長沙芙蓉區(qū)樓宇經(jīng)濟邁入2.0時代：一樓一特色 樓樓聚產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為大房企投資轉(zhuǎn)型的風向之一。
2018年底，長三角產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、長三角城鎮(zhèn)智慧化研究聯(lián)合實驗室、上海交通大學中國城市治理研究院張江長三角科技城實踐基地等三大創(chuàng)新主體，正式在張江長三角科技城展示中心揭牌成立。
張江長三角科技城位于上海市金山區(qū)與浙江省平湖市交界處，是全國首個跨省合作的產(chǎn)業(yè)園，其由“張江平湖科技園”“張江楓涇科技園”組成，項目總規(guī)劃面積87平方公里。
這個項目由張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)管委會授權(quán)，由張江高新區(qū)、上海金山區(qū)、浙江嘉興市三方共同推動建設(shè)。在不遠的將來，這里將成為一個集合智能制造、新一代信息技術(shù)、健康醫(yī)療和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。
碧桂園是其中的重要參與者之一，作為科技城的開發(fā)商，所有物業(yè)均由碧桂園代建。12月29日，碧桂園副總裁、滬蘇區(qū)域總裁謝金雄對時代周報記者表示，碧桂園將把張江長三角科技城作為其在長三角地區(qū)的重要戰(zhàn)略布局，著力創(chuàng)新和實踐其產(chǎn)城融合發(fā)展體系。
“通過產(chǎn)業(yè)上下游協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)學研用的協(xié)同創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級，可以探索建設(shè)智庫、聯(lián)盟、展會、基金與園區(qū)五位一體的產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式?！苯遗飘斕欤袊そ?jīng)聯(lián)執(zhí)行副會長兼秘書長、國家制造強國建設(shè)戰(zhàn)略咨詢委員會委員熊夢在“長三角一體化產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新論壇”上表示。
產(chǎn)城融合戰(zhàn)略
碧桂園是產(chǎn)城融合的先行者之一。
隨著傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)進入存量期，激烈的市場競爭下，利潤空間被大幅壓縮。自2016年8月開始，碧桂園即正式對外發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”。實業(yè)與地產(chǎn)如何結(jié)合，探索產(chǎn)城融合的新模式，成為公司的新思考。
碧桂園與張江長三角科技城項目結(jié)緣于2017年。該年的7月5日，碧桂園與上海張江高科共同決定在張江長三角科技城設(shè)立項目公司，具體負責合作區(qū)域內(nèi)的投資開發(fā)、招商運營等事項。據(jù)了解，此前華夏幸福對該項目也有過興趣，不過最后還是被碧桂園拿下。
從戰(zhàn)略規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)促進等方面，碧桂園總部產(chǎn)城融合中心及區(qū)域公司的產(chǎn)城融合部門將對張江長三角科技城的建設(shè)與運營進行重點幫扶和支持，通過開發(fā)策略、投資測算、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線、招商工作等方面的梳理以及做好資金計劃，來助力科技城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
截至目前，科技城正在洽談并有明確落戶需求的大項目已有幾十個，預計總投資額超過500億元，首期需要提供的土地超過3000畝。
“融合”二字在科技城里占據(jù)了核心地位。在未來的發(fā)展中，碧桂園將幫助園區(qū)創(chuàng)建為智慧之城。
據(jù)科技城展示中心的相關(guān)人士介紹，科技城以國家新一代人工智能發(fā)展戰(zhàn)略為引領(lǐng)，推動AI與智能制造、智慧交通、智慧醫(yī)療、智慧服務(wù)等相結(jié)合，通過示范應(yīng)用和市場推廣，發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)，打造智慧社區(qū)，創(chuàng)建智慧之城。
在產(chǎn)城融合一方面，碧桂園也已經(jīng)有了一定成績。除了張江長三角科技城項目外，碧桂園至少已經(jīng)落地了多個科技類產(chǎn)融結(jié)合項目。比如世界級物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地潼湖科技小鎮(zhèn)、物聯(lián)網(wǎng)智慧新城的思科（廣州）智慧城、聚焦智能制造和打造機器人產(chǎn)業(yè)高地的碧桂園深圳機器人產(chǎn)業(yè)園、融入世界智造生態(tài)圈和構(gòu)建灣區(qū)創(chuàng)新新風尚的新圩梅龍湖智造新城等。
楊國強對產(chǎn)城項目寄予厚望。公開資料顯示，某次業(yè)務(wù)交流會上，楊國強提出，碧桂園將從科技小鎮(zhèn)、三四五線城市、一二線城市及境外投資四個方向全方位推動業(yè)務(wù)。
產(chǎn)業(yè)導入新考驗
事實上，除了碧桂園之外，國內(nèi)主流開發(fā)商也都紛紛開始進行產(chǎn)城融合的探索。
克而瑞研究報告顯示，各家房企目前的運作方式各有不同。比如較早開始產(chǎn)城融合的華夏幸福，已經(jīng)與河北固安縣政府創(chuàng)新探索PPP市場化運作模式，合作開發(fā)運營固安產(chǎn)業(yè)新城，目前已拓展到多個城市。
招商蛇口則以蛇口模式為招商的獨特切入口來進行產(chǎn)城開發(fā)和園區(qū)運營。近年來這一模式也在拓展外延，包括蘇州金融小鎮(zhèn)在內(nèi)的已經(jīng)簽約落地了多個產(chǎn)城項目。
華潤置地依托華潤集團的資源整合優(yōu)勢，發(fā)揮在產(chǎn)城融合上的優(yōu)勢。比如在今年3月，華潤置地在深圳簽約了“龍華科技小鎮(zhèn)”，未來要打造一個以新一代電子信息產(chǎn)品為特色的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
同樣，保利發(fā)展、富力集團、萬科都在不同程度上涉足產(chǎn)城融合項目，尋找企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。
興業(yè)證券報告認為，目前房企的產(chǎn)城融合趨向“政府支持、企業(yè)主導、合作巨頭產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)城同步發(fā)展”的開發(fā)特點。報告認為主要的變化有三點：其一，由政府主導+單線聯(lián)系，向企業(yè)主導+三維關(guān)系轉(zhuǎn)變；其二，由政府或房企自身尋找產(chǎn)業(yè)上下游并參與運營，向房企與自帶上下游運營能力的產(chǎn)業(yè)巨頭合作模式轉(zhuǎn)變；其三，由產(chǎn)業(yè)、居住、配套分離式規(guī)劃開發(fā)，向產(chǎn)業(yè)、居住、配套同步規(guī)劃開發(fā)轉(zhuǎn)變。
不過，目前對于房地產(chǎn)商來說，如何打造好產(chǎn)城融合項目仍處于探索階段。相比傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，產(chǎn)城融合的核心在于產(chǎn)業(yè)導入。這對房企也提出了新的考驗。
在原上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司總經(jīng)理葛培健看來，傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)驅(qū)動的園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)?！敖酉聛磉M入了產(chǎn)業(yè)導入加基金操盤的時期，核心就是產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，人才驅(qū)動，資本助推，拆除圍墻?！彼硎?。
