房子過(guò)戶給子女，生前與離世后辦理差別大！
對(duì)于我們國(guó)人來(lái)說(shuō)，特別是新中國(guó)以后出生的群體，在投資渠道狹窄的狀態(tài)下，很多人都把財(cái)富存放在房產(chǎn)上，在不少家庭里，房產(chǎn)就是他們最大的財(cái)富。作為國(guó)人，傳承思想影響著世世代代，這是中國(guó)人特有的文明。父母辛苦奮斗一輩子，不僅為了自己的生活過(guò)得更好，還會(huì)為子女考慮，希望不僅是自己的血脈延續(xù)下去，還想到把自己掙來(lái)的家產(chǎn)完整的傳給子女，讓他們的生活起點(diǎn)更高一些。
如何把這筆占據(jù)許多家庭主要財(cái)富的房產(chǎn)傳給子女呢？在國(guó)內(nèi)就是辦理房產(chǎn)過(guò)戶，一般我們會(huì)遇到兩個(gè)問(wèn)題：一是在世的老人什么時(shí)候把房子過(guò)戶給子女；二是自己要不要加子女的名字。這類情況在發(fā)達(dá)國(guó)家處理起來(lái)比較成熟，比如大多是生前立好遺囑就可解決這類問(wèn)題。但國(guó)內(nèi)老人觀念還沒(méi)那么開(kāi)放，子女也難以啟齒，大都需要等到老人去世后再繼承房產(chǎn)。但如果子女比較多的家庭，特別是遇到房產(chǎn)這樣的大宗財(cái)富分割，往往會(huì)鬧得不可開(kāi)交，甚至對(duì)簿公堂，子女親情全無(wú)。
相信不少人也有所了解。我國(guó)目前還沒(méi)有嚴(yán)格意義上的遺產(chǎn)稅，目前也僅僅處于草案階段。那么，如何在現(xiàn)有規(guī)則下，在何時(shí)，以什么方式將房產(chǎn)過(guò)戶給子女最劃算？我們發(fā)現(xiàn)，不同的房產(chǎn)過(guò)戶方式將帶來(lái)不一樣的結(jié)果，而且差別還挺大。本文就當(dāng)前存在三種過(guò)戶方式進(jìn)行分析比較，從而篩選出省事、省錢的過(guò)戶方式，下面我們一起來(lái)看看：
第1種房產(chǎn)過(guò)戶方式，生前買賣
凡是買賣過(guò)房子的人都應(yīng)該清楚，自己辦，或者找一家房產(chǎn)中介幫自己辦理一下過(guò)戶手續(xù)即可，操作也不麻煩。在現(xiàn)有交易規(guī)則下，房產(chǎn)買賣過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅、個(gè)稅和證照等相關(guān)稅費(fèi)，而稅費(fèi)又跟房產(chǎn)價(jià)格、面積以及房產(chǎn)證取得時(shí)間和持有房產(chǎn)套數(shù)有關(guān)聯(lián)。具體說(shuō)來(lái)，①契稅：面積小于90平，且滿五唯一，按房產(chǎn)總價(jià)1%交，90平以上按房產(chǎn)總價(jià)1.5%交，非唯一房產(chǎn)，按房產(chǎn)總價(jià)3%交；②增值稅：房產(chǎn)證滿兩年不用交，房產(chǎn)證不滿兩年，增值稅=房產(chǎn)總價(jià)*5.6%；③個(gè)稅：普通住宅和非普通住宅分別按房產(chǎn)總價(jià)1%和2%交。登記費(fèi)幾十元就可搞定。
例如：要通過(guò)買賣的方式過(guò)戶一套“價(jià)值500萬(wàn)、滿五唯一，面積為100平米”的普通住宅。買賣過(guò)戶產(chǎn)生的個(gè)稅為5萬(wàn)，契稅7.5萬(wàn)，兩項(xiàng)過(guò)戶費(fèi)用合計(jì)為12.5萬(wàn)。這種過(guò)戶方式最重要的要求就是房產(chǎn)一定要滿五年，省掉了一大筆費(fèi)用，滿足這種過(guò)戶方式條件對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)也不是難事。買賣過(guò)戶費(fèi)用相當(dāng)于房產(chǎn)總價(jià)的2.5%。
第2種房產(chǎn)過(guò)戶方式，生前贈(zèng)與
在日常生活中，人與人之間贈(zèng)與東西都是再正常不過(guò)的事，一般也不需要產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用。但
在國(guó)內(nèi)，規(guī)定房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，贈(zèng)與房產(chǎn)則要產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，主要包含契稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、個(gè)稅四種，好在個(gè)稅在2009年不再征收，總體說(shuō)來(lái)，贈(zèng)與產(chǎn)生的費(fèi)用主要發(fā)生在前三個(gè)項(xiàng)目，可別小看了這幾項(xiàng)費(fèi)用，其中按照房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)3%交契稅，0.25%交評(píng)估費(fèi)，1%交公證費(fèi)。
例如：贈(zèng)與1套“評(píng)估價(jià)500萬(wàn)”的房產(chǎn)，則要交契稅15萬(wàn)、評(píng)估費(fèi)1.25萬(wàn)，公證費(fèi)5萬(wàn)，合計(jì)21.25萬(wàn)，如果換算成比例的話，一套500萬(wàn)的房產(chǎn)按照贈(zèng)與方式過(guò)戶，需要繳納房產(chǎn)總價(jià)的5%。事實(shí)上，按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)來(lái)算，在大城市都非常普遍，一套大平層和別墅都會(huì)輕松超過(guò)這個(gè)價(jià)格，其贈(zèng)與費(fèi)用數(shù)字就會(huì)更大。從過(guò)戶費(fèi)用來(lái)看，都是500萬(wàn)的房產(chǎn)，采用贈(zèng)與的過(guò)戶方式顯然要比買賣過(guò)戶方式花更多的錢，整整多了8.75萬(wàn)。贈(zèng)與過(guò)戶費(fèi)用相當(dāng)于房產(chǎn)總價(jià)4.25%。
第3種房產(chǎn)過(guò)戶方式，身后過(guò)戶
這種過(guò)戶方式，在國(guó)內(nèi)還是比較普遍。原因就在于，老人沒(méi)有財(cái)產(chǎn)分割意識(shí)，子女也不好提出來(lái)，以免引起老人不快。所以只有當(dāng)老人去世以后，房子作為遺產(chǎn)過(guò)戶給子女。事實(shí)上，老人生前沒(méi)有主動(dòng)把房產(chǎn)過(guò)戶給子女還有一重考慮，那就是怕子女將來(lái)不孝順自己。另外，這類過(guò)戶方式之所以讓大家樂(lè)于接受，原因在于不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的大筆稅費(fèi)，比如契稅，個(gè)稅，評(píng)估費(fèi)啥的，僅僅需要交幾百元、幾千元不等的登記費(fèi)與公證費(fèi)就完結(jié)，辦理流程手續(xù)也簡(jiǎn)便。
值得注意的是，由于國(guó)內(nèi)沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅，這種過(guò)戶方式看似最劃算，但其實(shí)也有很大的后遺癥。正如前文所說(shuō)，如果家庭子女較多，生前老人沒(méi)有提前立好遺囑，很有可能引起子女之間為分割房產(chǎn)而鬧得不合，如果某一個(gè)人獨(dú)立繼承房產(chǎn)，還要求其他繼承人書(shū)面放棄繼承才可。另外，身后過(guò)戶辦理時(shí)，雖交費(fèi)用少，但繼承來(lái)的房產(chǎn)最終可能面臨轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)處置，根據(jù)是否是滿五唯一區(qū)別，還應(yīng)交個(gè)稅，這里比例是20%。
3種房產(chǎn)過(guò)戶方式比較總結(jié)
看完上面3種房產(chǎn)過(guò)戶方式總結(jié)，相信大家心里有數(shù)了。為了便于理解操作，筆者再總結(jié)一下，看似身后過(guò)戶房產(chǎn)簡(jiǎn)單且省錢，但從長(zhǎng)期看，這個(gè)費(fèi)用還是跑不掉，即有20%的個(gè)稅，不僅遠(yuǎn)高于買賣過(guò)戶2.5%稅費(fèi)，也高于贈(zèng)與過(guò)戶4.25%的稅費(fèi)，而且身后過(guò)戶還有可能因?yàn)槲戳暨z囑導(dǎo)致子女分割房產(chǎn)產(chǎn)生不合。綜上，比來(lái)比去，還是生前買賣過(guò)戶方式最合適。
