廣州寫(xiě)字樓供應(yīng)落后于需求，租金平穩(wěn)攀升
時(shí)間：2019/1/15
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報(bào)告顯示，2018年全球經(jīng)濟(jì)疲軟削弱廣州出口貿(mào)易，廣州出口至亞洲、歐洲、非洲出口總值均為負(fù)增長(zhǎng)。其中美國(guó)為廣州最大出口國(guó)，中美貿(mào)易摩擦對(duì)廣州造成沖擊。
寫(xiě)字樓 (2)
出口貿(mào)易困局與國(guó)內(nèi)“去杠桿”政策拖累廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩波及金融、制造、貿(mào)易及相關(guān)行業(yè)企業(yè)，寫(xiě)字樓租戶(hù)搬遷及擴(kuò)張意愿下降，租賃交易活動(dòng)減緩，需求較2017年出現(xiàn)下滑。
本年度廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)，來(lái)自電商相關(guān)快遞和零售商的需求持續(xù)活躍。盡管位于新興區(qū)域的新增供應(yīng)入市，但去化迅速，全市整體空置率下降，平均租金水平緩和上升。
此外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)過(guò)渡到存量市場(chǎng)?！芭f樓改造，存量提升”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年的下一個(gè)風(fēng)口。初期簡(jiǎn)單拆除重建的城市更新模式已經(jīng)不再是新階段的主流，中國(guó)城市更新已經(jīng)進(jìn)入有機(jī)更新時(shí)代。
寫(xiě)字樓：供應(yīng)落后于需求，租金平穩(wěn)攀升
本年度廣州核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增可租賃面積僅21萬(wàn)平方米，全年凈吸納量約38萬(wàn)平方米。受全球經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)內(nèi)“去杠桿”政策影響，市場(chǎng)需求較2017年有所下滑。全市整體空置率同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)至4.5%，全市平均租金水平同比上漲5.5%至每平方米每月179元。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“2019年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓將有超過(guò)82.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)至年底全市空置率上升至7.0%。 超過(guò)38%新增供應(yīng)位于琶洲子市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)不景氣將持續(xù)降低租戶(hù)擴(kuò)張及搬遷意愿，2019年全市租賃交易活動(dòng)或放緩。預(yù)計(jì)全市整體租金增速面臨壓力，全市平均租金漲幅或降至1%?！?br /> 高力國(guó)際廣州辦公樓服務(wù)部董事陳昱豪指出：“預(yù)計(jì)2020年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將突破100萬(wàn)平方米，其中超過(guò)73%的體量位于琶洲。預(yù)計(jì)全市空置率將攀升至頂峰，租金增幅繼續(xù)低迷。隨著2021至2023年新增供應(yīng)逐年減少，預(yù)計(jì)空置率將平穩(wěn)下降，租金穩(wěn)步上漲?！?br /> 倉(cāng)儲(chǔ)供需兩旺，租金水平緩和上升
盡管面臨全球經(jīng)濟(jì)疲軟以及中美貿(mào)易摩擦的大市場(chǎng)環(huán)境，電子商務(wù)相關(guān)物流以及大型零售商的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求仍穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體空置率同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至3.6%。截至2018年底，共有15.5萬(wàn)平方米供應(yīng)新增入市，凈吸納量超過(guò)18.4萬(wàn)平方米，全市平均租金同比上漲3.2%至每平方米每月40.4元。
高力國(guó)際廣州工業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事鄧智輝指出：“預(yù)計(jì)廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在2019年將有超過(guò)46萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，除8.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)位于物流倉(cāng)儲(chǔ)核心區(qū)黃埔以外，其余位于新興區(qū)域：花都、番禺與從化。黃埔作為物流倉(cāng)儲(chǔ)核心區(qū)，預(yù)期能實(shí)現(xiàn)快速去化，2019年租金水平保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。其余新增項(xiàng)目均位于新興區(qū)域且總體量達(dá)37.8萬(wàn)平方米，去化能力面臨考驗(yàn)，租金增長(zhǎng)速度或減緩。2019年隨著電商和大型零售商業(yè)務(wù)暫時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定期，大面積租賃需求或有所減弱，預(yù)計(jì)至明年底全市整體空置率有所攀升，全年平均租金實(shí)現(xiàn)3%的緩慢增長(zhǎng)?！?br /> 中國(guó)城市更新已經(jīng)進(jìn)入有機(jī)更新時(shí)代
從2018年10月底習(xí)主席視察廣州永慶坊肯定其舊城改造的成功，到11月的城市更新最新政策導(dǎo)向：《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》出臺(tái)，可見(jiàn)，城市更新發(fā)展到今日，已不僅僅是舊村舊廠(chǎng)的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一種更新，這才是有機(jī)更新，它是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。
高力國(guó)際華南區(qū)咨詢(xún)服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋認(rèn)為：“ 城市更新已進(jìn)入下半程的全新階段。城市更新全新第二階段的特征有以下四點(diǎn)：1. 城市更新政策的重點(diǎn)從大量貧民窟清理轉(zhuǎn)向社區(qū)鄰里環(huán)境的綜合整治、社區(qū)鄰里活力的恢復(fù)振興乃至城市中心的整體功能提升。2. 城市更新規(guī)劃由單純的物質(zhì)環(huán)境改善規(guī)劃轉(zhuǎn)向社會(huì)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃相結(jié)合的綜合性更新規(guī)劃，城市更新工作發(fā)展成為制定各種不可分割的政策綱領(lǐng)。3. 城市更新方法從急劇動(dòng)外科手術(shù)式的推倒重建轉(zhuǎn)向小規(guī)模、分階段和適時(shí)的謹(jǐn)慎漸進(jìn)式改善，強(qiáng)調(diào)城市更新是一個(gè)連續(xù)不斷的更新過(guò)程。4. 城市更新組織從市場(chǎng)主導(dǎo)、公私伙伴關(guān)系轉(zhuǎn)向公、私、社區(qū)多方合作，更加注重社區(qū)參與和社會(huì)公平的城市更新管制模式。”
在未來(lái)，密切結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)、歷史文化保護(hù)、區(qū)域綜合整治等多方面因素，努力協(xié)調(diào)政府、開(kāi)發(fā)方與居民等不同群體的利益與需求，才能真正實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展成功打造城市更新標(biāo)桿。
寫(xiě)字樓 (2)
出口貿(mào)易困局與國(guó)內(nèi)“去杠桿”政策拖累廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩波及金融、制造、貿(mào)易及相關(guān)行業(yè)企業(yè)，寫(xiě)字樓租戶(hù)搬遷及擴(kuò)張意愿下降，租賃交易活動(dòng)減緩，需求較2017年出現(xiàn)下滑。
本年度廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)，來(lái)自電商相關(guān)快遞和零售商的需求持續(xù)活躍。盡管位于新興區(qū)域的新增供應(yīng)入市，但去化迅速，全市整體空置率下降，平均租金水平緩和上升。
此外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)過(guò)渡到存量市場(chǎng)?！芭f樓改造，存量提升”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年的下一個(gè)風(fēng)口。初期簡(jiǎn)單拆除重建的城市更新模式已經(jīng)不再是新階段的主流，中國(guó)城市更新已經(jīng)進(jìn)入有機(jī)更新時(shí)代。
寫(xiě)字樓：供應(yīng)落后于需求，租金平穩(wěn)攀升
本年度廣州核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增可租賃面積僅21萬(wàn)平方米，全年凈吸納量約38萬(wàn)平方米。受全球經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)內(nèi)“去杠桿”政策影響，市場(chǎng)需求較2017年有所下滑。全市整體空置率同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)至4.5%，全市平均租金水平同比上漲5.5%至每平方米每月179元。
高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“2019年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓將有超過(guò)82.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)至年底全市空置率上升至7.0%。 超過(guò)38%新增供應(yīng)位于琶洲子市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)不景氣將持續(xù)降低租戶(hù)擴(kuò)張及搬遷意愿，2019年全市租賃交易活動(dòng)或放緩。預(yù)計(jì)全市整體租金增速面臨壓力，全市平均租金漲幅或降至1%?！?br /> 高力國(guó)際廣州辦公樓服務(wù)部董事陳昱豪指出：“預(yù)計(jì)2020年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將突破100萬(wàn)平方米，其中超過(guò)73%的體量位于琶洲。預(yù)計(jì)全市空置率將攀升至頂峰，租金增幅繼續(xù)低迷。隨著2021至2023年新增供應(yīng)逐年減少，預(yù)計(jì)空置率將平穩(wěn)下降，租金穩(wěn)步上漲?！?br /> 倉(cāng)儲(chǔ)供需兩旺，租金水平緩和上升
盡管面臨全球經(jīng)濟(jì)疲軟以及中美貿(mào)易摩擦的大市場(chǎng)環(huán)境，電子商務(wù)相關(guān)物流以及大型零售商的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求仍穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體空置率同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至3.6%。截至2018年底，共有15.5萬(wàn)平方米供應(yīng)新增入市，凈吸納量超過(guò)18.4萬(wàn)平方米，全市平均租金同比上漲3.2%至每平方米每月40.4元。
高力國(guó)際廣州工業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事鄧智輝指出：“預(yù)計(jì)廣州非保稅優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在2019年將有超過(guò)46萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，除8.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)位于物流倉(cāng)儲(chǔ)核心區(qū)黃埔以外，其余位于新興區(qū)域：花都、番禺與從化。黃埔作為物流倉(cāng)儲(chǔ)核心區(qū)，預(yù)期能實(shí)現(xiàn)快速去化，2019年租金水平保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。其余新增項(xiàng)目均位于新興區(qū)域且總體量達(dá)37.8萬(wàn)平方米，去化能力面臨考驗(yàn)，租金增長(zhǎng)速度或減緩。2019年隨著電商和大型零售商業(yè)務(wù)暫時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定期，大面積租賃需求或有所減弱，預(yù)計(jì)至明年底全市整體空置率有所攀升，全年平均租金實(shí)現(xiàn)3%的緩慢增長(zhǎng)?！?br /> 中國(guó)城市更新已經(jīng)進(jìn)入有機(jī)更新時(shí)代
從2018年10月底習(xí)主席視察廣州永慶坊肯定其舊城改造的成功，到11月的城市更新最新政策導(dǎo)向：《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》出臺(tái)，可見(jiàn)，城市更新發(fā)展到今日，已不僅僅是舊村舊廠(chǎng)的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一種更新，這才是有機(jī)更新，它是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。
高力國(guó)際華南區(qū)咨詢(xún)服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋認(rèn)為：“ 城市更新已進(jìn)入下半程的全新階段。城市更新全新第二階段的特征有以下四點(diǎn)：1. 城市更新政策的重點(diǎn)從大量貧民窟清理轉(zhuǎn)向社區(qū)鄰里環(huán)境的綜合整治、社區(qū)鄰里活力的恢復(fù)振興乃至城市中心的整體功能提升。2. 城市更新規(guī)劃由單純的物質(zhì)環(huán)境改善規(guī)劃轉(zhuǎn)向社會(huì)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和物質(zhì)環(huán)境規(guī)劃相結(jié)合的綜合性更新規(guī)劃，城市更新工作發(fā)展成為制定各種不可分割的政策綱領(lǐng)。3. 城市更新方法從急劇動(dòng)外科手術(shù)式的推倒重建轉(zhuǎn)向小規(guī)模、分階段和適時(shí)的謹(jǐn)慎漸進(jìn)式改善，強(qiáng)調(diào)城市更新是一個(gè)連續(xù)不斷的更新過(guò)程。4. 城市更新組織從市場(chǎng)主導(dǎo)、公私伙伴關(guān)系轉(zhuǎn)向公、私、社區(qū)多方合作，更加注重社區(qū)參與和社會(huì)公平的城市更新管制模式。”
在未來(lái)，密切結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)、歷史文化保護(hù)、區(qū)域綜合整治等多方面因素，努力協(xié)調(diào)政府、開(kāi)發(fā)方與居民等不同群體的利益與需求，才能真正實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展成功打造城市更新標(biāo)桿。
