這樣的房子，千萬不敢買！
豬年春節(jié)，大家一定過的非常圓滿舒心。相信很多人現(xiàn)在還處在假期綜合癥的焦慮當(dāng)中，看完我的文章，希望能盡快把你拉回到現(xiàn)實(shí)中來，賺錢買房才是人生正道，現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到安逸享樂的時(shí)候。上班首日，我還是如期給大家奉上精品原創(chuàng)。
牛市中，有人賺錢，有人卻賠錢，區(qū)別就是，你抄在了谷底，還是站在了高位。跟風(fēng)的人通常會(huì)高位站崗，膽大的人能中途入場(chǎng)，只有真正懂趨勢(shì)的人才有能力成功抄底。
假如有一天，你聽到朋友同事全部都開始討論買房，各大媒體天天播報(bào)房?jī)r(jià)上漲，那這時(shí)就是最危險(xiǎn)的時(shí)刻，官方調(diào)控馬上就會(huì)出場(chǎng)。你一定要知道媒體輿論的重要性，也一定要懂得調(diào)控的目的就是維護(hù)社會(huì)安定。山雨欲來風(fēng)滿樓，收拾你的第一步，一定是從輿論上壓倒你。
暴富永遠(yuǎn)屬于懂趨勢(shì)的人，跟風(fēng)只配收拾戰(zhàn)場(chǎng)。不僅樓市，任何行業(yè)都是如此。如果你過去無數(shù)次的錯(cuò)過最佳買房時(shí)機(jī)，那我希望你千萬不要錯(cuò)過即將到來的這一次。
毫無疑問，2019年樓市的確到了谷底，底有多長(zhǎng)，半年、一年，還是兩年？這不是我們凡人可以決定的，但變天的那一刻，我會(huì)及時(shí)告知大家。無論如何，2019年都是一二線城市剛需入場(chǎng)和置換的絕佳時(shí)機(jī)。
今天這篇是選房篇，是我把曾經(jīng)失聯(lián)的幾篇選房干貨文章匯總整理出來，分享給大家。如果你們能把這三篇文章全部掌握，一定可以買到稱心如意的好房子。
以下就是我這15年來買賣房產(chǎn)、看房選房的全部心得體會(huì)，如果碰到這些房子，一定要保持警惕、避而遠(yuǎn)之：
1
產(chǎn)權(quán)糾紛房
媒體上關(guān)于房產(chǎn)的新聞，最多的就是產(chǎn)權(quán)糾紛，司法介入。這種房子，通常是由于房屋產(chǎn)權(quán)不明確存在爭(zhēng)議，而限制了房屋的買賣交易。一般是家庭親戚間財(cái)產(chǎn)分割，或者是公司債務(wù)問題導(dǎo)致。在法院沒有最終裁決前，房子是不能過戶交易的。
房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，是買房大忌，千萬別貪圖便宜，惹是生非。先來給大家講個(gè)我親戚的真實(shí)案例：
幾年前，我的一位表親，看中一套二手房，在查驗(yàn)過上家老夫妻的產(chǎn)證后，在中介的催促下，當(dāng)天支付了5萬定金，一周后網(wǎng)簽結(jié)束支付了30萬首付款，第二天去交易中心備案審稅時(shí)，被告知房子已被法院凍結(jié)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議。后詢問上家老太才得知，房屋所有權(quán)是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)，房屋半年前已遭法院凍結(jié)，不得上市交易。但是老太辯解稱自己也不知道房子被凍結(jié)了。好在老夫妻是老知識(shí)分子，通情達(dá)理，3個(gè)月后官司打完，現(xiàn)金補(bǔ)償了姐妹，房子判給老夫妻所有，我親戚的買房合同才得以繼續(xù)履行。
這類房屋產(chǎn)權(quán)類的糾紛案例我們經(jīng)?？梢詮碾娨曅侣勚锌吹?，感覺似乎很遙遠(yuǎn)，好像永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生在我們自己身上，那你就真是太天真無邪了?，F(xiàn)實(shí)中，往往這種有糾紛的房子大多數(shù)會(huì)以出售變現(xiàn)的方式來分割財(cái)產(chǎn)。不是不常見，而是你不常買。那么，現(xiàn)實(shí)中，我們?nèi)绾畏直妫龅胶笕绾翁幚砟兀?
如何避免：拉產(chǎn)調(diào)。通常遇到這種房子，絕不會(huì)像我親戚那樣好運(yùn)，這么快這么順利就解決掉了，所以，如何避開這種房子才是上上策。最有效、最直接的辦法就是拉產(chǎn)調(diào)！房屋有否凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議在交易中心出具的房屋產(chǎn)權(quán)人信息中會(huì)顯示。所以，買房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉產(chǎn)調(diào)！一旦發(fā)現(xiàn)有問題，懸崖勒馬，還來得及。
如何處理：隨機(jī)應(yīng)變，維護(hù)自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和首付后才得知此時(shí)事，那么不要慌亂。多聽少說，多觀察少表態(tài)。多方聽取糾紛各方的意見和態(tài)度，切記不可只聽取一方的片面之詞，客觀預(yù)估解決糾紛的時(shí)間長(zhǎng)短，如果短期內(nèi)可以解決，那可以繼續(xù)履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那么果斷退出。這時(shí)，就要拿上家無法履行約定的交易過戶時(shí)間而承擔(dān)違約責(zé)任來作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，并承擔(dān)違約金。
2
家庭矛盾房
夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘，欠債還錢，贍養(yǎng)老人，遺產(chǎn)分配，只要這些情節(jié)和你買的房子有關(guān)聯(lián)，你就不會(huì)順利成交。家庭矛盾最終都會(huì)走向經(jīng)濟(jì)矛盾，最后就是房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割。就算房子產(chǎn)權(quán)一清二白，也會(huì)在交易過程中出現(xiàn)波折和坎坷，我看到聽到這樣的例子太多了。
前不久后臺(tái)咨詢我的一位上海朋友，看中一套300萬的普通空置住房，已經(jīng)簽完合同，并支付了上家200萬首付，50萬準(zhǔn)備貸款，剩50萬過戶當(dāng)天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開門鎖，闖入房?jī)?nèi)住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養(yǎng)老人，又不肯出贍養(yǎng)費(fèi)，所以姐姐不得已而為之，公安和民政局介入后幾個(gè)月后仍未解決。目前，這位朋友房子也不想買了，只想把200萬首付要回來。
這個(gè)例子，我看到的第一反應(yīng)不是考慮姐姐破門而入合不合法？也不是關(guān)心贍養(yǎng)費(fèi)是多是少？而是，他為什么要這么早就付200萬現(xiàn)金給上家？造成這種后果真的與自己的無知有很大關(guān)系。
如何避免：
方法一：首付金額越少越好。我在之前的文章買賣篇中說到過，買房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是錢付掉了，房子沒拿到。上面這個(gè)例子就是最現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)。300萬的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬，就算是在上海北京買非普通住房，也不能在網(wǎng)簽后就直接付掉7-8成的房款，所有銀行只規(guī)定在簽署貸款合同前付到最低首付比例就可以了。上面這個(gè)朋友完全可以簽完合同付50萬，剩下的首付余額在簽貸款合當(dāng)天再支付，簽合同到簽貸款合同之間至少一個(gè)月以上，如果是銀根收緊時(shí)，至少2-3個(gè)月。說白了，就是他把150萬提前2-3個(gè)月付給了上家，還在期盼上家家里風(fēng)調(diào)雨順，一切太平。
方法二：與左鄰右舍打聽情況。家庭糾紛這種事想要密不透風(fēng)根本做不到，不用說街道居委會(huì)，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個(gè)七七八八的。所以，買房子付定金前，去和鄰居保安居委會(huì)打聽點(diǎn)消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數(shù)人很樂意傳播這種小道消息的。如果碰到家里有矛盾糾紛的，就要提前想好對(duì)策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關(guān)系。
方法三：補(bǔ)充條款明確違約責(zé)任。在簽署定金協(xié)議和合同時(shí)，在補(bǔ)充條款里增加一條：如果房屋有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者家庭矛盾，導(dǎo)致不能按照合同約定時(shí)間過戶交易的，上下家解除合同，上家承擔(dān)違約責(zé)任，并支付下家違約金。這樣一旦出現(xiàn)問題，你將會(huì)掌握主動(dòng)權(quán)和談判權(quán)。當(dāng)然，如果碰到懂行難纏的上家，可以退一步，將條款改為：如果房屋有爭(zhēng)議，導(dǎo)致不能按時(shí)過戶交易的，上下家無條件解除合同，上家限期內(nèi)退還下家全部房款。這是下家買房人的底線。
如何處理：因?yàn)榧m紛和房屋產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系，我給這位朋友的解決辦法是：
方法一：如果想要房子，就繼續(xù)履行合同，和上家講清楚，不能按時(shí)交房，晚交一天支付給你一天違約金，拿法律武器保護(hù)自己。這時(shí)，上家通常會(huì)選擇繼續(xù)履行合同，拿到房款后支付姐姐贍養(yǎng)費(fèi)，息事寧人。
方法二：如果不想買這個(gè)房子了，上家又不肯退錢，明擺著耍無賴，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。還有個(gè)損招就是私下找點(diǎn)人去嚇唬嚇唬上家，正規(guī)程序走不了，邪門歪道也許會(huì)管用。
3
抵押房
房產(chǎn)抵押，指的是把自住房抵押給銀行或者機(jī)構(gòu)獲得貸款，用于經(jīng)營(yíng)、投資或者消費(fèi)，在業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為”房抵貸”。這種貸款通常由貸款中介公司牽線代為辦理，目前，房抵貸最大的用途主要是企業(yè)周轉(zhuǎn)、炒股、炒期貨、房產(chǎn)投資和創(chuàng)業(yè)。基本上都屬于風(fēng)險(xiǎn)很大的行業(yè)。
去年，我一位朋友看中一套上海浦東的房子，和上家老夫妻談好價(jià)格準(zhǔn)備付定金，后去交易中心拉產(chǎn)調(diào)顯示已抵押，原來這家兒子炒期貨把房子抵押出去了，老夫妻都蒙在鼓里。
買這種抵押房，最大的風(fēng)險(xiǎn)是，房東可能存在多次抵押，或者是拿到你的房款后不解除抵押，導(dǎo)致你錢房?jī)煽?。你?yīng)該知道，房屋抵押出去的錢都是用作投資周轉(zhuǎn)的，根本不可能短期內(nèi)抽離出來，就算有也會(huì)優(yōu)先用作再投資、再生產(chǎn)，而且，很多真實(shí)情況是，這個(gè)錢被拿去還債了，三角債不是短期內(nèi)就可以解決的。
如何避免：走為上策。不要奢望上家會(huì)很痛快的順利的注銷抵押后，再與你履行合同。很有可能他還有別的外債和抵押，你的房款也許他根本不會(huì)拿去還款，而是挪用解決其它外債了。遇到這種抵押房子就一個(gè)詞，拍屁股走人，越快越好。否則你付給上家的房款很有可能會(huì)掉入無底洞。那么如何識(shí)別這種抵押房呢？有且只有一個(gè)正確辦法：親自去交易中心拉產(chǎn)調(diào)，除此之外其它任何辦法都可以作假，你懂的！
如何處理：解約并主張支付違約金。如果你在付完定金或者首付后，才得知房屋已經(jīng)抵押出去了，那么，最有效的辦法就是給上家一個(gè)短時(shí)間期限，比如10天，最多一個(gè)月，如果他可以還清貸款注銷抵押，那么可以繼續(xù)履行合同，如果在你給他的期限內(nèi)，他無法注銷抵押，馬上解約，千萬不要再抱有僥幸心理，更不能繼續(xù)支付剩余房款，并付諸仲裁或者法院，主張他支付違約金。
當(dāng)然，這里不包括那種住房按揭貸款的抵押。這種屬于購(gòu)房抵押，很常見且風(fēng)險(xiǎn)很小。但是還是有一些人會(huì)在后臺(tái)問我，看中的房子有按揭貸款，要不要買，有沒有風(fēng)險(xiǎn)？
目前，可以說絕大多數(shù)人都會(huì)采用按揭貸款的方式買房，那么，在賣掉房屋時(shí)很有可能貸款還未還清，這種情況就沒必要像上面的抵押貸款那么畏首畏尾了。但是，也存在極少數(shù)心懷不軌的人，在拿到下家首付后，并沒有去償還貸款而是挪作它用，導(dǎo)致房屋無法交易。那么這種情況應(yīng)該如何避免和處理呢？
如何避免：
方法一：讓上家自己出錢還清貸款。在和上家初次談判時(shí)，如果上家有按揭貸款還沒有還清，而且金額較大時(shí)，你必須表明由于籌措資金的問題，你的首付款不能一次性到賬，貸款必須由上家自己還清。而且你網(wǎng)簽完付給上家的首付金額必須小于上家的還款額。這么做的理由一個(gè)是我上面提到的首付款越少越安全，另一個(gè)原因就是讓上家自己出錢還貸，對(duì)你來說是最安全的。
方法二：陪同還貸。如果上家堅(jiān)稱自己沒有錢，必須要用你的首付款來還貸，那么，你必須讓他提前預(yù)約好還貸時(shí)間，你全程陪同他去操作，最重要的一點(diǎn)就是，在銀行要刷卡刷走貸款前，你直接將房款轉(zhuǎn)賬至他還款卡上，然后，看著銀行刷卡還貸。這樣，在你的全程陪同下，就不怕上家將你的房款挪用了。
如果你的房款被上家挪用了，而沒有用于償還房貸，那么，可以斷定你的房子是買不成了。接下來你所要做的就不是買房，而是如何運(yùn)用法律武器去要回你的錢。所以說，很多問題只能在預(yù)防上下功夫，一旦木已成舟，為時(shí)已晚。
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商住房
2017年初開始，北上廣深一線城市陸續(xù)重拳整治商住類公寓項(xiàng)目。這股狂風(fēng)首先是從上海刮起。1月份開始上海突然暫停上百個(gè)商住項(xiàng)目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區(qū)的27個(gè)在售在建商住項(xiàng)目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復(fù)辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。
整治內(nèi)容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項(xiàng)目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進(jìn)行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續(xù)。已入住的項(xiàng)目，整改責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)，今后轉(zhuǎn)手會(huì)受到相應(yīng)限制，而且支持購(gòu)房者退房。后臺(tái)一位咨詢我的朋友就慘遭這樣的經(jīng)歷，他在上海金橋購(gòu)買的精裝酒店公寓，原定2018年3月交付入住，但是現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目還沒有開始裝修，開發(fā)商一邊承諾會(huì)盡快交房，一邊接受業(yè)主退房，因?yàn)椴徽模@個(gè)項(xiàng)目根本就通不過驗(yàn)收，拿不到大產(chǎn)證。我給他的建議就是趕緊辦理退房手續(xù)，省的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。
2017年3月26日，北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。3月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，要求商業(yè)辦公類項(xiàng)目不得改變用途。5月12日，深圳商住房出臺(tái)新政，規(guī)定商住房不得采用住宅設(shè)計(jì)。2018年7月31日，深圳調(diào)控再次收緊，今后商住房只租不售，并且限售5年。
雖然2018年12月19日，廣州針對(duì)商服項(xiàng)目有些許放松，但是，商住房在我國(guó)就是典型的“養(yǎng)魚執(zhí)法”，可以對(duì)你視而不見，但從未說過你合法，整治與否，完全根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)變。不是不整，時(shí)候未到。二線城市的商住政策逐步收緊也是大勢(shì)所趨。
建議：商住房已成為歷史。打算通過購(gòu)買商住逃避限購(gòu)，或者投資一二線城市的，勸你們徹底打消這個(gè)念頭吧。今后的趨勢(shì)一定是個(gè)人根本無法購(gòu)買新建商住房，二手商住房也會(huì)限制交易。沒有接盤俠，你只能爛在手里。而且，不能落戶，沒有學(xué)區(qū)，水電煤商用，出租回報(bào)也會(huì)越來越低。如果你購(gòu)買的商住房已經(jīng)入住，那么就安心住著吧，別指望升值了，即使打折出售，估計(jì)也很難脫手。出租的話，按照北上深不到2％的回報(bào)率，40或50年產(chǎn)權(quán)到期那天，應(yīng)該可以收回成本。
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小產(chǎn)權(quán)房
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房解決了一部分低收入人群的居住問題。截止2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)中的非法小產(chǎn)權(quán)房有73億平米，占住房總量的24％。其中，情況最為嚴(yán)峻的深圳小產(chǎn)權(quán)房就多達(dá)650萬套，2.6億平米，占深圳住房總量的50％。北京小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占比也超過了20％。
但是，想購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或者奢望今后小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的思想是不可取的。不但現(xiàn)在，而且今后國(guó)家都會(huì)嚴(yán)令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易。我國(guó)的土地所有制結(jié)構(gòu)，分為國(guó)有土地和集體土地兩種。普通商品房是建在城市里國(guó)有土地上的房子，建在農(nóng)村集體土地上用于對(duì)外銷售的就是小產(chǎn)權(quán)房。由于沒有繳納土地出讓金，這種在農(nóng)民宅基地上建的房子無法辦理土地證和房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。而且，今后遇到拆遷等情況，也不能依法得到相應(yīng)的補(bǔ)償。所以，千萬不要相信中介的說辭，貪便宜圖僥幸購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
建議：貸款買商品房是正路，歪門邪道不要走。除非小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格極為便宜，相當(dāng)于付租金，可以考慮購(gòu)買。我的一個(gè)同事親戚，2009年在上海松江花20多萬，買了一棟農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)別墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何樂而不為呢。
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法拍房
由于目前我國(guó)一線、絕大多數(shù)二線和部分強(qiáng)三線城市都執(zhí)行了限購(gòu)，就有人建議通過購(gòu)買法院拍賣的房子來破限購(gòu)。的確，不限購(gòu)是法拍房的最大優(yōu)勢(shì)，而且法拍房起拍價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的七成，所以，很多人都躍躍欲試。
法拍房通常由以下四種情況產(chǎn)生：一是炒房客斷供，被銀行起訴，法院拍賣后用于償還銀行貸款。二是有債務(wù)糾紛的公司破產(chǎn)，法院將其持有房產(chǎn)拍賣償還外債。三是在個(gè)人的民間借貸中，用房產(chǎn)作為抵押物，到期無法還款時(shí)，如果房產(chǎn)過戶存在問題，只能由法院拍賣。四是在刑事案件中，如果被判處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，那么沒收的房產(chǎn)會(huì)以拍賣的方式收歸國(guó)庫。
法拍房雖然有不限購(gòu)和價(jià)格低的好處，但是購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)勢(shì)。以下這五點(diǎn)你務(wù)必需要提前明了：
一是法拍房極可能會(huì)出現(xiàn)多次抵押的情況，而且，很多民間借貸是無法通過機(jī)構(gòu)提前查詢的到的，購(gòu)買后可能會(huì)卷入其它債務(wù)糾紛。二是如果房屋中原本的房東家人或者租客以唯一住房為由拒絕搬走，法院是無法強(qiáng)制執(zhí)行騰空房屋的。三是法拍房不允許貸款，中標(biāo)一周后必須全款交齊。四是法院只負(fù)責(zé)拍賣，不負(fù)責(zé)遷戶口，如果房東的戶口不能遷出，那房子的戶口和學(xué)位你都無法享受。五是法拍房的所有過戶稅費(fèi)都由買受人承擔(dān)，如果你買到有遺產(chǎn)稅的房子，那就虧大了。當(dāng)然還有原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電煤費(fèi)用也不是一筆小數(shù)。
建議：我的建議很明確，堅(jiān)決不買。如果不是公司行為的話，個(gè)人購(gòu)買法拍房絕對(duì)是吃飽了撐的。
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抵債房
當(dāng)下，在一二線城市，套路貸、高利貸的犯罪新聞不絕于耳。其實(shí)，事件本質(zhì)上是通過小額貸款公司與被害人簽訂借款合同，制造民間借貸假象，并威逼利誘受害人簽訂房屋抵押合同，房屋委托出售協(xié)議，同時(shí)通過公證，再將房子轉(zhuǎn)手獲利的騙局。這種犯罪的最終目的只有一個(gè)，就是騙取房產(chǎn)并出售套現(xiàn)。作為買房人來說，其實(shí)，這種騙局很容易識(shí)破。如果你買房子的過程中，始終沒有看到房東本人出現(xiàn)，而是第三方全權(quán)委托人持有一整套合同、委托書、公證書在和你交易，那么你就要小心了。這種房屋交易本身就屬于違法行為，即使過戶完成，也極有可能視為無效。
建議：看房買房時(shí)，謹(jǐn)記一點(diǎn)：付款、簽合同務(wù)必要和房東當(dāng)面進(jìn)行。雖然也存在一些業(yè)主在國(guó)外不能回國(guó)的特例，但是小心駛得萬年船，全權(quán)委托的房子不買也罷。
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全權(quán)代理房
全權(quán)代理的房子通常分為兩種情況：一是個(gè)人委托代理，二是中介委托代理。前面我們提到的以房抵債的套路貸嫌疑人就是個(gè)人委托代理。中介委托代理的房子通常發(fā)生在房東常住國(guó)外或者年老臥床的情況下，那么房東會(huì)全權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)代替他簽約交易，全權(quán)委托的中介必須有房東的書面授權(quán)書，產(chǎn)證原件和身份證明。
買全權(quán)代理房子最大的風(fēng)險(xiǎn)就是見不到房東，代理人拿的所有證件都可以作假，即使拿著貨真價(jià)實(shí)的公證書，也難保不出現(xiàn)問題，說不定你正在扮演一個(gè)銷贓對(duì)象。
建議：不買是最保險(xiǎn)最明智的選擇。如果你是專業(yè)投資者，或者知道房子的內(nèi)幕，那可以以很便宜的價(jià)格拿下。如果你非這套房子不買，但是又不太懂行，那么記住一點(diǎn)：房款必須匯入房東本人的銀行賬戶，千萬不要匯給中介或者代理人。即使全權(quán)委托是真實(shí)的，你也很難保證代理人不會(huì)把房款挪用或者卷款逃跑。
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背景復(fù)雜的房子
我非常信奉一句話：藝術(shù)來源于生活，但是生活遠(yuǎn)高于藝術(shù)。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，有些房子的背景經(jīng)歷的復(fù)雜程度你根本無法想象。這種房子很可能就是個(gè)坑，即使房東中介沒有故意坑你，你也算不清楚其中的人物關(guān)系和稅費(fèi)關(guān)系，再加上繼承、法院判決、抵押等等錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，就算是房東自己也說不清楚。只有進(jìn)了交易中心，才能知道能不能過戶，缺哪些手續(xù)，繳多少稅。但是為時(shí)已晚，因?yàn)榇藭r(shí)你首付款已付。
建議：如果你政策法規(guī)不精通，不具備專業(yè)知識(shí)，那么就不要以身試法了，否則你就是在賭博。因?yàn)槟愀緵]辦法完全掌握房子的全部信息，由于信息不對(duì)稱，你就無法做出正確的判斷。只要是感覺房東高深莫測(cè)，房子歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，家族成員各懷鬼胎的，那么奉勸你，有多遠(yuǎn)走多遠(yuǎn)。
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一房多賣的房子
一房多賣的新聞我們絕對(duì)不陌生，尤其是在10年前，近年來，網(wǎng)簽系統(tǒng)的運(yùn)用，可以說避免了絕大多數(shù)的一房多賣的現(xiàn)象，但是，只要上家本著坑你的心，作為買房人的你還是根本沒有招架之力的。
一房多賣通常的做法就是，上家讓你查看房產(chǎn)證后和你簽定金協(xié)議，收取你大額定金，然后逃之夭夭，再去騙其它下家。更有甚者，做個(gè)假的房產(chǎn)證和你簽完合同后，騙取你的首付款，然后消失。
如何避免：
方法一：付定金押產(chǎn)證。避免一房多賣，最有效的方法就是下家在簽完定金協(xié)議付完定金后，當(dāng)場(chǎng)要求上家把房產(chǎn)證原件壓在中介保險(xiǎn)箱內(nèi)。這樣他就不能再去招搖撞騙了。假如上家就是不肯在這個(gè)時(shí)候交出產(chǎn)證，那么你可以考慮加大定金金額，比如原本商量好付5萬定金，你增加到10萬，增加到20萬，讓上家看到你的誠(chéng)心，大多數(shù)人在真金白銀面前是會(huì)低頭的。
方法二：提前網(wǎng)簽鎖定。如果上家還是不肯交出產(chǎn)證，那么我教你個(gè)好辦法：你和中介商量好，在簽完定金協(xié)議付完定金后，由中介在電腦網(wǎng)簽系統(tǒng)中提前網(wǎng)簽，只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了，用系統(tǒng)鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣他人了，因?yàn)橐坏┢渌薪榈卿浘W(wǎng)簽系統(tǒng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)該房屋已售，不能再次網(wǎng)簽，只能繼續(xù)完成你與上家的交易。
所以，假如你發(fā)現(xiàn)房東始終不肯拿出房產(chǎn)證，或者收到大額定金后還是不肯交出房產(chǎn)證，那你就要小心了，提前想好退路、留好證據(jù)，實(shí)在沒有把握，房子不買也罷。
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兇宅
如果讓所有買房人給未知風(fēng)險(xiǎn)做個(gè)排名，那么兇宅很可能就是第一名。官司也會(huì)有結(jié)束的一天，但是買到兇宅你就很難脫手了，而且還會(huì)搞得精疲力盡，影響一家人的運(yùn)氣。
我身邊就有這樣一個(gè)活生生的例子：我同事的親姐姐，2000年初在上海老靜安黃金地段購(gòu)置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位韓國(guó)留學(xué)生猝死在了房間里，2天后才被發(fā)現(xiàn)，警察一來，搞得全小區(qū)人盡皆知，這4年間房子只能空關(guān)，賣不掉也租不出，雖然房子升值了10倍，但是不能變現(xiàn)的房子就是一堆磚頭，毫無價(jià)值。后經(jīng)多次調(diào)解無果后，前年開始他姐姐與中介和房客父母打起了跨國(guó)官司，要求賠償損失，至今仍未完全解決。
如何避免：眼觀六路、耳聽八方。我在之前的文章中也提到過，避免買到兇宅只有一個(gè)方法：和鄰居保安居委打聽房子的過往情況。雖然現(xiàn)在的小區(qū)，鄰居間交情很淡了，但是如果是兇宅，絕對(duì)是無人不知的，只是人家是否愿意主動(dòng)告訴你而已。帶包中華，帶點(diǎn)水果，到鄰居家、門衛(wèi)保安和居委會(huì)坐一坐，沒有打聽不到的事，別說兇宅了，整棟樓的八卦都能掌握。假如，這樣不幸的事發(fā)生在你自己的房子里，也別故意隱瞞賣給別人，否則即使過完戶，下家今后鬧到法院，同樣會(huì)判決買賣無效。
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“鳳變冰”的房子
這里指的是新裝修后無人居住的二手房，不包括一手房。有些朋友買房子，為了省去裝修的麻煩，首選裝修好、保養(yǎng)好的房子，這個(gè)無可厚非。但是要千萬小心那種剛剛裝修一新，但是房東卻沒有入住的房子。這種房子在業(yè)內(nèi)稱之為“鳳變冰”。也就是原先曾是不堪入目的鳳姐房，通過簡(jiǎn)裝變成冰冰房，然后再高價(jià)出售，房?jī)r(jià)增值部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于裝修標(biāo)準(zhǔn)。更為關(guān)鍵的是，裝修的所有材料都是最差，最不環(huán)保的東西，水電煤暖等隱蔽工程更是一塌糊涂。房東不但可以把原本賣不掉的老破小高價(jià)賣掉，還可以賺取巨額利潤(rùn)。這種房子，你買來敢住嗎，還是買來再砸掉重裝呢？
建議：對(duì)于房東自己居住過的新裝修房，可以放心購(gòu)買，而從未入住的新裝修房，一定要謹(jǐn)慎。畢竟，裝修前打算自住，裝完又想賣掉的房東太少了。如果你只是單純的看中房子的學(xué)區(qū)、房型等，買入價(jià)格也一定要按照毛坯來砍價(jià)哦。
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緊臨棚戶區(qū)或者待拆地塊的房子
不論一手房還是二手房，大家買房時(shí)應(yīng)該有過這樣的體驗(yàn)，就是計(jì)劃購(gòu)買的樓盤旁邊有一塊空地、待拆的工業(yè)廠房或者棚戶區(qū)。這時(shí)，就要小心了，因?yàn)檫@里遲早會(huì)有新的建筑拔地而起，如果你計(jì)劃買的房子緊靠這個(gè)地塊，那么現(xiàn)在貌似無敵的采光和視野將來都會(huì)被他“一掃而光”。其實(shí)，很多分期開發(fā)的樓盤都存在這個(gè)潛規(guī)則：北側(cè)的房子先開盤先賣，因?yàn)槟蟼?cè)的房子建成后，北側(cè)房子就很難出手了。
建議：如果發(fā)現(xiàn)這種情況，務(wù)必要到規(guī)劃部門的網(wǎng)站上查詢方案公示。如果根本查不到，或者還沒有規(guī)劃，那么最好別買。否則，將來自己住的不舒服，而且還不好轉(zhuǎn)手。即使要買，也要買高區(qū)，至少采光還能有所保障。
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靠近高架的房子
靠近高架和地鐵輕軌的房子，優(yōu)點(diǎn)是視野好、采光好，一覽眾山小的感覺。但是，最大的問題就是噪音。地鐵輕軌還有運(yùn)營(yíng)時(shí)間，一般為6點(diǎn)～23點(diǎn)，晚上睡覺能逃過一劫。如果是高架，則噪音是24小時(shí)不間斷的，而且聲音是向上傳播的，長(zhǎng)期忍受那種嗡嗡嗡的低頻聲音，對(duì)健康和情緒很不利。尤其下雨天，車輪碾壓水聲的噪音至少增加一倍。
建議：別聽中介瞎忽悠，裝中空隔音窗也無濟(jì)于事，所以最好別買。要買也要砍到最低價(jià)，因?yàn)?，你賣出的那天，一樣會(huì)有人來砍價(jià)。
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靠近變電站的房子
相信大多數(shù)朋友都知道，房子靠近變電站不好，但是很少有人說的清楚原因。我的工作就于此相關(guān)，多次參與說服小區(qū)居民變電站不會(huì)影響身體健康。目前，上海全市都在實(shí)施架空線入地工程，配建的10kV配電站選址就是最大難點(diǎn)，絕大多數(shù)小區(qū)居民都會(huì)強(qiáng)烈反抗建在小區(qū)周邊。
通常情況下，房齡較新的小區(qū)內(nèi)的電站是10kV用戶站，為小區(qū)住戶供電所用，沒有輻射影響。但是，商住混合型小區(qū)或者舊小區(qū)內(nèi)，可能會(huì)布置35kV、110kV、220kV開關(guān)站或者變電站，這種變電站會(huì)有一定輻射，因此，環(huán)保和規(guī)劃要求是電站外墻距離小區(qū)樓房外墻不低于20米。新建小區(qū)可以滿足，但是老舊小區(qū)就難保證了。就算不滿足環(huán)保要求，電力公司同樣會(huì)拿出沒有輻射的報(bào)告安撫百姓。但事實(shí)卻是，電力公司的領(lǐng)導(dǎo)和員工從來都不會(huì)買這樣的房子。
另外還有一種是高壓走廊，就是非常高大的電力支架和高壓架空線，通常為110kV和220kV，沒有輻射影響，但是影響景觀。
建議：不管是10kV配電站還是35kV以上的變電站，所購(gòu)房子距離越遠(yuǎn)越好。因?yàn)橐呀?jīng)不僅僅是健康問題了，而是影響到你房子的價(jià)值和變現(xiàn)。退一萬步講，即使你打折買到這樣的房子，將來出手也是問題，這個(gè)便宜撿不得。
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緊靠地鐵線路的房子
很多樓盤都在賣力宣傳地鐵沿線、地鐵零距離。殊不知，零距離只是看上去很美罷了，因?yàn)榫o靠地鐵線路的房子，在地鐵開過的時(shí)候可能會(huì)有震動(dòng)。這種房子通常是沿馬路的，道路下剛好有地鐵隧道經(jīng)過，不論新舊、不論高低，只要頻率接近，就會(huì)產(chǎn)生共振。我朋友的鄰居家就有此問題，而且是10年房齡的次新電梯高層住宅，一杯水放在桌子上，地鐵開過時(shí)，水面就會(huì)顫抖，睡覺時(shí)也會(huì)有“轟隆轟隆”感覺。當(dāng)然不會(huì)影響房屋質(zhì)量安全，但是，沒人愿意一輩子住在這樣的房子里。
建議：這種房子中介和上家是絕對(duì)不會(huì)告訴你的。如果恰巧你也不懂，那只能啞巴吃黃連了?？捶繒r(shí)，帶瓶礦泉水是不錯(cuò)的選擇，再和鄰居打聽下更保險(xiǎn)。最好的地鐵房是出門200米，而不是緊鄰地鐵。
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冬至沒陽光的房子
眾所周知，我國(guó)處于北半球。國(guó)內(nèi)所有的房子都是夏天太陽垂直照射，冬天傾斜照射。而且，冬至那一天是太陽傾斜角度最大的一天，也就是光照最少的一天。簡(jiǎn)言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，買房時(shí)要注意了。對(duì)于前方有高樓的房子，最好的選房季節(jié)是冬天，而不是夏天。
建議：當(dāng)然，買房不可能完全按照季節(jié)來選房，畢竟房?jī)r(jià)不等人啊。但是，如果樓棟間隔很近，你買的又是低區(qū)，那即使夏天日照可以，很可能冬天就完全沒有陽光。這種在老舊小區(qū)很常見，畢竟新樓盤都有嚴(yán)格的日照設(shè)計(jì)規(guī)范。
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靠近垃圾焚燒廠和垃圾中轉(zhuǎn)站的房子
垃圾焚燒會(huì)產(chǎn)生二噁英，垃圾中轉(zhuǎn)會(huì)臭氣熏天。只有身臨其境才有切身感受。上海江橋和浦東御橋垃圾焚燒廠周邊有大量的居民區(qū)，房?jī)r(jià)上不去就是這個(gè)原因。上海老靜安昌化路海防路的垃圾中轉(zhuǎn)站周邊方圓500米半徑夏天都不能開窗。
建議：買房子是腦力活，也是體力活。在小區(qū)周圍多走走，多看看，多問問，絕對(duì)有好處。
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臨近不吉利樓堂會(huì)館的房子
通常認(rèn)為，臨近法院、公安、消防、政府不好，其實(shí)還是可以接受的。但是，如果臨近醫(yī)院、寺廟、火葬場(chǎng)、公墓、監(jiān)獄就絕對(duì)不能容忍了。上海普陀有個(gè)玉佛城小區(qū)非常有名，因?yàn)樗拷穹鹚?，?jīng)常莫名其妙的出現(xiàn)意外死亡事件，房?jī)r(jià)也是周邊最低的。
建議：大陸畢竟不是香港，香港人對(duì)火葬場(chǎng)、棺材鋪周圍的房子趨之若鶩，并不代表大陸人就好這口。不要貪便宜，不要相信任何人，眼見為實(shí)，耳聽為虛。
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頂層的房子
頂層住宅通常會(huì)有漏雨和隔熱的問題，大家都知道。在上海，還有一種平改坡的老公房，可以解決漏雨的問題，但是隔熱效果不是很好。除非是頂層復(fù)式價(jià)格較貴外，其它頂層一定是最便宜的就是這個(gè)道理。
建議：有錢就買頂層復(fù)式。除此之外，頂樓除了便宜外，沒有其它好處。
以上就是我這么多年以來，看房選房近千套，親身經(jīng)歷和耳濡目染的經(jīng)驗(yàn)所得，如果你能全部掌握，你的買房之路一定會(huì)事半功倍、順風(fēng)順?biāo)?
