差異化房地產(chǎn)信貸政策正在落地
北京地區(qū)部分銀行房貸利率優(yōu)惠活動(dòng)僅存在于個(gè)別幾家支行和與其對(duì)口的個(gè)別鏈家門店，不能將個(gè)別支行的推銷活動(dòng)等同于北京地區(qū)房貸利率“松動(dòng)”
2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在內(nèi)外部需求因素影響下，調(diào)控政策可能適度結(jié)構(gòu)性松動(dòng)
近日，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于全國房貸款利率變化的消息持續(xù)發(fā)熱，引起社會(huì)高度關(guān)注。據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者了解，全國確實(shí)有部分二三線城市的銀行下調(diào)了首套房貸款利率，但在作為“風(fēng)向標(biāo)”的北京地區(qū)，目前國有大行房貸利率未出現(xiàn)大面積調(diào)整，整體上均執(zhí)行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。
但與此同時(shí)，個(gè)別國有大行的個(gè)別支行也出現(xiàn)了利率“優(yōu)惠”，首套房貸款基準(zhǔn)利率上浮5%、基準(zhǔn)利率、基準(zhǔn)利率打九折。
那么，個(gè)別“折扣”的獲得條件是什么？為何會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象？這是否意味著北京地區(qū)房貸利率“松動(dòng)”？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述折扣存在于個(gè)別支行與房地產(chǎn)中介的協(xié)議合作中，但僅限于北京個(gè)別區(qū)位的支行與地產(chǎn)中介，且要求貸款人具有良好的信用記錄和足夠的還款能力。
“我們行在全北京有200多家支行，利率優(yōu)惠活動(dòng)僅存在于個(gè)別幾家支行和與其對(duì)口的個(gè)別鏈家門店，如果貸款人換一家門店或支行，這個(gè)優(yōu)惠也就不存在了。”某國有大行的一位信貸經(jīng)理說。
為何會(huì)出現(xiàn)上述現(xiàn)象？究其原因，在貸款審批方面，部分銀行將審批權(quán)限下放給支行，各支行可根據(jù)本區(qū)域的市場情況作出靈活調(diào)整，但需要注意的是，如果貸款金額超過一定上限，則該筆貸款的審批權(quán)限仍會(huì)上收至北京分行，即仍然執(zhí)行原有利率政策：基準(zhǔn)利率上浮10%。
因此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，不能將個(gè)別支行的推銷活動(dòng)等同于北京地區(qū)房貸利率“松動(dòng)”。那么，從全國范圍看，房地產(chǎn)信貸政策接下來是否將出現(xiàn)變化？
中國銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從銀保監(jiān)會(huì)的角度，房地產(chǎn)信貸政策是沒有變化的。2019年，銀保監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步落實(shí)差異化房地產(chǎn)信貸政策，分類指導(dǎo)、因地施策。
具體來看，對(duì)于有剛需和改善性需求且自身有財(cái)務(wù)支付能力的購房者，要給予相應(yīng)的貸款支持；但對(duì)于投資性甚至投機(jī)和炒賣的，要嚴(yán)格進(jìn)行管控，設(shè)定嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，有的將不予支持，有的要提高利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
記者從中國工商銀行獲悉，對(duì)于房貸利率，該行將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“一城一策”的房地產(chǎn)差別化信貸政策，根據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策要求和市場需求，按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則合理確定利率政策。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下，調(diào)控政策可能適度結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。
其中，一二線和三四線城市、供給端和需求端將呈差異化，各地可能自下而上局部進(jìn)行調(diào)整。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過緊的行政管制措施；三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，對(duì)已完成去庫存的地區(qū)取消或減少貨幣化安置。
此外，房貸利率有見頂回調(diào)之勢，部分城市的銀行可能小幅下調(diào)個(gè)人按揭貸款利率，加快放款速度。對(duì)于主要提供剛需改需住房的房企，資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
“就長效機(jī)制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項(xiàng)目集中入市而發(fā)生顯著變化，國資房企也有望提供更穩(wěn)妥的運(yùn)營方案；預(yù)售制度改革或是長期方向，但短期可能暫緩；房地產(chǎn)稅將在立法層面取得進(jìn)展，初步出臺(tái)的方案可能相對(duì)溫和?！边B平說。
