北京樓市信貸再無“認(rèn)房不認(rèn)貸” 業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場反彈勢頭將受打擊
4月12日,國管公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”),明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行,以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,隨著傳了近一個(gè)月的政策終于落地,將對(duì)近期有所回暖的樓市產(chǎn)生較大心理影響,加之未來部分區(qū)域的供應(yīng)將會(huì)大幅增加,市場的回升勢頭或?qū)p弱。
國管公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”
根據(jù)通知要求,此次國管公積金中心也將二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”,既要看購房者名下是否有房,也要看在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄。
新政規(guī)定,借款申請(qǐng)人家庭(包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄)的,按首套住房貸款政策辦理。借款申請(qǐng)人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的,以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的,按二套住房貸款政策辦理。
這對(duì)于剛需改善群體來說,如果現(xiàn)在賣小買大,無論是商貸還是公積金貸,從4月15日起按二套房認(rèn)定。
此次國管公積金政策經(jīng)過調(diào)整,與此前北京市屬公積金政策保持一致。據(jù)了解,2018年9月13日,號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的北京市公積金新政出臺(tái),規(guī)定自9月17日起網(wǎng)簽的購房,在使用公積金貸款時(shí)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。同時(shí)今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤,每繳存1年可貸10萬元,繳存12年可以貸到最高120萬元。
首付款方面,根據(jù)規(guī)定,借款申請(qǐng)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房的,首付款比例不低于購房總價(jià)的20%;購買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于購房總價(jià)的30%;購買二套住房的,首付款比例不低于購房總價(jià)的60%。借款申請(qǐng)人購買存量房屋的,購房總價(jià)以房屋評(píng)估值和購房合同總價(jià)兩者中較低者為準(zhǔn)。
貸款額度方面,首套住房貸款最高額度為120萬元,執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率;二套住房貸款最高額度為60萬元,貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外,在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下,根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率,按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請(qǐng)人月收入的60%。同時(shí),貸款期限不得超過25年,最長可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年,最高不得超過65周歲。
此外,在貸款申請(qǐng)條件上,新政規(guī)定,借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài);或經(jīng)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心審核同意,處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工。同時(shí),借款申請(qǐng)人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款和政策性貼息貸款。
“市場回暖勢頭或受打擊”
與以往政策初衷一樣,此次新政繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,大力支持職工基本住房消費(fèi)需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,這意味著,北京樓市信貸政策里唯一認(rèn)房不認(rèn)貸的國管公積金也開始收緊。因?yàn)橹笆袌鲆呀?jīng)炒作收緊,這項(xiàng)政策落地對(duì)市場直接影響不大,但從心理層面肯定會(huì)影響“小陽春”持續(xù),對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。
據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,截至4月11日,北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套,3月網(wǎng)簽16051套,均處于調(diào)控后的高位,3月下半月國管公積金將收緊的傳聞導(dǎo)致部分需求提前釋放。
據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》此前報(bào)道,3月18日(即傳聞國管公積金貸款政策將調(diào)整的前一天),北京二手房成交1042套,自去年9月后首次出現(xiàn)單日成交量過千套。
據(jù)了解,國管公積金主要指中央國家機(jī)關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的長期住房儲(chǔ)金,以及中共中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金。國管公積金由中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。
張大偉指出,未來幾天是最后的末班車,預(yù)計(jì)網(wǎng)簽還將在高位運(yùn)行。“但在國管公積金收緊,包括青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴下,北京樓市剛起來的小陽春,很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒有其他信貸寬松政策的影響,市場很可能比3~4月有所下行?!?
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,此項(xiàng)政策的落地,會(huì)對(duì)市場尤其是北京市場帶來一定影響,尤其是對(duì)剛需改善人群來說。國管公積金政策因?yàn)檫m用人群較小,國管公積金部分可以異地使用,但主要是在北京,主要是央企職工等,其他城市非常少。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也指出,國管公積金新政對(duì)市場的影響幾何,具體要看不同城市?!跋癖本?、上海這樣的一線城市,住宅均價(jià)都是超過5萬元每平方米,商業(yè)貸款始終是要占據(jù)大頭的。但是對(duì)于三四線城市,因?yàn)榉績r(jià)相對(duì)低一些,公積金可用的較多?!彼J(rèn)為,接下來不少地方的公積金政策還會(huì)進(jìn)行調(diào)整,現(xiàn)在有的地方公積金政策比國管公積金政策還要嚴(yán)格,比如上海。
盧文曦進(jìn)一步指出:“此次國管公積金的調(diào)整,更多的是在心理層面讓大家感覺到調(diào)控是不會(huì)放松的,因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方都在報(bào)道樓市回暖、出現(xiàn)小陽春等,很多地方又開始蠢蠢欲動(dòng),這可能對(duì)樓市穩(wěn)定不利。”