房東和租客的稅收轉(zhuǎn)嫁背后折射出什么問題
根據(jù)最新推出的個稅改革中的六類專項附加扣除政策，2019年1月1日起，個人有住房租金類支出的，可以獲得相應的個稅專項附加扣除，租房城市不同，住房租金扣除標準分為1500、1100、800元三個等級，其中直轄市、省會城市、計劃單列市及國務(wù)院確定的其他城市按照1500元的標準抵扣。
納稅人若是要申報租房抵扣個稅，租房者需要填報出租方詳細信息，如出租方為個人，需要填寫房屋信息、房東姓名、身份證號，如出租方為組織，則需要提供公司名稱及單位統(tǒng)一社會信用代碼。
在過去的時間里，對于個人的租房收入幾乎是沒有納稅的。在此次個人所得稅改革里，財稅部門通過房租抵扣，可以部分的統(tǒng)籌租房的數(shù)據(jù)。但是，未來房東增加的稅收誰來負擔，如同二手房交易，賣房者拿走的是凈收益，其他成本都是買房者來負擔。
對此，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者專訪了金杜律師事務(wù)所合伙人葉永青，對現(xiàn)在的這一現(xiàn)象進行了解讀。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)：房東租客的個人所得稅負擔背后，是什么問題和原因？
葉永青：一場房東和租客的假想對話引爆了網(wǎng)絡(luò)的熱點。討論的焦點在稅收上，連接的是房地產(chǎn)行業(yè)，而折射出的是中國經(jīng)濟的現(xiàn)實困難和未來稅制改革的不易。今時今日，已經(jīng)沒有人懷疑，稅收問題是中國經(jīng)濟的重要問題，而如何面對這樣的問題，需要決策者的智慧和定力，誠如大大所說，堅定戰(zhàn)略信心是關(guān)鍵。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)：我們仔細來看看這個對話透露出的信息，需要說明的是，這些信息未必是全面的，如果這樣的場景真的是典型的場景，那么會有很多政策的制定受到影響？
葉永青:信息的第一個方面：房地產(chǎn)租賃的市場已經(jīng)處在十分焦灼的狀態(tài)，一方面是仍然存在較大的供不應求現(xiàn)象，而與此對應的是需求方，也就是租客們的支付能力其實已經(jīng)接近極限了。作出這個結(jié)論的理由非常簡單，稅收的增加和減少本質(zhì)是個經(jīng)濟的問題，如果對于租客而言，房租的抵扣無足輕重，其自然不會有對房東信息的要求，只要放棄扣除就行；另一方面，如果房東可以如以往房地產(chǎn)市場某些人的論斷一樣，輕易的把價格漲上去來彌補稅收的損失，那也不會存在這樣的討論了，直接漲價就好，省去無數(shù)麻煩。然而，于租客而言，稅收的利益仍然不能輕易放棄，同時，即使市場的價格不會因此上漲理論上可以找到類似的房子，尋找的成本和可能面臨同樣要求的壓力也是一個沉重的負擔。于房東而言，漲價很難，重新尋找租客的成本在供不應求市場情況下，相比明顯提高的稅務(wù)成本還可以承受，這個大概就是市場的經(jīng)濟邏輯了。這個判斷本身和之前租賃行業(yè)對市場的分析以及筆者聽聞的實際情況比較接近，盡管租賃市場仍然可能供不應求（因為入市的資源不足），但是價格其實已經(jīng)很難上漲了，于是稅收就成了最后博弈的杠桿。
信息的第二個方面，個人出租房產(chǎn)的稅收管理和現(xiàn)行稅法之間存在差異。這個判斷的來由也很簡單，如果個人出租房產(chǎn)僅僅只交個人所得稅，假設(shè)房東和租客適用的綜合所得邊際稅率相同，那么事實上就是一邊交稅一邊扣除的問題，談判的焦點是雙方如何分享（分攤）個人所得稅征管的影響。然而，對話所顯示的重要信息之一就是，房東的稅負上升明顯大于租客的個人所得稅扣除利益，很顯然，房東的稅負上漲計算中不僅僅有個人所得稅，還包括了增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，也不排除是因為房東適用的邊際稅率顯然大于租客。正是因為，房東的稅負成本會因為稅收信息影響大幅上升，價格小漲本身都不能抵消稅收信息獲取帶來的稅收成本，大漲又顯然不現(xiàn)實，才形成了威逼利誘（利誘沒看到）要求放棄扣除的談話。
信息的第三個方面，中國的長租市場建設(shè)任重道遠，建立合理的法律平衡十分重要。從租客的無奈到房東的霸道，最重要的背景是雙方談判地位不一致帶來的影響，這既有市場供求的原因，也有制度建設(shè)的問題。目前的中國租房市場由于長期供不應求，簽約以短約為主，房東以各種方式保護自己的利益，要求各種形式的解約權(quán)，而解除合同本身往往就成了漲價的最后武器。如何以法律的方式對市場談判中具有優(yōu)勢地位的一方作出合理的限制是一個需要思考的問題。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)：對正在進行的個人所得稅改革會有什么影響？
葉永青：對于個人所得稅的征管，相信即便是喊得最大聲的房東也清楚，這一天終究會來，無論租客是否申報信息，該交的稅總有要交的一天。個人所得的征管，無論從個人所得稅、流轉(zhuǎn)稅還是其他稅收的角度，必然會有信息打通，全面征收，嚴格征管的一天。不存僥幸的態(tài)度才是合理有效的。
對于未來的的減稅，結(jié)構(gòu)性的特點必將越來越明顯，即整體減稅，征管加稅，底層減稅，上層增稅，交易減稅，所得增稅，這樣的趨勢在所有發(fā)達國家走向富裕的道路中都出現(xiàn)過，我們只是會走得更加不同（也許更加艱難）。
對于房地產(chǎn)租賃市場和稅收政策，若干年前，有不少人拿著開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁稅負來說不應該對房地產(chǎn)增加稅負，今天，同樣有人以此為理由認為對個人出租房產(chǎn)應該給予稅收優(yōu)惠。而筆者認為，市場的歸市場，法律歸法律，任何一項稅收都可以在市場經(jīng)濟條件下成為價格博弈的組成部分，然而政策的制定只能從市場中性的假設(shè)出發(fā)，因為轉(zhuǎn)嫁意味著漲價，而世界上沒有只漲不跌的市場。因此，房地產(chǎn)租賃市場未來的稅收政策應該著重于，以稅收和法方式鼓勵長租，在租客和房東之間形成更為長期和穩(wěn)定的價格博弈，這才是長效機制的根本。
