全面降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場影響有限
近日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬億元，綜合各種因素，凈釋放長期資金約8000億元。
從理論上說，降準(zhǔn)增加市場流動(dòng)性對(duì)資金密集型企業(yè)將產(chǎn)生積極影響。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是央行降準(zhǔn)使國內(nèi)銀行信貸能力增強(qiáng)，有利于房地產(chǎn)再融資；二是降準(zhǔn)將增加貨幣供給，會(huì)壓低市場利率。從樓市供給端看，降準(zhǔn)后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用降低；從房地產(chǎn)銷售端看，銀行信貸資金充裕有助于降低居民貸款利率，可在一定程度上提振購房需求。不過，并不能因此就認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生明顯變化或“轉(zhuǎn)向”。而且，由于央行降準(zhǔn)具有明顯定向特點(diǎn)，本輪降準(zhǔn)對(duì)樓市影響極為有限。
首先，房價(jià)預(yù)期變化。經(jīng)過較長時(shí)期的樓市調(diào)控，“房住不炒”定位逐步深入人心，樓市投機(jī)炒作總體得到遏制，市場逐步回歸理性。在此情況下，房價(jià)只漲不跌的預(yù)期得以糾正，房價(jià)在不同區(qū)域出現(xiàn)分化，一二線熱點(diǎn)城市樓市價(jià)格保持平穩(wěn)，三四線城市房價(jià)漲幅放緩。
其次，降準(zhǔn)具有定向特點(diǎn)。無論是2018年的四次降準(zhǔn)還是2019年初的降準(zhǔn)，央行定向降準(zhǔn)意圖十分明顯，主要目的在于維持市場流動(dòng)性合理充裕，扶持中小微企業(yè)融資，精準(zhǔn)滴灌實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資改善有限。央行降準(zhǔn)主要是對(duì)沖基礎(chǔ)貨幣投放缺口。隨著國際收支調(diào)整，國內(nèi)外匯占款增速出現(xiàn)了明顯放緩，導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣投放出現(xiàn)缺口。因此，央行降準(zhǔn)具有明顯的對(duì)沖性質(zhì)，穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。
第三，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)退出。2018年12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，指出要夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。這表明，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)的政策不會(huì)退出，針對(duì)國內(nèi)樓市區(qū)域等方面的差異，國家將采取靈活且富有彈性的政策，在執(zhí)行方面重在落實(shí)各地政府主體責(zé)任。
從長遠(yuǎn)看，如果樓市價(jià)格持續(xù)上漲，樓市泡沫繼續(xù)膨脹，不僅危害實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也會(huì)為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。要保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，需要盡快擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，積極發(fā)現(xiàn)和培育新的增長點(diǎn)。
