房企長租公寓規(guī)模座次大洗牌 萬科、龍湖、旭輝分列前三
1月31日，易居(博客)克而瑞《2018中國長租公寓排行榜》正式發(fā)布，其中最為矚目的便是房企背景公寓榜單。雖入局時(shí)間不久，但因?yàn)辇嫶筚Y金和資源的支持，“房企系”公寓品牌后發(fā)制人，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬間、10萬間、5萬間位列“2018房企長租公寓已拓房源排行榜”前三。其中2017年3月在成都開出首個(gè)門店的龍湖冠寓，以開業(yè)5.4萬間登上累計(jì)開業(yè)量榜首。
公寓品牌規(guī)模擴(kuò)張速度整體放緩
2018年，面對多品牌競爭、行業(yè)市場亟待規(guī)范、盈利模式不夠明晰、社會關(guān)注和輿論不斷增多等諸多因素影響下，整個(gè)長租行業(yè)充滿了挑戰(zhàn)和變化。
據(jù)邁點(diǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”及“國家隊(duì)”公寓企業(yè)陣營不斷豐滿，品牌數(shù)量已經(jīng)超過2000家。
易居克而瑞發(fā)布的《2018年中國長租公寓排行榜》顯示，截至2018年底，已拓房源TOP3的企業(yè)分別是萬科、龍湖、旭輝，拓展房源量分別為23萬間、10萬間以及5萬間。同時(shí)，榜單也對房企已開業(yè)長租公寓房源量做了展現(xiàn)，排名前三的分別為龍湖、萬科、旭輝，開業(yè)房源量為5.4萬間、5萬間和1.5萬間。在集中式公寓運(yùn)營商已開房源排行榜中排名前三的是魔方公寓、世聯(lián)紅璞以及樂乎公寓，數(shù)量分別為7萬間、3.5萬間、3.05萬間。而針對分散式公寓運(yùn)營商，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。
對比易居克而瑞2017年發(fā)布的榜單數(shù)據(jù)，各個(gè)公寓品牌的排位除了榜首穩(wěn)居不動、前三有所微調(diào)外，其他公寓品牌的排位都發(fā)生了明顯的變化，尤其是在2018年大力并購的蛋殼，管理規(guī)模從2萬間激增到40萬間。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系之間的項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有著資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢，在運(yùn)營管理和產(chǎn)品服務(wù)的表現(xiàn)上也頗具亮點(diǎn)，而品牌系及中介系，整體項(xiàng)目開業(yè)和管理成績也非常喜人。
2018年長租公寓行業(yè)整體有高量級增長同時(shí)，也不難發(fā)現(xiàn)部分?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)并沒有達(dá)到2018年年初的目標(biāo)預(yù)期。邁點(diǎn)觀察到，自2018年下半年房源獲取白熱化，部分資產(chǎn)價(jià)格非理性走高，公寓品牌規(guī)模擴(kuò)張速度有放緩趨勢，這也是行業(yè)各大品牌商基于企業(yè)長遠(yuǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的綜合考量，主動調(diào)整的結(jié)果。
回歸理性不唯規(guī)模論
在行業(yè)前期對規(guī)模盲目擴(kuò)張的影響下，2018年下半年長租公寓行業(yè)頻發(fā)“資金鏈斷裂經(jīng)營不善爆倉、租金貸、城中村改造、甲醛門”等問題。痛定思痛，“不唯規(guī)模論，關(guān)注品牌成長”成為住房租賃市場發(fā)展的主流。各品牌將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向真正對行業(yè)長足發(fā)展更具意義的運(yùn)營、服務(wù)和產(chǎn)品上來。
龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰表示，龍湖冠寓將一直堅(jiān)守“規(guī)模、速度與質(zhì)量”并重的戰(zhàn)略三角，面對充滿挑戰(zhàn)的任務(wù)，不斷地快速自我迭代和復(fù)盤，希望通過在運(yùn)營、產(chǎn)品、服務(wù)方面不斷的精益化管理與打磨，將冠寓打造成一個(gè)新租住行業(yè)真正的優(yōu)質(zhì)品牌，為城市的年輕人提供有生命的空間和有溫度的服務(wù)。同為房企系陣營的旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華也表示，長租公寓行業(yè)需要精耕細(xì)作并做好長線投資準(zhǔn)備。窩趣創(chuàng)始人、CEO劉輝認(rèn)為，長租公寓是一個(gè)重度運(yùn)營的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)回歸到對客戶的關(guān)注上，品牌調(diào)性、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)細(xì)節(jié)以客戶感受為出發(fā)點(diǎn)，不僅要滿足消費(fèi)者的表層需要，更要滿足他們的內(nèi)在需求。
增強(qiáng)運(yùn)營管理實(shí)力成關(guān)鍵
雖然各自派系不同，品牌基因不同，但在拓展規(guī)模這件事上，觀點(diǎn)卻高度一致——通過增強(qiáng)品牌運(yùn)營能力，服務(wù)好消費(fèi)者，進(jìn)而進(jìn)行有效的規(guī)模增長。
在談及YOU+的運(yùn)營法則時(shí)，YOU+國際青年社區(qū)董事長劉洋表示，企業(yè)通過提升社群運(yùn)營與服務(wù)質(zhì)量，使用戶在不同維度上增強(qiáng)與品牌的黏度與信任感，并以此為依托讓用戶在社區(qū)產(chǎn)生更多的關(guān)注度和消費(fèi)意愿，進(jìn)而增加社區(qū)的非房租房服務(wù)收入。自如CEO熊林也認(rèn)為，“行業(yè)需要自審在產(chǎn)品、服務(wù)、團(tuán)隊(duì)和客戶方面的不足之處，努力做到行有道、行有品才能為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值，為行業(yè)贏得更大的發(fā)展空間，成為現(xiàn)代化城市有效運(yùn)營的一部分?！?
以龍湖冠寓為例，2018年全面落地“核桃”“松果”“豆豆”三大系列產(chǎn)品線，更好的滿足城市租房群體多樣租賃需求。在運(yùn)營方面，還推出“滿意級、驚喜級、感動級”三級標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)產(chǎn)品，有效增強(qiáng)了租客對于“家”的歸屬感和認(rèn)同感。張智聰表示，在進(jìn)行項(xiàng)目拓展的過程中，龍湖冠寓充分洞察市場變化，保持理性。同時(shí)在戰(zhàn)略評價(jià)體系中引入“客戶滿意度”和“品牌認(rèn)可度”兩個(gè)指標(biāo)，希望用不斷優(yōu)化的產(chǎn)品和服務(wù)解決客戶的核心痛點(diǎn)。追求有質(zhì)量的增長是冠寓始終堅(jiān)持的。
事實(shí)證明龍湖冠寓交出了令人滿意的答卷。截至2018年底，冠寓以累計(jì)開業(yè)5.4萬間，位列本次房企公寓開業(yè)規(guī)模榜單首位。另據(jù)了解，冠寓的客戶滿意度超過了91%，開業(yè)6個(gè)月以上門店，出租率也達(dá)到了90%以上。
邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁兼眾數(shù)信息總裁丁曉宇在《中國住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告(2018)》中說到，長租公寓行業(yè)未來必將朝著規(guī)模化、集約化和專業(yè)化方向發(fā)展。而增強(qiáng)運(yùn)營管理實(shí)力，提升市場住戶的滿意度、打造更有成效的管理后臺和品牌，構(gòu)建品牌優(yōu)勢是公寓運(yùn)營商擴(kuò)大市場份額的關(guān)鍵。
在行業(yè)的發(fā)展過程中，陣痛難以避免，但能迅速從陣痛中找到破解之法，并堅(jiān)持一定的發(fā)展速度實(shí)屬不易。對于住房租賃，這個(gè)短線看空，中線看平、長線看多的行業(yè)更是如此，但萬變不離其宗，做好產(chǎn)品本身的品質(zhì)以及客戶服務(wù)永遠(yuǎn)都是王道。
