降準(zhǔn)后的北京樓市：部分項目炒作“春天來了”
央行為提振實體經(jīng)濟(jì)開出的降準(zhǔn)藥方，引起了下行期樓市的應(yīng)激反應(yīng)。北京商報記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，伴隨著降準(zhǔn)消息落地，不僅新房方面部分項目炒作“春天來了”，伺機(jī)趁勢營銷；二手房市場之上，小業(yè)主調(diào)高掛牌價的心態(tài)隱現(xiàn)。在一些銷售人員口中，央行降準(zhǔn)等于對房地產(chǎn)的重大利好，在“買漲不買落，抓緊時間上車”的口號刺激下，部分剛需、剛改購房群體開始考慮入市。不過業(yè)內(nèi)多位分析人士指出，央行降準(zhǔn)之于樓市難提供直接利好，不應(yīng)過高估計降準(zhǔn)對樓市的利好影響，房企負(fù)責(zé)人需要守住房住不炒的底線。
新房：
部分項目炒作“春天來了”
房地產(chǎn)對于銷售資金的饑渴，已經(jīng)到了迫不及待的階段。
在1月4日央行宣布全面降準(zhǔn)后的一個小時，北京部分開發(fā)商旗下的項目便公然向準(zhǔn)購房者定向發(fā)出“央行降準(zhǔn)，房地產(chǎn)的春天來了”的消息。
“現(xiàn)在賣房子的比媒體還勤奮，降準(zhǔn)的快訊剛跳出來，我的銷售就給我發(fā)了一條‘央行宣布全面降準(zhǔn)，釋放1.5萬億元資金，房地產(chǎn)的春天要到了’的宣傳圖，催我趕緊下決心?！辟彿空哔R女士此前關(guān)注過旭輝等四房企旗下的祥云賦，因為在銀行工作，對于流動性的信息關(guān)注比較多，也相對專業(yè)。
“降準(zhǔn)釋放的資金頂多能降低企業(yè)融資成本，可能轉(zhuǎn)化成購買力，銷售這么宣傳，還是著急了?！钡R女士也擔(dān)心，一旦這樣的炒作由點及面，更多的購房者出于對未來寬松環(huán)境和房價上漲的預(yù)期，未來可能會涌入樓市。
事實證明，賀女士的上述擔(dān)心并非空穴來風(fēng)，降準(zhǔn)相關(guān)炒作正在當(dāng)前北京新房市場迅速擴(kuò)散。北京商報記者于降準(zhǔn)后次日走訪新盤時發(fā)現(xiàn)，在西邊新崛起的五里坨板塊上，綠城·西府海棠、遠(yuǎn)洋·五里春秋、萬科·翡翠山曉這三個近乎同期入市的限競房項目，銷售人員在向購房者進(jìn)行項目推介時，都存在利用降準(zhǔn)炒作房價回暖的現(xiàn)象。
以綠城·西府海棠項目為例，現(xiàn)場銷售人員多次向北京商報記者強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房價正處于低位，加上2019年開年以來央行全面降準(zhǔn)釋放出了積極信號，現(xiàn)在正是購房置業(yè)的最好時機(jī)。
據(jù)銷售人員介紹，綠城·西府海棠項目首期開盤于2018年10月，銷售均價為政府限定的5.2萬元/平方米，頂層附贈閣樓以及一層帶地下室的房源售價接近限價上線，大概在5.4萬元左右，開發(fā)商也拿出了個別房源進(jìn)行特惠促銷，每平方米最低售價約為4.7萬元水平。當(dāng)前已開售兩期共計800余套房源，截至2019年第一個周末，在售普通商品房去化遠(yuǎn)超一半。另有200余套房源為開發(fā)商自持，尚未正式對外開盤銷售。
上述項目現(xiàn)場銷售人員透露，近期因央行降準(zhǔn)前來咨詢購房的人有所增多，而從北京商報記者走訪當(dāng)日晚間的售樓處現(xiàn)場來看，也確有以家庭為單位看房或簽約的購房者。
該銷售人員還表示，受降準(zhǔn)這一利好消息刺激，“房價在農(nóng)歷新年后很大程度上會漲起來”。
“年前不買房，一年全白忙。年前不斷觀望的客戶已經(jīng)拿不到之前的優(yōu)惠了，這個降準(zhǔn)消息一出，房價更是只能升不能降。不信漲價的客戶，我都告訴他們過完年后再來看看，到時候別后悔就行了！”上述銷售人員如是說道，并告訴北京商報記者“買漲不買落，抓緊時間上車”。
二手房：
經(jīng)紀(jì)人“有點忙”小業(yè)主“想提價”
降準(zhǔn)消息的刺激也已傳導(dǎo)到了二手房市場。
北京商報記者從多家中介門店了解到，一部分業(yè)主的掛牌價調(diào)價預(yù)期已然開始走高，與之對應(yīng)的，一些剛需、剛改群體也著急入場。
作為手持掛牌房源信息最多的兩大中介，鏈家以及我愛我家經(jīng)紀(jì)人均向北京商報記者表示，最近一周的最直觀感受是“有點忙”。這些經(jīng)紀(jì)人直言，當(dāng)前市場預(yù)期有所改善，成交效率提升。
“相比來說，一般年前兩個月以及年后兩個月是客戶較活躍期，我的感受是那天降準(zhǔn)消息一出，接下來幾天看房客戶似乎比往常又多了一些?！蔽覑畚壹液推嚼锬抽T店經(jīng)紀(jì)人如是描述自己的帶看感受，并稱活躍者多為一些觀望了半年或以上的“熟客”。此外，該我愛我家經(jīng)紀(jì)人還表示，“照現(xiàn)在這個趨勢，二手房價接下來會稍微有點起色！”
鏈家同一區(qū)域的一位經(jīng)紀(jì)人更是直接告訴北京商報記者，降準(zhǔn)后，已有一些業(yè)主明確表示“想提價”，并已經(jīng)開始著手聯(lián)系門店修改價格了。而從該鏈家經(jīng)紀(jì)人作業(yè)電腦顯示的推薦房源來看，和平里多個房源因近期帶看數(shù)量的增多，被標(biāo)注為“熱門帶看”。
刺激小業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變的，不僅僅是央行的這次降準(zhǔn)。
來自貝殼研究院的RealData數(shù)據(jù)顯示，2018年末季節(jié)性因素疊加近期政策松動預(yù)期，買賣雙方預(yù)期略有增強(qiáng)，成交難度有所下降。以剛剛過去的2018年12月為例，北京二手房成交季節(jié)性回升，均價仍延續(xù)下行態(tài)勢。具體來看，客源端，新增客源及帶看量環(huán)比分別增加13.1%和10.6%，帶看成交比下降，成交效率提升。房源端，調(diào)價中漲價次數(shù)占比提升，議價空間收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4萬套，同比增加12.7%，均價6.1萬元/平方米，同比下跌3.3%。
“2019年調(diào)控政策不會發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，但購房環(huán)境將相對改善，考慮到對二手房有分流影響的限競房供應(yīng)繼續(xù)放量，2019年二手房市場將呈現(xiàn)交易量小幅回升、價格穩(wěn)定態(tài)勢?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂如是分析道。
多專家示警：
樓市難獲直接利好切勿跟風(fēng)
盡管新房、二手房均已受降準(zhǔn)消息波及小有波瀾，然而業(yè)內(nèi)多位專家對于此次央行降準(zhǔn)的認(rèn)知，相比市場需求顯然理性得多。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，此次全面降準(zhǔn)未明確限定資金流向，流動性的寬松對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來一定利好。
“首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時融資成本也有望下調(diào)。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一二線城市的土地市場將逐步升溫。其次，對于購房者來說，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購房者的實際購房成本也將就此降低。”
但郭毅也指出，央行降準(zhǔn)實質(zhì)上更有助購房貸款進(jìn)一步向基準(zhǔn)利率回歸，并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動。原因是當(dāng)前制約購房消費的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉也分析表示，央行降準(zhǔn)釋放8000億元增量資金，不等于2019年房地產(chǎn)會觸底反彈。該動作雖然在一定程度上會對房地產(chǎn)存在利好，但影響“間接且微弱”。其主要表現(xiàn)為，借力經(jīng)濟(jì)向好，來促進(jìn)置業(yè)升級與居住改善。
許小樂則預(yù)計，隨著資金的釋放，部分城市的銀行下調(diào)房貸利率，房貸可能會回到基準(zhǔn)利率水平，對房地產(chǎn)市場帶來利好。但房貸政策的調(diào)整會因城而異，房價上漲壓力較大的重點城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場的渠道，避免資金流入房地產(chǎn)市場引發(fā)房價大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產(chǎn)市場可能性不大。
另有業(yè)內(nèi)人士表示，“房住不炒”是紅線，在這一重要樓市政策定調(diào)的基礎(chǔ)上，相關(guān)炒作降準(zhǔn)應(yīng)該有所收斂。
