的情況，原來(lái)入住率95%，現(xiàn)在可能80%左右了?！彼f(shuō)，2017年這里的租金都是9元/平方米/天，近兩三個(gè)月降到了8元/平方米/天。
有些核心商圈的部分寫(xiě)字樓因空置面積多了逐漸就降價(jià)。CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，有的寫(xiě)字樓空置較多，特別著急租，租金優(yōu)惠力度也較大，之前12元/平方米/天成交的，現(xiàn)在客戶(hù)出價(jià)10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底給的免租期最多15天，目前免租期也有優(yōu)惠，有的最少給2個(gè)月，就是為了讓客戶(hù)盡快訂房，減少空置。
業(yè)主謹(jǐn)慎對(duì)待金融客戶(hù)
在證券時(shí)報(bào)記者以租戶(hù)身份調(diào)查過(guò)程中，CBD商圈多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃負(fù)責(zé)人均向記者表達(dá)了對(duì)金融客戶(hù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，一交流都先問(wèn)客戶(hù)是哪個(gè)行業(yè)的。某甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃主管更是明確表示，大廈對(duì)金融投 資、基金類(lèi)的客戶(hù)把控比較嚴(yán)，如果沒(méi)有國(guó)企、央企背景或者注冊(cè)資金沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)，基本不談。
“金融類(lèi)企業(yè)的機(jī)會(huì)受限，但也不是都不接受，因?yàn)榻鹑陬?lèi)企業(yè)出事的比較多，除非特別知名的，如外資銀行、大投行就沒(méi)問(wèn)題，而不知名的投 資公司或經(jīng)營(yíng)范圍不是很明朗的，我們都比較謹(jǐn)慎。一句話，大廈對(duì)客戶(hù)資質(zhì)一直都卡得挺嚴(yán)?！绷硪粭澕准?jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
除了位于東三環(huán)的CBD商圈，位于東二環(huán)核心商圈的部分寫(xiě)字樓同樣對(duì)金融客戶(hù)態(tài)度謹(jǐn)慎。某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“金融行業(yè)不穩(wěn)定，這邊除了港企就是外資企業(yè)，現(xiàn)在對(duì)金融企業(yè)很謹(jǐn)慎，基本不考慮?！?br /> 談到多個(gè)寫(xiě)字樓對(duì)金融客戶(hù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，朝陽(yáng)區(qū)某經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售人員深有感觸。他告訴證券時(shí)報(bào)記者，自2018年下半年開(kāi)始，國(guó)家整頓金融公司，工商部門(mén)查得特別嚴(yán)，經(jīng)常從寫(xiě)字樓頂層走到一層，只要是金融公司證照不全的都會(huì)查，有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了，好幾家金融公司跑路了，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的寫(xiě)字樓還是以小業(yè)主為主的寫(xiě)字樓都空出好多面積?！按蟛糠质钦５狡诘?，也有資金出問(wèn)題提前退租的，各種原因都有。超甲級(jí)寫(xiě)字樓因資金問(wèn)題退租的不多，空置也較少，因?yàn)榭蛻?hù)資質(zhì)都特別高。朝陽(yáng)區(qū)大部分甲級(jí)寫(xiě)字樓里其他行業(yè)還算正常，金融公司搬離的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特別正規(guī)的金融公司都留下了，走的大多是租用300~400平方米的小公司?！彼f(shuō)。
證券時(shí)報(bào)記者還了解到，位于北四環(huán)的中關(guān)村商圈的多個(gè)寫(xiě)字樓同樣對(duì)金融客戶(hù)比較謹(jǐn)慎?！耙?yàn)橹癙2P爆雷，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)政策有變動(dòng)，P2P、區(qū)塊鏈、虛擬幣等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)都不允許入住了?！蹦臣准?jí)寫(xiě)字樓租賃部工作人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。不過(guò)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)對(duì)高新科技企業(yè)或涉及到科技金融類(lèi)的企業(yè)有租金扶持政策。
退租、降價(jià) 不具普遍性和持續(xù)性
除了部分金融客戶(hù)搬離核心商圈造成較多空置面積外，也有個(gè)別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大幅縮減面積導(dǎo)致較大的空置。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查了解到，最典型的就是ofo小黃車(chē)，之前在位于北四環(huán)中關(guān)村商圈的某甲級(jí)寫(xiě)字樓租了4層辦公樓，2個(gè)月前全部搬走了，而現(xiàn)在其在該商圈的另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓的辦公面積只有半層，縮減得比較厲害。
證券時(shí)報(bào)記者在ofo小黃車(chē)搬離的那棟寫(xiě)字樓里看到，原來(lái)的那4層辦公區(qū)，目前只有一層是空著的，其他3層已經(jīng)租給某科技企業(yè)。不過(guò)，該寫(xiě)字樓的租賃部負(fù)責(zé)人則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，ofo小黃車(chē)是到期搬走的，沒(méi)有對(duì)大廈產(chǎn)生影響，沒(méi)走之前就已無(wú)縫連接都租完了，空著那層是在裝修。“我們出租率基本是100%，有兩個(gè)小面積的2019年3月到期，要租得排隊(duì)等。”他說(shuō)。
與上述寫(xiě)字樓的情況類(lèi)似，證券時(shí)報(bào)記者走訪中關(guān)村商圈的多個(gè)寫(xiě)字樓也基本滿租，某承租率在98%的寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人還對(duì)記者表示，明年很有可能還要漲租金。
盡管因部分金融客戶(hù)搬離、特別是個(gè)別大客戶(hù)退租而使得CBD商圈空置面積有所上升，但CBD商圈某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者：“甲級(jí)寫(xiě)字樓里1000平方米算小面積，像蘋(píng)果這樣的大公司一租就是5000平方米。個(gè)別公司搬走的原因很多，有的是為擴(kuò)面積，有的是自己買(mǎi)樓了。如果是從CBD商圈搬到產(chǎn)業(yè)園，可能是為縮減預(yù)算，而像德勤這樣的大企業(yè)從一般的樓搬到更好的樓，是為提供更好的福利，雖然對(duì)舊樓影響大，但只要有補(bǔ)充就OK，出租率90%以上都在可控范圍內(nèi)。CBD大多是正規(guī)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，個(gè)別企業(yè)搬離對(duì)整體影響不大?！?br /> “我們大廈沒(méi)太受影響，出租率一直挺高，90%多，租金也沒(méi)有優(yōu)惠，不分時(shí)候都是這個(gè)價(jià)。”CBD商圈另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
實(shí)際上，大部分核心商圈的寫(xiě)字樓退租情況并不多，空置面積也不多?！拔覀儸F(xiàn)在空置率不到1%，每棟樓也就剩1、2間，都是一二百平方米的小面積，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也沒(méi)有，這里沒(méi)有退租的，都是正常到期搬走的?！蔽挥跂|二環(huán)核心商圈的某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
雖然去年底部分核心商圈的寫(xiě)字樓、特別是空置率超過(guò)20%的寫(xiě)字樓有特價(jià)優(yōu)惠，不僅租金較去年10月之前有所下降，而且免租期也可延長(zhǎng)，但是CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，等今年春節(jié)后客戶(hù)一多，租金就會(huì)上調(diào)，免租期也會(huì)減少，3~4月是客戶(hù)訂房高峰，寫(xiě)字樓也會(huì)根據(jù)客戶(hù)量來(lái)定價(jià)。
對(duì)于近期部分寫(xiě)字樓退租、降價(jià)的現(xiàn)象，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，北京2018年第四季度出現(xiàn)一些租戶(hù)退租，主要在CBD商圈，原因是極個(gè)別大面積租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性。而整體租金方面并未出現(xiàn)下降，2018年第三季度北京全市租金環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，而第四季度則止升回穩(wěn)。盡管有少量退租，但由于市場(chǎng)整體新增供應(yīng)量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，寫(xiě)字樓業(yè)主暫無(wú)下調(diào)租金的壓力?！暗请S著2018年去杠桿政策的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)增速的放緩，加上北京本身新項(xiàng)目入市一再延遲，可供租戶(hù)選擇有限，2018年下半年寫(xiě)字樓新增需求乏力，對(duì)比上半年有明顯放緩?！彼f(shuō)。
根據(jù)戴德梁行2018年四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎環(huán)比上漲外，其他都是環(huán)比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%，環(huán)比上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央商務(wù)區(qū)的空置率為4.2%，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)；金融街的空置率為3.1%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；燕莎的空置率為5.1%，環(huán)比上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)；東二環(huán)的空置率為5.8%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；中關(guān)村的空置率為0.3%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。從甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金來(lái)看，北京五大核心商圈各自租金環(huán)比變化不大。
2019年整體租金或穩(wěn)中有降
戴德梁行的最新報(bào)告顯示，2018年四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量攀升至1058.0萬(wàn)平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%（統(tǒng)計(jì)口徑不一樣，與前述數(shù)據(jù)略有差別）。核心商圈雖然沒(méi)有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%。自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。全市下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68592平方米，較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)試圖通過(guò)降低租金的方式來(lái)爭(zhēng)取更多租戶(hù)，四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交租金開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。
“金融和互聯(lián)網(wǎng)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大。美國(guó)股市波動(dòng)令互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值縮水嚴(yán)重，比特幣的跳水對(duì)區(qū)塊鏈及其上下游相關(guān)行業(yè)影響較大。前3季度互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)保持了較快的擴(kuò)張速度，由于資金的進(jìn)入有可能一年之內(nèi)以10倍甚至幾十倍的速度擴(kuò)張，現(xiàn)在整體的市場(chǎng)資金緊張導(dǎo)致融資也變得困難了。另外，受P2P類(lèi)企業(yè)爆雷影響，寫(xiě)字樓業(yè)主方對(duì)于小金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)榇_實(shí)給他們帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。從政府層面也要求對(duì)小金融機(jī)構(gòu)租賃要謹(jǐn)慎，不鼓勵(lì)這些企業(yè)進(jìn)入相對(duì)高端的寫(xiě)字樓，而有些大金融機(jī)構(gòu)因整體大環(huán)境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，2018年下半年北京核心商圈的凈吸納量?jī)H為1.8萬(wàn)平方米，處于一個(gè)較低的水平，第四季度數(shù)據(jù)能看出來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)直接反映到寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
對(duì)于當(dāng)前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金情況，魏東對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2018年第四季度全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，基本和上季度持平。不過(guò)接近年底，各個(gè)業(yè)主都比較明顯感覺(jué)到市場(chǎng)需求的放緩，有的業(yè)主為促進(jìn)租賃降低了預(yù)期，比原來(lái)的報(bào)價(jià)降了些。
對(duì)于2019年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金價(jià)格走勢(shì)，孫祖天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019年市場(chǎng)供應(yīng)量將有所回升，有望使得租戶(hù)今年因項(xiàng)目延遲入市而被推遲的擴(kuò)張和搬遷計(jì)劃得到釋放，因此整體需求量預(yù)計(jì)有所回升，但由于明年全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且在空置率上升情況下，業(yè)主將較為謹(jǐn)慎，租金平穩(wěn)是大概率事件。
魏東則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019年由于北京寫(xiě)字樓供應(yīng)增多，市場(chǎng)租金面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，但2020~2021年市場(chǎng)新增供應(yīng)稀少，租金預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。
北京樓市
接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受去杠桿政策和經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫(xiě)字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現(xiàn)一些租戶(hù)退租現(xiàn)象，原因是極個(gè)別大面積租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性，整體市場(chǎng)空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2019年隨著寫(xiě)字樓供給的大量增加，整體租金或穩(wěn)中有降，但2020~2021年市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，整體租金水平預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)上行。
金融客戶(hù)搬離較多
日前，證券時(shí)報(bào)記者以租戶(hù)身份來(lái)到位于北京東三環(huán)的CBD商圈進(jìn)行調(diào)查，該區(qū)域某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前整個(gè)大廈可租面積3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出來(lái)一些面積，其中有一家金融公司之前租了一整層，有1000多平方米。“以前大廈空置時(shí)間不超過(guò)1個(gè)月，現(xiàn)在加上春節(jié)得有兩個(gè)月空置期，年底到春節(jié)前后找房客戶(hù)少，我們也適當(dāng)優(yōu)惠一些以吸引客戶(hù)。”他說(shuō)。
據(jù)上述寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人介紹，目前該寫(xiě)字樓的租金報(bào)價(jià)是18~21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具體價(jià)格還可以談，而且可給1個(gè)月的免租期，與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒(méi)有免租期相比，這已經(jīng)是年底至春節(jié)前的優(yōu)惠價(jià)了。
CBD商圈另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，目前大廈總共空置出大概1萬(wàn)平方米面積，主要是因?yàn)橹耙粋€(gè)金融大客戶(hù)違約退租，否則大廈基本滿租了?！耙话隳甑赘浇饨饡?huì)比原來(lái)稍微低一點(diǎn)，起租期可以往后錯(cuò)一點(diǎn)，報(bào)價(jià)600~650元/平方米/月，裝修加免租期可以給到3個(gè)月。”他說(shuō)。
“最近也有從西二環(huán)金融街(6.230, -0.11, -1.74%)商圈來(lái)這邊看房的，可能因?yàn)槟沁呑饨鸶F，有意搬到東邊來(lái)；也有CBD區(qū)域內(nèi)互換的，有的是覺(jué)得現(xiàn)有面積不合適，想換大面積，當(dāng)然也有縮面積的，有的都撤出CBD了，CBD區(qū)域比之前空置面積多了一些，可能也與一些公司縮減開(kāi)支搬離有關(guān)?！鄙鲜鰧?xiě)字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
上述兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓都是單一業(yè)權(quán)（樓宇只租不售或整棟樓屬于一個(gè)業(yè)主），并且在CBD商圈租金價(jià)格相對(duì)較高，能在這里辦公的企業(yè)一般資質(zhì)較高，而在分散業(yè)權(quán)（前期分割為小單元出售，后期由業(yè)主自行租賃或甲方包租）的甲級(jí)寫(xiě)字樓里中小金融企業(yè)搬離的現(xiàn)象更多。
某以小業(yè)主為主的寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“近3年這里的租金陸續(xù)漲起來(lái)，基本上是被金融公司炒起來(lái)的。2018年經(jīng)濟(jì)增速放緩，再加上對(duì)金融公司管控特別嚴(yán)，最近1個(gè)多月退租的比較多，有十幾家金融公司搬走或者注銷(xiāo)了，有些都搬到四環(huán)外了，從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣空置這么多的情況，原來(lái)入住率95%，現(xiàn)在可能80%左右了?！彼f(shuō)，2017年這里的租金都是9元/平方米/天，近兩三個(gè)月降到了8元/平方米/天。
有些核心商圈的部分寫(xiě)字樓因空置面積多了逐漸就降價(jià)。CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，有的寫(xiě)字樓空置較多，特別著急租，租金優(yōu)惠力度也較大，之前12元/平方米/天成交的，現(xiàn)在客戶(hù)出價(jià)10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底給的免租期最多15天，目前免租期也有優(yōu)惠，有的最少給2個(gè)月，就是為了讓客戶(hù)盡快訂房，減少空置。
業(yè)主謹(jǐn)慎對(duì)待金融客戶(hù)
在證券時(shí)報(bào)記者以租戶(hù)身份調(diào)查過(guò)程中，CBD商圈多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃負(fù)責(zé)人均向記者表達(dá)了對(duì)金融客戶(hù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，一交流都先問(wèn)客戶(hù)是哪個(gè)行業(yè)的。某甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃主管更是明確表示，大廈對(duì)金融投 資、基金類(lèi)的客戶(hù)把控比較嚴(yán)，如果沒(méi)有國(guó)企、央企背景或者注冊(cè)資金沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)，基本不談。
“金融類(lèi)企業(yè)的機(jī)會(huì)受限，但也不是都不接受，因?yàn)榻鹑陬?lèi)企業(yè)出事的比較多，除非特別知名的，如外資銀行、大投行就沒(méi)問(wèn)題，而不知名的投 資公司或經(jīng)營(yíng)范圍不是很明朗的，我們都比較謹(jǐn)慎。一句話，大廈對(duì)客戶(hù)資質(zhì)一直都卡得挺嚴(yán)?！绷硪粭澕准?jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
除了位于東三環(huán)的CBD商圈，位于東二環(huán)核心商圈的部分寫(xiě)字樓同樣對(duì)金融客戶(hù)態(tài)度謹(jǐn)慎。某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)：“金融行業(yè)不穩(wěn)定，這邊除了港企就是外資企業(yè)，現(xiàn)在對(duì)金融企業(yè)很謹(jǐn)慎，基本不考慮?！?br /> 談到多個(gè)寫(xiě)字樓對(duì)金融客戶(hù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，朝陽(yáng)區(qū)某經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售人員深有感觸。他告訴證券時(shí)報(bào)記者，自2018年下半年開(kāi)始，國(guó)家整頓金融公司，工商部門(mén)查得特別嚴(yán)，經(jīng)常從寫(xiě)字樓頂層走到一層，只要是金融公司證照不全的都會(huì)查，有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了，好幾家金融公司跑路了，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的寫(xiě)字樓還是以小業(yè)主為主的寫(xiě)字樓都空出好多面積?！按蟛糠质钦５狡诘?，也有資金出問(wèn)題提前退租的，各種原因都有。超甲級(jí)寫(xiě)字樓因資金問(wèn)題退租的不多，空置也較少，因?yàn)榭蛻?hù)資質(zhì)都特別高。朝陽(yáng)區(qū)大部分甲級(jí)寫(xiě)字樓里其他行業(yè)還算正常，金融公司搬離的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特別正規(guī)的金融公司都留下了，走的大多是租用300~400平方米的小公司?！彼f(shuō)。
證券時(shí)報(bào)記者還了解到，位于北四環(huán)的中關(guān)村商圈的多個(gè)寫(xiě)字樓同樣對(duì)金融客戶(hù)比較謹(jǐn)慎?！耙?yàn)橹癙2P爆雷，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)政策有變動(dòng)，P2P、區(qū)塊鏈、虛擬幣等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)都不允許入住了?！蹦臣准?jí)寫(xiě)字樓租賃部工作人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。不過(guò)，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)對(duì)高新科技企業(yè)或涉及到科技金融類(lèi)的企業(yè)有租金扶持政策。
退租、降價(jià) 不具普遍性和持續(xù)性
除了部分金融客戶(hù)搬離核心商圈造成較多空置面積外，也有個(gè)別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大幅縮減面積導(dǎo)致較大的空置。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查了解到，最典型的就是ofo小黃車(chē)，之前在位于北四環(huán)中關(guān)村商圈的某甲級(jí)寫(xiě)字樓租了4層辦公樓，2個(gè)月前全部搬走了，而現(xiàn)在其在該商圈的另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓的辦公面積只有半層，縮減得比較厲害。
證券時(shí)報(bào)記者在ofo小黃車(chē)搬離的那棟寫(xiě)字樓里看到，原來(lái)的那4層辦公區(qū)，目前只有一層是空著的，其他3層已經(jīng)租給某科技企業(yè)。不過(guò)，該寫(xiě)字樓的租賃部負(fù)責(zé)人則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，ofo小黃車(chē)是到期搬走的，沒(méi)有對(duì)大廈產(chǎn)生影響，沒(méi)走之前就已無(wú)縫連接都租完了，空著那層是在裝修。“我們出租率基本是100%，有兩個(gè)小面積的2019年3月到期，要租得排隊(duì)等。”他說(shuō)。
與上述寫(xiě)字樓的情況類(lèi)似，證券時(shí)報(bào)記者走訪中關(guān)村商圈的多個(gè)寫(xiě)字樓也基本滿租，某承租率在98%的寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人還對(duì)記者表示，明年很有可能還要漲租金。
盡管因部分金融客戶(hù)搬離、特別是個(gè)別大客戶(hù)退租而使得CBD商圈空置面積有所上升，但CBD商圈某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者：“甲級(jí)寫(xiě)字樓里1000平方米算小面積，像蘋(píng)果這樣的大公司一租就是5000平方米。個(gè)別公司搬走的原因很多，有的是為擴(kuò)面積，有的是自己買(mǎi)樓了。如果是從CBD商圈搬到產(chǎn)業(yè)園，可能是為縮減預(yù)算，而像德勤這樣的大企業(yè)從一般的樓搬到更好的樓，是為提供更好的福利，雖然對(duì)舊樓影響大，但只要有補(bǔ)充就OK，出租率90%以上都在可控范圍內(nèi)。CBD大多是正規(guī)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，個(gè)別企業(yè)搬離對(duì)整體影響不大?！?br /> “我們大廈沒(méi)太受影響，出租率一直挺高，90%多，租金也沒(méi)有優(yōu)惠，不分時(shí)候都是這個(gè)價(jià)。”CBD商圈另一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
實(shí)際上，大部分核心商圈的寫(xiě)字樓退租情況并不多，空置面積也不多?！拔覀儸F(xiàn)在空置率不到1%，每棟樓也就剩1、2間，都是一二百平方米的小面積，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也沒(méi)有，這里沒(méi)有退租的，都是正常到期搬走的?！蔽挥跂|二環(huán)核心商圈的某甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
雖然去年底部分核心商圈的寫(xiě)字樓、特別是空置率超過(guò)20%的寫(xiě)字樓有特價(jià)優(yōu)惠，不僅租金較去年10月之前有所下降，而且免租期也可延長(zhǎng)，但是CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴證券時(shí)報(bào)記者，等今年春節(jié)后客戶(hù)一多，租金就會(huì)上調(diào)，免租期也會(huì)減少，3~4月是客戶(hù)訂房高峰，寫(xiě)字樓也會(huì)根據(jù)客戶(hù)量來(lái)定價(jià)。
對(duì)于近期部分寫(xiě)字樓退租、降價(jià)的現(xiàn)象，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，北京2018年第四季度出現(xiàn)一些租戶(hù)退租，主要在CBD商圈，原因是極個(gè)別大面積租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性。而整體租金方面并未出現(xiàn)下降，2018年第三季度北京全市租金環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，而第四季度則止升回穩(wěn)。盡管有少量退租，但由于市場(chǎng)整體新增供應(yīng)量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，寫(xiě)字樓業(yè)主暫無(wú)下調(diào)租金的壓力?！暗请S著2018年去杠桿政策的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)增速的放緩，加上北京本身新項(xiàng)目入市一再延遲，可供租戶(hù)選擇有限，2018年下半年寫(xiě)字樓新增需求乏力，對(duì)比上半年有明顯放緩?！彼f(shuō)。
根據(jù)戴德梁行2018年四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎環(huán)比上漲外，其他都是環(huán)比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%，環(huán)比上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央商務(wù)區(qū)的空置率為4.2%，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)；金融街的空置率為3.1%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；燕莎的空置率為5.1%，環(huán)比上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)；東二環(huán)的空置率為5.8%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；中關(guān)村的空置率為0.3%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。從甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金來(lái)看，北京五大核心商圈各自租金環(huán)比變化不大。
2019年整體租金或穩(wěn)中有降
戴德梁行的最新報(bào)告顯示，2018年四季度，新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量攀升至1058.0萬(wàn)平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%（統(tǒng)計(jì)口徑不一樣，與前述數(shù)據(jù)略有差別）。核心商圈雖然沒(méi)有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%。自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。全市下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68592平方米，較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達(dá)成年度租賃指標(biāo)試圖通過(guò)降低租金的方式來(lái)爭(zhēng)取更多租戶(hù)，四季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交租金開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。
“金融和互聯(lián)網(wǎng)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)受整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大。美國(guó)股市波動(dòng)令互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值縮水嚴(yán)重，比特幣的跳水對(duì)區(qū)塊鏈及其上下游相關(guān)行業(yè)影響較大。前3季度互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)保持了較快的擴(kuò)張速度，由于資金的進(jìn)入有可能一年之內(nèi)以10倍甚至幾十倍的速度擴(kuò)張，現(xiàn)在整體的市場(chǎng)資金緊張導(dǎo)致融資也變得困難了。另外，受P2P類(lèi)企業(yè)爆雷影響，寫(xiě)字樓業(yè)主方對(duì)于小金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)榇_實(shí)給他們帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。從政府層面也要求對(duì)小金融機(jī)構(gòu)租賃要謹(jǐn)慎，不鼓勵(lì)這些企業(yè)進(jìn)入相對(duì)高端的寫(xiě)字樓，而有些大金融機(jī)構(gòu)因整體大環(huán)境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)，2018年下半年北京核心商圈的凈吸納量?jī)H為1.8萬(wàn)平方米，處于一個(gè)較低的水平，第四季度數(shù)據(jù)能看出來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)直接反映到寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
對(duì)于當(dāng)前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金情況，魏東對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2018年第四季度全市寫(xiě)字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，基本和上季度持平。不過(guò)接近年底，各個(gè)業(yè)主都比較明顯感覺(jué)到市場(chǎng)需求的放緩，有的業(yè)主為促進(jìn)租賃降低了預(yù)期，比原來(lái)的報(bào)價(jià)降了些。
對(duì)于2019年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金價(jià)格走勢(shì)，孫祖天對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019年市場(chǎng)供應(yīng)量將有所回升，有望使得租戶(hù)今年因項(xiàng)目延遲入市而被推遲的擴(kuò)張和搬遷計(jì)劃得到釋放，因此整體需求量預(yù)計(jì)有所回升，但由于明年全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且在空置率上升情況下，業(yè)主將較為謹(jǐn)慎，租金平穩(wěn)是大概率事件。
魏東則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，2019年由于北京寫(xiě)字樓供應(yīng)增多，市場(chǎng)租金面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，但2020~2021年市場(chǎng)新增供應(yīng)稀少，租金預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。
魏東還認(rèn)為，未來(lái)位于通州區(qū)的運(yùn)河商務(wù)區(qū)和位于豐臺(tái)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的兩個(gè)主力商圈，其中運(yùn)河商務(wù)區(qū)將以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，目前吸引了國(guó)有銀行、城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購(gòu)置大面積的寫(xiě)字樓項(xiàng)目?！半S著金融企業(yè)在通州區(qū)大量聚集，未來(lái)將為其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。除了已入市的三個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)3年麗澤金融商務(wù)區(qū)將繼續(xù)有約108萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓對(duì)外出租，隨著新機(jī)場(chǎng)航站樓和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，麗澤金融商務(wù)區(qū)將吸引更多企業(yè)租戶(hù)關(guān)注?！彼f(shuō)。
