互聯(lián)網(wǎng)寒冬“襲擊”寫(xiě)字樓
望京某大型地產(chǎn)集團(tuán)寫(xiě)字樓租賃部門(mén)的員工董燁（化名）最近有點(diǎn)煩，他負(fù)責(zé)的望京綠地中心幾個(gè)寫(xiě)字樓的租賃業(yè)務(wù)有點(diǎn)慘淡，入駐的租戶(hù)變少了，原有的客戶(hù)也開(kāi)始不再續(xù)租。
例如望京第一高樓綠地中國(guó)錦近期就接到消息將會(huì)有兩家公司搬遷，一家是互聯(lián)網(wǎng)健身公司，另一家則是國(guó)內(nèi)處于頭部地位的某生鮮電商品牌，兩家均是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
往常的望京國(guó)際商務(wù)區(qū)熱鬧非凡，附近一帶聚集了阿里巴巴、美團(tuán)、360、錘子科技等知名互聯(lián)網(wǎng)公司，成為北京新晉的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。過(guò)去周邊的寫(xiě)字樓根本不愁客戶(hù)，各種VC機(jī)構(gòu)、科技公司、互聯(lián)網(wǎng)金融公司扎堆聚集。
但近期多個(gè)地產(chǎn)服務(wù)商發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正面臨“凄風(fēng)苦雨”，空置率上升租金下降。造成這一狀況的原因除了經(jīng)濟(jì)不景氣之外，作為寫(xiě)字樓租戶(hù)三大主力之一的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搬出寫(xiě)字樓也對(duì)市場(chǎng)造成了利空。
在資本寒冬下，不僅是中小互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，造血能力弱、融資驅(qū)動(dòng)型企業(yè)也在采取多種措施壓降成本，除了裁員，逃離寫(xiě)字樓也成為壓縮成本的選項(xiàng)之一。
寫(xiě)字樓“入冬”
隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的撤離，寒冬下的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也在不斷降溫。
“今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好，有幾家租約沒(méi)到期就違約搬走了?！倍瓱罘Q(chēng)，如今中國(guó)錦大樓的空置率已經(jīng)達(dá)到了30%左右。
同樣的狀況還發(fā)生在中關(guān)村。
對(duì)于北京互金圈來(lái)說(shuō)，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心是一個(gè)特殊的存在。一方面，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心位置絕佳，其位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)的東南角，附近駐扎多家知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，距離著名的創(chuàng)業(yè)大街也僅咫尺之遙，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚；其次，互聯(lián)網(wǎng)金融中心作為海淀區(qū)政府打造的科技金融企業(yè)聚集地，入駐企業(yè)可享受政策給予的連續(xù)三年房租補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)貼50%，第二年補(bǔ)貼50%，第三年補(bǔ)貼30%，補(bǔ)貼面積不超過(guò)1000平方米。
在地理和政策雙重便利的情況下，這里不僅聚集了官方行業(yè)組織——中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)，還吸引了多家知名金融科技企業(yè)包括螞蟻金服、融360、有利網(wǎng)等企業(yè)入駐。
2018年以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融中心的企業(yè)構(gòu)成發(fā)生了很大變化，多家互聯(lián)網(wǎng)金融公司搬離大樓。一位負(fù)責(zé)該區(qū)域?qū)懽謽堑闹薪榉Q(chēng)，這棟大樓已經(jīng)出現(xiàn)了整層或者半層空置的情況，目前正在對(duì)外招租。
“自2018年下半年，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交出現(xiàn)下滑?！狈康禺a(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，2018年第四季度，北京市寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%。核心商圈空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，為3.8%。
面對(duì)空置率的不斷上升，寫(xiě)字樓為挽留客戶(hù)，推出了租金“優(yōu)惠”。
董燁表示，綠地中國(guó)錦以往對(duì)外標(biāo)價(jià)12元/平米/天的租金已經(jīng)降到了7-11元，而且這個(gè)價(jià)格還包含物業(yè)費(fèi)，整體價(jià)格降回到2016年的水平。而租賃網(wǎng)站也顯示，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心的租賃單價(jià)已經(jīng)從14元降至了7-9元，降幅高達(dá)35%-50%，15天的免租期限還有談判空間。
此外，同商圈內(nèi)各開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始抱團(tuán)取暖，“現(xiàn)在綠地中心已經(jīng)采取開(kāi)放政策和周邊的保利大廈、項(xiàng)鋪中心結(jié)成一體，共享客戶(hù)，如果客戶(hù)覺(jué)得貴，那么就介紹他到周?chē)膶?xiě)字樓去。”
哪些公司在撤離？
2018年12月，作為公司HR，李然親自操辦了一次公司大搬家——從位于中關(guān)村魏公村地區(qū)的一個(gè)寫(xiě)字樓搬到了北五環(huán)北沙灘的一棟商住兩用的公寓。
對(duì)于這次搬家，李然和她的同事們心里都充滿(mǎn)了不樂(lè)意。李然原本在西四環(huán)海淀五路居租了一個(gè)房間，乘公交車(chē)半個(gè)多小時(shí)可直達(dá)公司，上班還算方便，但搬家之后，單程交通時(shí)長(zhǎng)驟然增至一個(gè)小時(shí)，如果堵車(chē)，耗時(shí)更長(zhǎng)。
為了節(jié)省上班時(shí)間，她不得不付了一筆違約金搬到了知春路，而其幾個(gè)同事則選擇了辭職。
對(duì)李然的老板來(lái)說(shuō)，搬家最直接的目的是為了節(jié)省成本。李然所在公司的業(yè)務(wù)是一家小型互聯(lián)網(wǎng)工裝設(shè)計(jì)公司，員工人數(shù)不到20，最大的成本除了人力成本就是辦公室租金成本了。
李然這樣算了一筆賬：公司原來(lái)的辦公室大概200平米，按一天10元/平米算，一個(gè)月光租金就要6萬(wàn)元，每月物業(yè)費(fèi)還要6000元。而搬到新公寓之后，一個(gè)月的租金僅需要2萬(wàn)元，省錢(qián)效果顯著。
李然的公司并不是個(gè)例，在互聯(lián)網(wǎng)寒冬中，投資人紛紛收緊了錢(qián)袋子，以往可以通過(guò)融資維持資金流的企業(yè)不得不應(yīng)對(duì)成本壓力。
2018年11月，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的共享單車(chē)ofo搬離了曾經(jīng)的總部“理想國(guó)際大廈”，這座孕育出百度、新浪的福地最終并沒(méi)有給ofo帶來(lái)好運(yùn)。ofo退掉了在該大樓原本四個(gè)樓層的辦公室，搬到了互聯(lián)網(wǎng)金融大廈的5層。不過(guò)據(jù)中介透露，ofo后來(lái)又退掉了在互聯(lián)網(wǎng)金融中心的部分區(qū)域。
“有些企業(yè)沒(méi)有搬離寫(xiě)字樓，但是縮減了租用的辦公室面積”，上述中介表示，年底很多公司都在裁員，辦公室坐不滿(mǎn)了，因此就退掉一部分的區(qū)域。
除了退租，有些租戶(hù)甚至想出了更多省錢(qián)辦法——將空出來(lái)的部分改成共享空間，邀請(qǐng)其他企業(yè)來(lái)分擔(dān)成本。
去年12月，區(qū)塊鏈信息及金融服務(wù)平臺(tái)火星財(cái)經(jīng)宣布開(kāi)放辦公場(chǎng)所。其創(chuàng)始人王峰在微信朋友圈發(fā)出邀請(qǐng)，倡議業(yè)界一起聯(lián)合辦公，每個(gè)工位收取3500元管理費(fèi)。對(duì)此，一位區(qū)塊鏈業(yè)內(nèi)人士私下猜測(cè)，“火星財(cái)經(jīng)此舉是因?yàn)槿藛T流動(dòng)太大，辦公室坐不滿(mǎn)了。”
不僅是企業(yè)對(duì)辦公地點(diǎn)有了新的要求，物業(yè)方面對(duì)引進(jìn)企業(yè)租戶(hù)也變得更謹(jǐn)慎了。例如，他們對(duì)互金企業(yè)就設(shè)置了更高的門(mén)檻。有寫(xiě)字樓中介表示，引進(jìn)此類(lèi)企業(yè)一般會(huì)查詢(xún)對(duì)方的注冊(cè)資金，“如果注冊(cè)資金只有幾百萬(wàn)可能不太行?！?
誰(shuí)在逆勢(shì)進(jìn)攻？
有人在黯然離場(chǎng)，有人在悄然進(jìn)攻。
在不少互聯(lián)網(wǎng)公司撤離寫(xiě)字樓的同時(shí)，他們空出的辦公室卻被另一群人看中。2018年10月，共享辦公品牌氪空間宣布與綠地中國(guó)錦正式簽約，入駐第24層，要將這里改造成為聯(lián)合辦公空間。
在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)舉步維艱，不斷爆出裁員、降薪、收縮業(yè)務(wù)的消息時(shí)，以氪空間、WeWork為代表的共享辦公平臺(tái)卻在迅猛進(jìn)攻，快速圈地。氪空間稱(chēng)，他們?cè)?018年第四季度共有12個(gè)新社區(qū)正式開(kāi)業(yè)，其中上海8個(gè)，北京2個(gè)，廈門(mén)和合肥各1個(gè)，工位總數(shù)接近1萬(wàn)個(gè)，比2017年全年新增的工位數(shù)量還要多。這些新增的社區(qū)均位于當(dāng)?shù)氐暮诵纳倘Α?
實(shí)際上，2018全年，頭部共享辦公品牌都在迅猛擴(kuò)張。
WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成曾表示，WeWork在中國(guó)的擴(kuò)張速度將是其全球的好幾倍。在2018年11月，WeWork在北京就開(kāi)了四個(gè)新的空間，分別位于王府井、三里屯、望京以及朝陽(yáng)大悅城。
艾媒咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到600億元，同比增長(zhǎng)159.3%。2019年極有可能突破千億大關(guān)。
相比單獨(dú)租用辦公樓，共享空間一定程度上有助于企業(yè)降低租金成本。按照氪空間算法，以一家100人的企業(yè)為例，租賃一個(gè)1200平米的寫(xiě)字樓，租期兩年，以此計(jì)算租金、保潔費(fèi)、水電網(wǎng)費(fèi)等一系列費(fèi)用之后，每個(gè)月平均每位員工的辦公成本4807元，而該公司提供的共享空間每月每人的辦公成本僅需2400元，節(jié)省差不多50%的費(fèi)用。
除此之外，在當(dāng)前形勢(shì)下共享辦公空間租賃時(shí)間靈活也是一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。一位中介提到，寫(xiě)字樓的租期通常是2年-3年，最少也要一年起，“寫(xiě)字樓租賃完還需要裝修，裝修時(shí)間也在1個(gè)月到兩個(gè)月，租賃時(shí)間太短不劃算?！毕啾戎拢芏喙蚕砜臻g都能提供低至一個(gè)月的租賃時(shí)間。
在寫(xiě)字樓租金壓力越來(lái)越大的時(shí)候，的確有不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)改用共享辦公空。在2018年底，氪空間宣布其2018年第四季度業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)，工位服務(wù)的簽約金額已經(jīng)超過(guò)今年前9個(gè)月總量，9、10、11三個(gè)月月環(huán)比增長(zhǎng)近100%，而12月份的單月簽約金額預(yù)計(jì)將突破1億元。
除了共享辦公空間外，在中小互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)逃離寫(xiě)字樓的同時(shí)，以今日頭條為代表的獨(dú)角獸也在逆勢(shì)擴(kuò)大辦公區(qū)域。
自2018年下半年以來(lái)，今日頭條母公司字節(jié)跳動(dòng)已經(jīng)租下中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心3樓、15樓，17樓、20樓、24樓五個(gè)樓層。一位今日頭條的內(nèi)部人士稱(chēng)，目前進(jìn)駐該樓的團(tuán)隊(duì)主要是商業(yè)化和廣告系統(tǒng)團(tuán)隊(duì)。
今日頭條的總部地址為知春路附近的中航大廈，但由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，目前已經(jīng)在北京市多個(gè)地區(qū)租下寫(xiě)字樓。從其發(fā)布的招聘信息來(lái)看，除了互聯(lián)網(wǎng)金融中心之外，還在王府井地區(qū)租有辦公場(chǎng)所。
而生鮮電商品牌“每日優(yōu)鮮”的一位內(nèi)部人士也稱(chēng)，他們最近也在搬家，原先位于望京地區(qū)的兩層共享空間辦公室，由于團(tuán)隊(duì)擴(kuò)大，辦公位置已經(jīng)不夠用，計(jì)劃近期搬到一個(gè)新的寫(xiě)字樓中。
