北京寫字樓市場(chǎng)去中心化加速非核心商務(wù)區(qū)逆襲而上
受城市規(guī)劃調(diào)整的影響，以CBD、金融街、中關(guān)村為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)存量增長(zhǎng)放緩，難以滿足不斷增長(zhǎng)的企業(yè)辦公需求，而以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)則迎來(lái)了快速發(fā)展的風(fēng)口。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東Anthony McQuade近期表示，“北京寫字樓市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)正在加速，未來(lái)非核心區(qū)與核心區(qū)的差距將不斷縮小，其規(guī)模與品質(zhì)也將與核心區(qū)等量齊觀?！?
據(jù)第一太平戴維斯研究部預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，受到 “禁限目錄”的影響，核心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將逐年縮減。非核心商務(wù)區(qū)則迎頭趕上，并將于2020年超越核心區(qū)的年度供應(yīng)量。
圖1：核心與非核心商務(wù)區(qū)未來(lái)供應(yīng)量，2018-2022年
非核心商務(wù)區(qū)之“逆襲”
核心區(qū)域的快速發(fā)展始于上世紀(jì)90年代，不斷涌現(xiàn)的寫字樓項(xiàng)目壯大了核心區(qū)的規(guī)模，這種趨勢(shì)延續(xù)到2013年。
2014年之后，核心商務(wù)區(qū)發(fā)展減速，非核心區(qū)開(kāi)始嶄露頭角。借助望京、亞奧等區(qū)域的崛起，非核心區(qū)供應(yīng)量開(kāi)始反超核心商務(wù)區(qū)。
2018年之后，非核心區(qū)寫字樓存量已與核心區(qū)等量齊觀，而除去CBD的中服地塊，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)將沒(méi)有大體量寫字樓供應(yīng)。
更為關(guān)鍵的是，原計(jì)劃于2018年下半年入市的中服地塊第一批寫字樓，由于種種客觀原因，再次推遲交付日期，使得核心區(qū)的未來(lái)供應(yīng)面臨極度緊張的態(tài)勢(shì)，而有意入駐CBD的租戶也不得不調(diào)整自己的選址規(guī)劃。
圖2：核心與非核心商務(wù)區(qū)寫字樓存量，2008-2018Q3
非核心商務(wù)區(qū)的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)
o 租金優(yōu)勢(shì)仍是吸引企業(yè)選址的重要因素
非核心區(qū)的租金優(yōu)勢(shì)對(duì)于租賃成本較為敏感的租戶來(lái)講有著極大的吸引力，當(dāng)企業(yè)有擴(kuò)張或整合需求時(shí)，非核心商務(wù)區(qū)成為其不二之選。
圖3：核心與非核心商務(wù)區(qū)寫字樓租金走勢(shì)，2008 – 2018Q3
o 非核心商務(wù)區(qū)交通通達(dá)性不斷提升
至2018年三季度，除麗澤金融商務(wù)區(qū)外，各非核心商務(wù)區(qū)都至少有一條地鐵線路可以通達(dá)。而覆蓋麗澤區(qū)域的14號(hào)段和16號(hào)線也將分別于2019年、2020年貫通，屆時(shí)將極大提升區(qū)域通達(dá)性和商務(wù)氛圍。
圖4：北京各商務(wù)區(qū)地鐵通達(dá)情況
o 知名企業(yè)開(kāi)始青睞非核心商務(wù)區(qū)
2003-2013年間，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)憑借眾多優(yōu)質(zhì)寫字樓吸引了大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐，十年吸納量遠(yuǎn)超非核心。2014年，非核心區(qū)供應(yīng)量增長(zhǎng)釋放了大量辦公需求。2016-2018年，非核心區(qū)吸納量已遙遙領(lǐng)先于核心區(qū)。
望京位于北京東北部四環(huán)路與五環(huán)路之間，原屬純住宅區(qū)，自2008年起形成商務(wù)區(qū)，現(xiàn)已成為最活躍的非核心區(qū)域之一，也是寫字樓市場(chǎng)去中心化進(jìn)程中受益最大的區(qū)域市場(chǎng)。近五年間，區(qū)域多棟高品質(zhì)寫字樓竣工，極大增強(qiáng)了區(qū)域的吸引力。
圖5：核心區(qū)與非核心商務(wù)區(qū)寫字樓吸納情況對(duì)比，2003 –2018Q3
未來(lái)發(fā)展格局再升級(jí)
根據(jù)第一太平戴維斯的預(yù)測(cè)，未來(lái)3至5年內(nèi)北京將有約200萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)入市，將在下一個(gè)5年期間內(nèi)有效增加18%至20%的供應(yīng)量，這對(duì)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生較大影響，意味著租戶將有更多選擇和談判的權(quán)利，未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)很可能從房東市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥绞袌?chǎng)。而核心商務(wù)區(qū)中現(xiàn)有的寫字樓或會(huì)以租金打折的方式留住原有租戶和吸引新租戶，業(yè)主們需要在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中做好準(zhǔn)備。
