樓市“小陽春”季節(jié)性因素作用大
房地產(chǎn)市場成交量價回暖。1月份-3月份，商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1月份-2月份收窄2.7個百分點(diǎn)；商品房銷售額27039億元，增長5.6%，增速提高2.8個百分點(diǎn)。房價方面，3月份，CREIS(中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng))70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上月增加0.6%，同比去年上漲11.3%，增速較上期加快；二手住宅價格指數(shù)方面，環(huán)比和同比增速分別為0.5%和7.9%，增幅較上期也有提高。
按城市類別來看，主要城市中，一線城市成交面積環(huán)比上升122.31%，同比上升56.15%。其中北京成交量驟增，較上月升幅超230%，為去年同期的近四倍。二線代表城市環(huán)同比分別增長83.50%和8.53%，三線代表城市環(huán)比上升49.05%、同比下降16.22%。
樓市三月小陽春存在季節(jié)性因素，與年初信貸額度寬松、審批放款速度加快、購房者入市意愿增強(qiáng)有關(guān)。加之今年前兩月整體成交不如去年同期，3月份也具有一定的補(bǔ)漲效應(yīng)。3月份供給端也有所發(fā)力，新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多，為需求釋放創(chuàng)造了條件。不少一線、二線城市住宅和公寓項(xiàng)目扎堆入市，CREIS數(shù)據(jù)10個重點(diǎn)城市3月份推盤同比翻番。接下來的二季度通常是推盤高峰期，開發(fā)商有望保持供貨勢頭，房地產(chǎn)市場回暖趨勢可能繼續(xù)。
戶籍改革力度加大將促進(jìn)部分二線、三線城市成交釋放。新型城鎮(zhèn)化的核心在于人的城鎮(zhèn)化，加大戶籍改革力度是今年的重點(diǎn)任務(wù)。近期發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，明確提出了II型大城市全面取消落戶限制、大城市放開放寬落戶條件、超大特大城市大幅增加落戶規(guī)模的要求。這意味著在一定程度上放松或打破了這些城市的限購門檻，對于二線及部分三線城市的成交有提振促進(jìn)作用。一線城市調(diào)控總體仍然偏緊，但在“四限”持續(xù)時間較久及邊際環(huán)境緩和之下，樓市成交活躍度也將有所提升。目前杭州、西安等地已再度放寬了人才引進(jìn)落戶條件，這將是自去年之后的又一輪“搶人大戰(zhàn)”。從遠(yuǎn)期來看，“城市群+都市圈”戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將愈發(fā)凸顯，核心區(qū)域依然具備新增住房需求基礎(chǔ)。
施工提速土地回溫，開發(fā)投資增幅擴(kuò)大。1月份-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1月份-2月份提高0.2個百分點(diǎn)。3月份開發(fā)企業(yè)房屋新開工和施工節(jié)奏加快，開施工面積均在提速中；同時土地市場有所回溫，部分城市優(yōu)質(zhì)土地推出量增多。1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2543萬平方米，同比下降33.1%，降幅收窄1個百分點(diǎn)；土地成交價款1194億元，下降27.0%，降幅擴(kuò)大13.9個百分點(diǎn)。細(xì)分來看，一線城市推出土地較上月提高，二線和三線城市土地交易環(huán)比回溫。一季度300個城市總體土地供需兩端同比略降，僅一線城市雙升，推出土地面積同比增長37%、成交土地面積增長17%，出讓金同比基本持平，北京收金逾589億元領(lǐng)跑。
土地成交好轉(zhuǎn)也與開發(fā)企業(yè)資金情況改善、拿地積極性提升有關(guān)。1月份-3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38948億元，同比增長5.9%，增速比1月份-2月份提高3.8個百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款和自籌資金增速均“轉(zhuǎn)正”，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增長明顯加快。
