樓市30年：何去？何從？
改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場化也走過了30年，在國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活中占據(jù)了重要位置。關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論從來都是一個熱門話題。從2016年4季度政府開始對房地產(chǎn)市場進行嚴(yán)格調(diào)控以來，關(guān)于行業(yè)走勢、房價政策、租賃市場的討論也越來越多。
29日下午，博鰲亞洲論壇2019年年會上，來自中美兩國的房企、第三方機構(gòu)以及研究專家就此話題展開了討論。
中國國家稅務(wù)總局前副局長許善達表示，中國城鎮(zhèn)化的過程還在演變中，一二線城市的房子不存在過剩問題，真正過剩將被大量淘汰的，是廣大農(nóng)村地區(qū)的房子。房地產(chǎn)政策的制定要根據(jù)房子的使用屬性來分類，不能籠統(tǒng)地戴一頂帽子。
調(diào)控需謹(jǐn)慎 樓市扭曲后患無窮
香港的房價之貴，全世界有目共睹，北上深這樣一線城市的房價未來會走上香港的道路么？
瑞安集團主席、香港貿(mào)易發(fā)展局主席羅康瑞表示，香港的樓市基本上一般年輕人都沒有辦法負(fù)擔(dān)，相信內(nèi)地不會發(fā)展到和香港樓市一樣如此極端。他稱，自己比較擔(dān)心的是，內(nèi)地很多大城市特別是一線城市的土地容積率很低，“這是浪費我們寶貴的土地資源，希望有關(guān)部門能夠重視這個問題?！?
羅談到當(dāng)前嚴(yán)格的樓市調(diào)控及各種限購政策，認(rèn)為這種操作容易扭曲樓市發(fā)展，將來一旦放開，很容易生亂。他建議實行雙軌制：為低收入的階層提供廉租房等；同時放開高收入人群購房限制。
對中國的房地產(chǎn)市場和價格走勢，第一太平戴維斯亞太區(qū)執(zhí)行主席Robert MCKELLAR表示，需要非常明確的政府政策來解決稅收、立法等問題，還需要有一些行政化的手段，讓普通人能承受得起房價。他認(rèn)為，中國政府在過去10~15年對樓市的調(diào)控是有積極作用的，但房地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)中國GDP的25%，需要稅收政策抑制投機和炒房行為，提供更多的市場公平。
作為行業(yè)第三方的貝殼找房CEO彭永東認(rèn)為，中國房地產(chǎn)成長的時間還比較短，北京700萬套房子，換手率只能承接4%，正常是2-2.5%的換手率，價格會比較穩(wěn)定，而國外的市場相對比較成熟，房價有漲有跌更理性。中國在過去的十年時間里，存量房的交易成為主流，全中國二手房交易6.5萬億，新手房是12萬億，面對增量的市場，怎樣給這個行業(yè)的存量房交易搭建一個基礎(chǔ)設(shè)施，穩(wěn)定是最重要的。
他判斷，隨著中國市場越來越成熟，信息越來越透明，交易量的穩(wěn)定是一個大方向。
住房品質(zhì)關(guān)注度提升 建筑材料革命勢在必行
“人類所有的領(lǐng)域都在進步，很多領(lǐng)域進步非常大。最落后的恐怕是建筑領(lǐng)域，混凝土已經(jīng)用了200年，資源消耗巨大。幾十年后，房地產(chǎn)高潮退去，城市周圍將會被建筑垃圾填滿。混凝土是無法再生的，我認(rèn)為建筑材料的革命必須要做了?！边h大集團董事長兼總裁張躍說，房子集中了社會幾乎一半以上的財富，很多人傾其一生就買了一套房子，尤其是中國人，不買房子好像就對不起下一代，但這個房子只能用幾十年，鋼筋、混凝土都是有壽命的，幾十年后要拆掉，并不能成為人類的財富。
他帶領(lǐng)公司嘗試了壽命可以達到兩三百年、可以再生使用的鋼結(jié)構(gòu)，又嘗試了用很輕的不銹鋼材料，做出來的房子成本和傳統(tǒng)混凝土差不多。他表示，如果這個技術(shù)能普及到勞動力高昂的地方，造價會比現(xiàn)有的房子便宜很多。
張躍認(rèn)為，無論是鋼結(jié)構(gòu)還是不銹鋼結(jié)構(gòu)，造房者和購房者都應(yīng)該有真正為人類、為子孫后代積累財富而不是積累垃圾的意識。另一方面，房子要做好保溫，否則就要大量依賴空調(diào)，造成建筑能耗過高，進而導(dǎo)致環(huán)境污染，“美國建筑的能耗占了50%以上，中國也快了。”
深耕房地產(chǎn)開發(fā)多年的羅康瑞同意張躍的觀點，稱自己也在不斷研究，到底未來用什么材料、怎么做，才更符合經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展的概念，但目前來看還沒有很好的選擇，鋼結(jié)構(gòu)的效率高但造價也很高。
對此，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家管清友指出，中國房子的成本不在建筑本身，而在土地，特別是一二線城市。
關(guān)于房子質(zhì)量，不獨中國有這樣的問題，美國房地產(chǎn)商萊納國際的總裁Chris MARLIN對比道，美國人70年來都是用同樣的方式蓋房子的，美國很多房子也正處于達到使用壽命的高峰，比歷史上任何時候的風(fēng)險更大，造成了美國住房方面的赤字，很多地方蓋房成本已經(jīng)高到本地人蓋不起了，同樣也需要用新的材料、新的方式來建造未來的房子。
張躍分析，建筑問題是一個世界級問題，歐洲會好一些，日本更好一些，至少還倡導(dǎo)用鋼結(jié)構(gòu)。他說，日本高一點的房子，除了個別的別墅之外，全是用的鋼結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)是可以普及、值得推廣的。美國的木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)也很好，且歐美特別北極圈木材資源非常豐富，如果砍伐和種植配合得好，這是可持續(xù)的材料。他判斷，鋼結(jié)構(gòu)將成為歐美、日本下一輪新建筑的主流材料。
彭永東也表示，以前房子少、需求多，品質(zhì)不是競爭要素。過去30年，中國造了二億套房子，現(xiàn)在到了一個時間節(jié)點，大家越來越關(guān)注品質(zhì)。房子的戶型、材料等，成為二手存量房交易中用戶第一個關(guān)注的信息，所以未來提供更好品質(zhì)的住房和服務(wù)，是下一步競爭的主基調(diào)。
