房地產(chǎn)六大熱詞，你讀懂多少？
每年全國兩會及其政府工作報告，都是各行各業(yè)關(guān)注的焦點，因為涉及新一年具體政策的落地與執(zhí)行，具有風(fēng)向標(biāo)意義。2019年全國兩會，從政府工作報告、部長講話、全國人大代表和政協(xié)委員的建議與提案以及各大網(wǎng)友的熱議總結(jié)來看，涉及房地產(chǎn)的熱詞主要有“一城一策”、住房保障、房地產(chǎn)稅立法、房價、“三塊地”改革、租購并舉、新型城鎮(zhèn)化、城市群、粵港澳大灣區(qū)等。
這些熱詞涵蓋了土地、樓市、城市建設(shè)，既影響著廣大人民的住房利益、幸福指數(shù)，更關(guān)系著房地產(chǎn)從業(yè)者的戰(zhàn)略布局與策略考量。
一城一策“穩(wěn)”市場
釋義：不同城市在落實房地產(chǎn)調(diào)控過程中，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓市成交、庫存狀況、房價情況等，來制定適合自己的調(diào)控政策，但前提是確保房價、地價、預(yù)期的穩(wěn)定，防范風(fēng)險。
今年的地方兩會和全國兩會中，“一城一策”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”成為頻繁出現(xiàn)的熱詞。
多地提及“一城一策”
據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有包括濟(jì)南、青島、武漢、上海、長沙、成都、杭州、寧波、福州、廈門、安徽省、河南省等在內(nèi)的多地提及“一城一策”。
今年以來，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。諸如3月3日，山東省發(fā)布意見強(qiáng)調(diào)落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制，濟(jì)南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實施方案。
2月22日，武漢市房管局召開會議，明確提出將穩(wěn)妥推進(jìn)“一城一策”試點，防范高地價、高房價、高杠桿風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，地價、房價處在合理區(qū)間。1月17日，河南省住建廳副廳長張達(dá)表示，2019年，該省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調(diào)控“一城一策”試點，將中大城市房價控制住了，這是最有效的手段。
對于2019年的調(diào)控政策，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力稱，由各個地區(qū)自己控制，地區(qū)和地區(qū)之間肯定不一樣。
地方調(diào)控將獲更多自主權(quán)
事實上，關(guān)于2019年房地產(chǎn)政策走勢，從去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議到全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，均作出了明確指示，以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年的政府工作報告中也明確指出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策會以“穩(wěn)”為主基調(diào)，但各地會根據(jù)自身狀況，實行“一城一策”將獲得更多調(diào)控自主權(quán)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，強(qiáng)調(diào)了落實地方主體責(zé)任，即“因城施策”，未來地方調(diào)控的靈活度會大大增強(qiáng)，不同城市的調(diào)控手段也會呈現(xiàn)一定差異性，調(diào)控方式差異、調(diào)控力度松緊的把握都有著地域性特點，目的是保證安居客當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一城一策”正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實城市主體責(zé)任”的體現(xiàn)。其含義在于地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán)。但同時，地方政府還需要承擔(dān)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控責(zé)任。
房地產(chǎn)稅落地進(jìn)程或加快
釋義：房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程有直接關(guān)系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是其重要組成部分，是房屋保有階段的稅種。
繼去年之后，房地產(chǎn)稅立法第二次出現(xiàn)在政府工作報告中。3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中提及房地產(chǎn)稅時表示：“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。”
從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”
房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報告中，其提法是推進(jìn)稅收制度改革,做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作，2015-2017均未提及，2018年再次提出，并首次將立法工作寫入，而且用了穩(wěn)妥字眼，可見政府對于推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的決心。
2019年，政府工作報告中對于房地產(chǎn)稅立法的提法從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，穩(wěn)妥是穩(wěn)當(dāng)可靠的意思，而穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行，這說明房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期在加快。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，這預(yù)示著房地產(chǎn)稅的落地進(jìn)程在加快，作為未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，房地產(chǎn)稅不但有利于推動“土地財政”從根本上得到解決，并且對于保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行起著重要作用。
2019年開征可能性小
作為擴(kuò)展地方稅源、調(diào)控房地產(chǎn)市場、優(yōu)化收入分配等具有重要作用的房地產(chǎn)稅，其立法與落地是大勢所趨。但是今年，從立法程序、立法難點和逆周期調(diào)控等方面來看，落地的可能性都不太大。
全國兩會，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在提案中表示：“房產(chǎn)稅遲早要推出，而且應(yīng)該要推出，這是大勢所趨?！?
莫天全還稱，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，同時兼顧去杠桿、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵時候，仍需持續(xù)提振市場信心，所有對國民信心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能產(chǎn)生負(fù)面影響的政策在這樣一個關(guān)鍵節(jié)點都應(yīng)暫緩出臺。
莫天全建議稅務(wù)部門謹(jǐn)慎把握開征房產(chǎn)稅的時間節(jié)點，確保市場信心不受影響，在市場向好、信心充足的前提下進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，由點及面逐漸推行。
張大偉認(rèn)為，穩(wěn)步推進(jìn)下的房地產(chǎn)稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內(nèi)落地可能性不大，房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段，短期出臺可能性不大。
房價將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢
釋義：房價是土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。
房價是老百姓關(guān)注的熱點話題，房價不僅關(guān)系到民生，更與人民生活的幸福指數(shù)息息相關(guān)。每年兩會，房價都會成為熱議的話題之一。
自從2016年，為了遏制房價過快上漲的局面，我國先后出臺了多次宏觀調(diào)控政策，經(jīng)過3年來的調(diào)控，我國房價已經(jīng)得到了初步的遏制。
今年，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時仍然強(qiáng)調(diào)了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)，兩會代表也對今年的房價趨勢進(jìn)行了預(yù)測。
其中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說，“雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。”
針對今年我國房價的走勢，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認(rèn)為：“2019年的房價會延續(xù)2018年下半年的態(tài)勢，不會有太大的波動，上漲或者下跌都不會太大，這種平穩(wěn)態(tài)勢將持續(xù)一段時間?！?
“房價有一定的上漲是正常的，但是如果出現(xiàn)了過度上漲，就要調(diào)控?！蹦烊硎尽?
全國人大代表、58同城CEO姚勁波在接受新京報記者采訪時表示：“今年年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調(diào)控‘一城一策’，運用了一些非市場的手段將中大城市房價控制住了，將房價控制在一個健康的范疇內(nèi)。”
對于城市之間的分化及未來趨勢，姚勁波表示：“目前，四五線城市最貴的房子單價已達(dá)1萬元左右。過去兩年，一部分購房者涌入了四五線城市，助推了這類小城市房價的上漲?，F(xiàn)在看來，天平正在往回擺，北京等新一線城市樓市出現(xiàn)回暖跡象，這也是市場的選擇。”
“遏制房價過快上漲，應(yīng)從土地供給源頭入手，”全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明這樣建議。
擴(kuò)大保障房惠及人群
釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。
今年政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責(zé)任連接起來，并提出，“要改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和2018年的兩會精神是一致的。從政策上看，主要有三個要點，即落實城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。預(yù)計今年會不斷推進(jìn)對各地樓市調(diào)控的考核。
事實上，保障民生工程一直是社會較為關(guān)心的內(nèi)容，今年“兩會”對保障房、棚改工作的要求是：“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！?
2018-2020三年棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)不會改變。2018年全國超額完成580萬套改造任務(wù)（實際完成626萬套），未來2年進(jìn)入攻堅收尾階段。此外，結(jié)合此前“因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置”的政策方向來看，棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)。
在保障困難群體基本居住需求方面，針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為準(zhǔn)入門檻，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議：“打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅征收時長作為申請依據(jù)，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿18歲即可申請，全部月收入不足個稅起征點的可以優(yōu)先申請，以此滿足新市民群體的合理住房需求?！?
全國政協(xié)委員、香江集團(tuán)總裁翟美卿則表示：“國家應(yīng)該關(guān)注不同層次的人群的需求，關(guān)注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進(jìn)行優(yōu)惠政策鼓勵；商品房則按照市場規(guī)律來走。”
租購并舉需配套政策支持
釋義：租購并舉是對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房。對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。對符合條件的低收入住房困難家庭，通過提供公共租賃住房或發(fā)放租賃補貼保障其基本住房需求。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
在全國兩會上，租購并舉成為關(guān)注熱點。對此，全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，如今，很多人租房的時間長達(dá)10年，在大部分城市，人們對住房品質(zhì)提出了更高要求。國家也在鼓勵“租售同權(quán)”以及社會資本進(jìn)入租賃市場。
但是，“我們看到，過去一年，一些長租公寓機(jī)構(gòu)倒下，也產(chǎn)生了相關(guān)的金融風(fēng)險。因此，要監(jiān)管好品牌公寓企業(yè)的‘資金池’?！币挪ǚQ。
全國人大代表、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林認(rèn)為，集中租賃、自持性租賃等機(jī)構(gòu)租賃模式可以克服租房信息不對等問題，提高住房租賃的品質(zhì)，緩解供求矛盾，這是未來大中型城市住房租賃的發(fā)展趨勢。在這個過程中，需要土地、金融、稅收和法律相關(guān)政策措施的配套支持。稅收問題涉及機(jī)構(gòu)租賃的融資、房源或項目獲取、改造、運營等各個環(huán)節(jié)，多個政策瓶頸需要突破。
“長租公寓的發(fā)展需要鼓勵，也需要有配套政策來支持其發(fā)展，讓中低收入群體有個較好的居住環(huán)境?！比珖f(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，發(fā)展長租公寓要防止、避免行業(yè)出現(xiàn)壟斷，一些公司有可能通過壟斷房源的方式控制租金，這需要市場監(jiān)管。此外，長租公寓運營過程中，金融手段的運用不能太過，應(yīng)符合金融政策。
農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價格
釋義：隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。
3月5日，在十三屆全國人大二次會議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中提及“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果”。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市由于影響著城市建設(shè)用地的供應(yīng)，影響著樓市發(fā)展，一直受到市場的關(guān)注較多。
對此，全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，目前我國的農(nóng)村集體建設(shè)用地有19萬平方公里，是城市建設(shè)用地的兩倍。而集體建設(shè)用地中，經(jīng)營性建設(shè)用地占比僅14%，宅基地占比超過70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的局面，應(yīng)該擴(kuò)大試點入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，我國農(nóng)村閑置的宅基地有3000萬畝，如果部分入市，將有助于房價穩(wěn)定或下降。
蔡繼明透露，在一些試點區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案）》應(yīng)允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為一級市場，是撬動房地產(chǎn)的第一環(huán)要素。沒有足夠供應(yīng)量，控制房價較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應(yīng)量，對整個房地產(chǎn)市場、控制房價有幫助。此外，對提高人們的居住水平也能起到改善作用。
“集體土地入市更多體現(xiàn)在租賃市場內(nèi)，對中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲?！蹦烊瑫r強(qiáng)調(diào)，集體土地入市、建設(shè)，要按照每個城市的總體規(guī)劃來安排，才能避免相關(guān)問題。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，要鼓勵更多的集體土地直接進(jìn)入租賃市場，有的城市已經(jīng)這么做了，希望在更多大中城市開放，有助于平抑租賃價格。
